關注樓市回暖③ 樓市“小陽春”成色如何？
由於春節長假導致1月至2月向來是傳統樓市淡季，而成交回升的3月又被譽作每年樓市的“小陽春”。今年“小陽春”表現如何？各研究機構發出的報告結果不一，但相同的是，今年3月樓市依舊有着明顯的成交漲幅，二季度一開始，各地陸續推出以舊換新、取消房貸利率下限、公積金政策等購房政策，以期延續市場熱度。對此，有分析人士認爲，今年雖有“小陽春”，但成色不如去年同期，當前一手住宅成交已構築市場底部，二季度樓市有望持續復甦。
市場觀察：廣州新增7倍房源，拼產品力同時“以價換量”
“開盤前一兩個星期，售樓部已經連續每日加班至凌晨，開盤前一天，更是忙得快要接待不過來。”在廣州市荔灣區的全新樓盤新世界天馥，其營銷負責人告訴記者，3月，該樓盤人氣不俗，月底開盤當天就取得了192套的成交業績，去化率現已超過60%。據悉，該樓盤主推76-139平方米的三房、四房，小面積戶型首開價格3.8萬元/平方米起，總體均價4.1萬元/平方米。記者瞭解到，此樓盤定價有一定的競爭力，周邊在售的保利和頌、中海浣花裡等樓盤也都採取讓利的營銷策略，“單價4萬以下”的首開價從去年起就已經出現。
不過，除了“以價換量”，產品力也是當前市場取勝的關鍵，據悉，新世界天馥在交付標準上全面升級，包括牆面精裝、智能系統、新風系統、廚房配套、家電配套等，“下足成本”爲購房者帶來更多的福利。
而在容積率新規下，一些樓盤則通過空間高使用率吸引購房者。例如，廣州市白雲區黃石片區的保利雲境項目，建築面積68平方米的戶型被設計作三房，據銷售人員介紹：“該戶型使用率高達110%，有着接近80平方米的居住體驗。”而在價格上，該盤3.3萬-3.7萬元的單價對比周邊一手及二手項目都具有一定的優勢，據報稱其首開成交超過了200套，熱門的小戶型產品只剩個位數單位可選。
事實上，廣州3月的熱銷樓盤不少，除上述樓盤，還包括海珠區中海大境首開成交報收33.6億元，天河區越秀觀樾首開成交報收15億元。合富研究院統計數據顯示，3月廣州市新增預售供應75萬平方米，爲近5個月高位水平，環比提升7倍；3月新房源約3400套，爲近8月高位水平，整體去化率約30%，其中，天河區、海珠區景觀改善、核心區位高端項目以及荔灣區、白雲區低總價項目首開去化均四成以上。
另外，各區域“綜合素質佳”的餘貨產品搭配優惠後“到位的價格”，行情有明顯改善。外圍市場“以價換量”的營銷動作同樣密集，其中，黃埔區近五成項目讓利出售，降幅集中在5%-10%的範圍，番禺區從3月下旬開始，多盤讓利在5%-15%的範圍；增城區、南沙區、花都區讓利力度加大，多個大盤讓利7%-15%。
數據分析：一手成交雖翻倍，但與去年同期有差距
市場供給及促銷讓利加碼之下，廣州3月一手住宅成交取得突破。合富研究院統計數據顯示，廣州市3月網籤面積約計54萬平方米，環比倍增，重顯活躍。
而在廣州中原研究發展部統計數據當中，3月廣州新房網籤4043宗，雖然環比回升76%，但對比去年同期破萬宗水平，同比下跌60%。“網籤數據的統計存在一定的滯後性，但不可否認的是今年3月廣州成交不如去年。”廣州中原地產項目部總經理黃韜表示，據其觀察，當前市場購買力不足導致“小陽春”表現一般，雖改善性購房者入市積極性提高，但剛需購房者的觀望情緒仍然較濃。
中指研究院華南分院研究總監楊永俊也表示，在今年1月廣州新政刺激下，春節過後，廣州房地產市場迎來一定的回暖，據中指研究院數據，3月，廣州新建商品住宅成交面積環比大幅上升132.5%，但仍不及去年同期。另外，市場分化明顯，3月，多箇中心城區改善型項目入市，成交較好，但剛需項目去化仍然相對一般。
從全國來看，據中指研究院的初步統計數據，3月，重點100城新建商品住宅成交面積環比翻倍增長，同比降幅有所收窄，但從整個一季度來看，重點100城新建商品住宅月均成交規模較2023年同期下降約四成。
值得一提的是，由於春節假期所在的2月是傳統銷售淡季，成交指標呈現“低基數”，以及去年同期疫情過後的購房需求集中釋放，導致當時成交指標呈現“高基數”，因此也有分析機構認爲，今年“小陽春”行情的環比和同比幅度變化符合預期。
專家觀點：兩方面因素共同助力市場企穩回升
一季度已過去，二季度市場走勢更加值得關注。近日，上海易居房地產研究院發佈報告顯示，一季度全國50個重點城市新房交易呈現同比下降態勢，不過，到了3月，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積環比增長115%。
“從各地售樓處反饋來看，諮詢量、看房量和簽約率都開始增加，充分說明政策效應在積極釋放。我們認爲，當前政策持續寬鬆爲市場注入了信心，而房價的充分調整也使得購房者入市積極性在增加。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示。
上述報告的數據同時顯示，今年1月全國50城新房成交面積同比增速爲-15%。2月份受假期因素影響，同比降幅較大。但3月份隨着交易市場的復甦，該指標明顯改善，即從69%的降幅收窄爲49%。“若4月份保持3月份的交易規模，那麼其同比降幅將繼續收窄，即收窄至約33%。從這個角度看，當前新房交易市場底部已經形成，後續指標將有觸底反彈的良好態勢。”嚴躍進表示，3月份以來一線城市重點區域和重點物業的交易表現都不錯，拉昇更強勁，對於引導全國市場信心增加有積極的作用，一線城市正扮演復甦的領頭羊角色。“4 月份以來各地以舊換新、公積金貸款、取消房貸利率下限等動作頻頻，其客觀上都對各類城市走出底部、持續向好發展帶來了積極作用。”
“3月以來中央及監管部門持續釋放穩市場積極信號。春節前一線城市已集體優化住房限購政策，預計2024年樓市政策整體將維持寬鬆基調。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示，隨着房地產供需兩端政策持續優化調整，購房者置業意願或將迎來溫和修復，疊加“白名單”項目融資支持持續落地，項目建設推進也有利於提振市場信心，進而帶動新房銷售邊際好轉。“整體來看，今年市場節奏或整體延後，同時年中高基數影響將逐步減弱，預計二季度新房銷售面積同比降幅將收窄。”
廣州中原地產項目部總經理黃韜表示：“二季度市場走勢可從政策層面和市場層面觀察，對於有實際居住需求的人而言，購買力仍是主要限制因素，在收入預期無法完全扭轉的當下，廣州各大樓盤都在積極制定營銷策略，通過‘以價換量’爭取市場主動權。另外，當前的政策利好推出以後，購房需求仍難以集中釋放，這時就需要更加寬鬆的購房政策作刺激，可以參考香港前段時間的‘撤辣’（粵語，指爲解決棘手問題而採取厲害手段），用力度更大的政策，與房企更多的讓利措施相配合，徹底釋放購房需求，提振市場。”
文、圖 記者 徐煒倫