房地產止跌回穩調查丨土地市場回暖 綠城杭州再拿“地王”

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綠城已斥資約113億元拿下蘇州、上海、杭州三個“地王”。

中房報記者 付珊珊丨上海報道政策利好持續釋放，企業在土地市場又重新活躍起來。10月22日，杭州最新一次土地出讓，雖然只有1宗宅地上架，但市場關注度非常高，因爲這塊地位於錢江新城二期最核心的位置，同時也是主城最後1宗限價宅地。地塊的稀缺性吸引了綠城、濱江、華潤、保利、越秀、建杭、中海等國企央企及本土實力民企激烈爭奪，最終經過77輪角逐，綠城以總價34.22億元拿下該地塊，溢價率28.5%，樓面價50717元/平方米，再次刷新杭州單價“地王”紀錄。2016年，綠城曾以37.35億元競得鳳起潮鳴地塊，摺合樓面價45368元/平方米，創造了當時杭州的單價“地王”紀錄。時隔8年，這一紀錄被刷新，而創造新紀錄的仍是綠城。在業內人士看來，此次綠城拿下的這宗地塊位於江灣新城核心板塊，發展潛力十足，且板塊內庫存基本見底，客戶厚度有保障。長期以來，綠城就是杭州土地市場的常客，而今年綠城拿地的態度比另一本土房企濱江更爲積極。“相比濱江，綠城在杭州的庫存不多了，而且綠城今年拿的地流速都很好，上市節奏快。”中指研究院華東大區常務副總經理高院生認爲，本次杭州新地王誕生，主要源自政策、地段雙保障，因此地塊競拍高熱。自9月24日以來，房地產行業不斷迎來政策支持，降首付、降利率、融資白名單等利好消息持續落地，中央層面高頻表態企穩樓市，對市場預期有較大改善作用。

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拿下多城“地王”去年，中海地產曾在幾大一線城市大手筆拿地，所拿地塊規模大、總價高，因此彼時，不少業內人士都將其稱作“地王制造機”。而今年，綠城成了新的“地王專業戶”。今年以來，綠城在土地市場頻出大手筆，拿下多城“地王”。其中最引人關注的就是8月在上海斬獲的2宗地塊。尤其是上海徐彙區斜土街道xh128D-07地塊，未拍先火，早已鎖定全國最高單價地塊之名，成爲業內焦點。該地塊起始總價36.96億元，起始樓板價高達10.08萬元/平方米，吸引了7家房企競相角逐。經過78輪白熱化競價，綠城力壓羣雄，以總價48.048億元斬獲，而該地塊最終的樓板價爲131045元/平方米，打破了全國單價“地王”紀錄。在此之前，在今年3月的土地拍賣中，綠城以總價30.8億元摘得蘇州工業園區雙湖02號地塊，成交樓面價高達65022元/平方米，成功刷新蘇州的單價“地王”紀錄。在大本營杭州，綠城也多次出手。除了此次拿下的杭州新“地王”，綠城還在10月15日拿下杭州兩宗宅地。這是杭州自10月9日發佈“杭五條”新政明確全面取消新房限價之後的首場土地出讓，綠城一出手就斥資約22億元。截至目前，綠城已斥資約113億元拿下蘇州、上海、杭州三個“地王”。而根據機構數據顯示，截至10月22日，綠城今年以來已經拿下31宗地，主要分佈於上海、江蘇、杭州、浙江部分熱點城市，拿地金額已超過400億元。在克而瑞公佈的前9月新增貨值榜上，綠城以657億元位居榜單第三。從拿地策略看，一二線城市一直是綠城關注的重點。綠城中國執行董事及執行總裁耿忠強在今年8月召開的中期業績溝通會上提及，在拿地策略上，公司高度聚焦一線或者強二線城市，這些城市的地貨比偏高，一定程度上造成毛利率相對偏低。但是這些區域對項目的安全性及抗風險能力很高，在目前行業下行的背景下保障了公司的生存與發展。今年前9月，綠城實現銷售額1872億元，在克而瑞發佈的前9月房企操盤榜中，綠城位居第三，若以全口徑銷售額計算，綠城目前排在第六。有不少業內人士表示，若按照綠城目前的拿地勢頭，或許其未來在行業內的排名還有更大想象空間。

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政策支持下土地市場回暖除了杭州、上海，成都、廣州等其他熱點城市在近期也紛紛出現了“地王”。今年9月，保利以117.55億元斬獲廣州天河區南方面粉廠地塊，溢價率超33%，這宗地也成功刷新天河區成交樓板價紀錄，成爲廣州土地市場樓面價第二高地塊。房地產中介平臺貝殼也投身熱點城市的土地拍賣活動中。今年9月20日，貝殼旗下組建的地產團隊貝好家力壓10餘家房企，以10.76億元、摺合成交樓面價達27300元/平方米拿下成都錦江區金融城三期H12地塊。這塊地也刷新了成都樓面地價紀錄。此外，青島、西安等地也相繼誕生了新的單價“地王”，土地市場熱度持續升溫。一個積極信號是，除了央企、國企依然在土地市場扛大旗，一些民營房企也開始迴歸土地市場。比如河南正弘置業有限公司競得鄭州高新區地塊，陝西欣多升房地產開發有限公司競得西安1宗地塊，等等。在一些業內人士看來，土地市場回暖，與一系列政策刺激不無關聯。一方面，大型央企、國企爲了落實中央號召而更積極拿地。保利曾在拿下廣州“地王”後迴應表示，這是中央“止跌回穩”定調後全國成交的首個地價超百億元地塊，保利作爲央企，第一時間將“促進房地產市場止跌回穩”落到實處，致力以實際行動促進行業穩健高質量發展，此次拍地也是傳遞房地產行業向好的趨勢和行業信心的迴歸。另一方面，政策帶來的市場企穩效果也讓更多房企看到了回暖的信心。以杭州爲例，根據中指院數據顯示，9月杭州新建商品住宅、二手住宅銷售價格指數同環比均有所下降。其中，新房環比跌0.6%，同比跌2.4%；二手房環比跌1.4%，同比跌幅較大，達7.2%。但隨着9月底各類刺激政策接踵而來，在新政推動下，杭州樓市從國慶就開始出現扭轉勢頭，呈現出前所未有的活躍度。從中指研究院數據來看，2024年“十一黃金週”期間，杭州有8個項目開盤，成交569套新房，成交面積8.5萬平方米，較2023年“國慶”期間成交規模增長187%。二手房方面，“國慶”期間帶看量超12萬人次，較節前一週增長6.6%，同比增幅達61.9%，二手房成交377套，同比期間增長8.9%。58安居客研究院院長張波表示，新地王的不斷出現預示着房企對未來市場信心的提升，敢於出手拿地，並且對於優質地塊的渴求度更高，這本身也是在淘汰率不斷提升的房地產市場下，尋找更多的確定性，雖然這些地王單價的確達到一個新高度，但樓板價在當下市場依然有着較強的競爭力，也更有可能達到一定利潤率的保證。另一方面，部分民企在當下市場下也積極進入到土拍市場，也在一定程度上說明大部分房企並沒有選擇“躺平”，而是在市場壓力持續的環境下，選擇更好的地塊，建造更爲優質的產品來贏得市場，並在競爭中取得更好的成績。

值班編委：馬琳責任編輯：李紅梅 劉亞審讀：戴士潮中國房地產報版權所有未經授權不得轉載以及任何形式使用