還是萬科!白雲魚苗廠地塊自持比例50%地價近3萬/平
本站房產訊 今日，廣州迎來“330新政”後的首場土地拍賣，這也是廣州啓用“限地價、競配建、競自持、搖號”組合新規後的首場土拍。上午10時，白雲區魚苗廠及黃埔長嶺居板塊宅地率先出讓。“新政+新規”沒能攔住宇宙第一房企的洶涌熱情，最終，萬科以23.9億、配建1350平方米豪奪白雲魚苗廠地塊，自持比例達到50%，摺合樓面價29832元/平米。
魚苗場地塊採取“限地價、競配建、競自持、搖號”的方式競拍。達到最高配建面積後，競買方式轉爲競企業自持商品住房面積，但自持部分只能出租，不得銷售。
這套“組合拳”能否控制住地價？從拍地結果來看，地價是控制住了。但所謂“羊毛出在羊身上”，高達50%的自持比例帶來的成本誰來買單？方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，其實自持多少都不合理。自持是非自願的規定，改變不了降低土地成本的目標。此外，自持的結果反而是降低了市場可售總量，市場供不應求的困境不會得到改善。
白雲區魚苗場宅地是繼穗花水泥廠地塊、棠涌南華盛物流地塊後白雲新市板塊又一宗舊改地，受到不少開發商關注。地塊位於白雲區京廣鐵路以東，黃石西路以北，靠近新市商圈，處於白雲新城5公里輻射圈內。周邊生活配套比較齊全，但交通、教育資源略顯不足。另外，附近城中村和工業區衆多，環境還有待改善。
魚苗場地塊的宗地面積63928平方米，其中可用於住宅開發面積爲27129平方米。掛牌起始價17.0546億元，摺合樓面價20955元/平方米。根據出讓公告，受讓人需在地塊上建設白雲區國家檔案館，並無償移交白雲區相關部門使用。
本站房產實地探營發現，該地塊西側緊鄰京廣鐵路，有3條鐵道線，火車經過時有一定噪音。
根據出讓合同，地塊內部未平整，並將按現狀交地。本站房產在現場看到，地面堆積有較多鋼筋和碎石，部分區域還有雜草覆蓋。
據瞭解，地塊前身是白雲區魚苗場。不過，此前的魚塘現已經基本被填平，而剩餘兩棟主要的沿街廢舊廠房也將於近期拆除。現場知情人士透露，此前包括恆大在內的多個房企曾有人前來此地塊“探營”。
本站房產實地探營發現，地塊周邊被多個城中村和工業區環繞。包括西側的榕溪村和北側的榕溪工業區、南側的小坪村等。
其中，地塊北側的榕溪工業區內製衣、製鞋各類出租廠房衆多，環境較差，而東北側的河涌馬務涌水質較差，臭味明顯。
周邊3公里範圍內無地鐵站 通勤配套待完善
目前地塊的交通配套較爲不足。根據廣州中原研究發展部的觀點，周邊3公里範圍內無地鐵站，更多隻能依賴公交出行，但機場路一帶多大貨車、大客車來往，繁忙時間交通堵塞情況嚴重，對於上班在天河、黃埔、海珠的業主而言通勤效率不高。
距離地塊最近的地鐵站是2號線蕭崗站，約5公里左右，駕車需十幾分鍾。而在建的8號線北延段進度緩慢，最快也要2019年底開通。建成後距離地塊約2公里，步行距離較遠。
公交方面，本站房產實探發現，距離地塊最近的公交站爲黃石西路的小坪橋口站，距魚苗場大門口約200米左右，但僅有一趟公交線路。東北側環滘工業區站，以及黃石西路上稍遠的小坪站、馬務站則有多趟公交線路可選擇。
臨近新市商圈生活氛圍濃 教育配套不足
地塊靠近新市商圈以及傳統白雲人口稠密區，因此菜市場、超市、大小商業體等生活配套俱全。
商業方面，距離最近、步行十分鐘左右即達的是金國廣場，沿着黃石西路一直向東走還有馬務廣場、尚佳廣場等。這些商業體規模不算大，但足以滿足基本的餐飲、購物需求，而馬務村牌坊旁有大型肉菜市場。
另外，黃石西路向機場路方向乘公交數個站，可達新市商圈的成熟大型商業綜合體百信廣場，可滿足全方位的吃喝玩樂需求。沿黃石西路向東出發，乘公交數個站還可去往沃爾瑪超市。
從馬務牌坊往馬務大街向內步行數百米有馬務小學。另外，地塊附近還分佈有大岡小學、黃石小學等幾所小學。中學資源方面，最近的石井中學需乘車十幾分鍾才能到達。
教育配套方面，周邊暫時只有區級小學，同時由於地塊未設置配建教育設施要求，因此對於部分家庭而言，只能選擇就讀學費較高的區內優質民辦學校，或是就近入讀周邊學校。
周邊一手房稀缺均價突破4萬/平 二手價差大
地塊沿黃石西路一側分佈多爲大型專業市場，以家居建材、燈飾、陶瓷等爲主。距地塊大約2、3個公交站有較大規模商品住宅小區元邦·航空家園和富力陽光美居，樓齡基本在10年以上，最近二手房報價在2.3萬-2.8萬元/平方米之間。其中，元邦航空家園二手房均價在2.3-2.4萬/平方米左右，富力陽光美居二手房均價2.7-2.8萬/平方米。樓齡較長的匯僑新城價格相對便宜，約1.5-2萬元/平方米。樓齡較新、配套較成熟的的保利紫薇花園、白雲高爾夫花園二手房價格則在2.5-3萬元/平方米。
據悉，整條黃石路多年未出現過一手住宅，一手處於比較稀缺的狀態，而二手住宅樓齡普遍在10年左右，周圍換房需求較大。
據中原研究部統計，截至2017年3月底，白雲一手住宅可售面積約13萬平方米，消化週期僅3.7個月左右，由於金沙洲、白雲新城、同和等板塊供應量減少，整個白雲一手貨源緊缺。
魚苗場地塊去年曾出現在白雲區舊改計劃中，而同期還有三元里致美齋廠地塊、石井街羽絨廠地塊等舊改項目仍在審批中。
近日，白雲商業儲運公司地塊進入批前公示，擬修改爲居住用地，地塊總用地面積爲10.47萬平方米，體量比穗花水泥廠、棠涌華盛物流、黃石西路魚苗場幾個舊改地都要大。廣州中原研究發展部預計，未來白雲將會成爲市區舊改地塊供應大戶。