什麼信號？北京掛出3年以來首宗不限價地塊，近期多宗地塊銷售指導單價“10萬加”

本報記者 李凱旋 北京報道

11月5日，北京憑藉一場土拍，一日收金達到127.54億元。當日，北京共出讓了3宗宅地，分別是通州區土橋中路西側棚戶區改造地塊、海淀區功德寺棚戶區01和02地塊。值得關注的是，地理位置極佳、坐擁搶手學區的海淀區功德寺棚戶區雙子星地塊搶奪激烈。

最終，海淀雙子星地塊分別被綠城集團和越秀地產搖號競得，溢價率均觸頂，銷售指導價則均爲10.5萬元/平米。值得關注的是，近期，北京豐臺的一宗巨無霸地塊進入預申請階段，起始價達到110.54億元，且不設置地價上限和銷售指導價，而這是3年以來北京推出的首宗不設置地價上限和銷售指導價的地塊。

海淀雙子星地塊落錘

公開資料顯示，海淀區功德寺棚戶區01地塊的用地面積爲3.47萬平米，規劃建築面積爲7.28萬平米，容積率爲2.1，起始價爲45億元。這宗地塊吸引了包括越秀地產、華潤地產、中海地產等在內的6家房企參與競拍，經過35輪競價之後，地塊因爲觸及地價上限轉入搖號環節。最終，綠城集團將該宗地塊納入囊中，成交價爲51.75億元，溢價率爲15%，成交樓面價爲7.11萬元/平米，銷售指導價爲10.5萬元/平米。

海淀區功德寺棚戶區02地塊的規模較01地塊稍大，起始價爲55.5億元，共有7家企業參與競拍，企業名單與報名01地塊的名單幾乎一致，只是額外增加了中鐵置業。開始競拍之後，02地塊也很快觸及地價上限，轉爲搖號。隨後，越秀地產以63.83億元的價格收入這宗地塊，溢價率爲15%，成交樓面價爲7.16萬元/平米，銷售指導價同樣爲10.5萬元/平米。

中指研究院土地市場研究負責人張凱對《華夏時報》記者表示，海淀區功德寺棚戶區雙子星地塊位於上地板塊，兩宗地塊僅相隔一條街坊路，地塊三面均是綠地或公園，生態景觀要素配置良好。同時，地塊的北側是中關村軟件園，許多大廠總部坐落於此。

“功德寺棚戶區雙子星地塊周邊還有衆多知名高校。高端改善購買力較強。再疊加‘上地學區’的優質教育配套資源，因此受到房企熱捧。”張凱對《華夏時報》記者說。

不過，張凱表示，雙子星地塊周邊競品項目衆多。距離來看，地塊西側的西山觀覆在今年6月份開盤，但網籤量較低，成交價遠低於雙子星的指導價，爲7.88萬元/平米。主打高端品質的印象山、香山樾在2023年年末開盤，網籤量同樣不夠樂觀。

銷售指導價“10萬加”地塊頻出

《華夏時報》記者注意到，伴隨着樓市回暖，近期北京土拍市場熱度同樣上升，多宗銷售指導價10萬元/平米的地塊出現。

10月23日，中國金茂以40.13億元的底價競得了豐臺區東鐵營棚戶區地塊，其樓面價約爲5.57萬元/平米，銷售指導價10.75萬元/平米。公開資料顯示，該宗地塊的總土地面積約3.33萬平米，建築規模則約7.21萬平米。

與上文提到的海淀雙子星地塊不同，通州此次掛出的地塊搶手度不高。通州區土橋中路西側棚戶區改造地塊則被金隅集團以11.96億元的價格摘得，銷售指導價爲6.2萬元/平米。《華夏時報》記者注意到，近期，金隅集團在土拍市場表現積極，此前剛剛花費21億元摘得豐臺區科技園的一宗地塊。

針對這一地塊，張凱表示，未來項目入市之後，可以承接國貿、東單、王府井、望京板塊工作人羣的居住需求，但地塊周邊目前有璀璨公元等4個新房項目在售，競品項目的成交均價在5.5萬元/平米至6萬元/平米，且競品項目目前市場庫存量較大，存在一定的競爭空間。

“不過，通州區土橋中路西側棚戶區改造地塊的成交樓面價爲2.52萬元/平米，成交樓面價較低，開盤價相對靈活有空間，再疊加臨鐵優勢，項目後期值得關注。”張凱分析認爲。

百億元巨無霸地塊正在徵集買家

近期，北京的土拍市場出現了微妙變化。《華夏時報》記者注意到，10月30日，豐臺區萬泉寺棚戶區地塊掛出了預申請公告。公開資料顯示，這是一宗巨無霸地塊，用地規模約6.37公頃，規劃建築規模約17.83萬平米，起始價爲110.54億元。目前，這是繼朝陽酒仙橋舊改地塊、孫河前葦溝組團棚改地塊等之後，北京推出的又一宗總價超過百億元的地塊。

值得一提的是，這宗百億地塊取消了地價上限，也不再設置銷售指導價。這是3年多以來，北京首宗未設置地價上限和銷售指導價的地塊。

張凱表示，此次政策的調整是北京主動適應市場變化和發展需求採取的積極舉措，而不設置地價上限意味着土地市場競爭將更加激烈和開放，有助於提升市場活力和透明度。土地資源根據市場需求和供求關係來定價，使得土地價格可以更好地反映其市場價值，通過市場化的定價機制，可以更有效地配置土地資源，吸引更有開發運營能力的企業參與，進而提高土地使用效率和經濟效益。

“不再設置銷售指導價則意味着房企有更大的自由度去打造符合市場需求的高品質住宅產品，鼓勵開發企業選取高品質土地進行高質量開發建設。有助於房地產市場供給側改革，激發改善性住房需求，符合市場對‘好房子’的期待，推動房地產市場高質量發展。”張凱如此分析取消銷售指導價對市場的影響。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧