財訊／大資小資 房產鍍金術
去年來臺旅客數突破七百萬人次，四年內全臺將再投資九百億元開設四百家旅館，一棟棟商辦或爛尾樓換上旅館新衣，價值立即翻倍。從臺灣頭到臺灣尾，從建商、保險業到投資客都瘋狂搶開旅館。在這股旅店熱潮下，背後的房產鍍金術值得探究。
臺北市西門町的漢口街，三三兩兩馱着大揹包、拉着行李箱的觀光客，探頭探腦地循着手上單子的地址找旅館。他們走進的大樓裡，電梯外掛着撞球場、遊樂場的看板，但裡頭有三層樓其實是星、馬、港、澳揹包客最喜歡的「高絲旅」時尚旅館。在不到一百公尺遠，還有另一家高絲旅；兩條街外的成都路區塊，則有四家「愛客發」商務旅館，中華路上的捷運西門站出口附近，還有一家外觀新穎的「臺北日記旅店」。這七家店的背後都是同一位老闆──徐豪雄。
五十三年次的徐豪雄最早從事房屋仲介，才一年多就自己出來做投資客，他買的房地產都結合當下最夯的產業經營，例如十年前他將房地產結合網咖生意。「買房子得付房貸，要活得下去就要結合產業，有現金收入，」和徐豪雄認識十多年的高絲旅經理寧維誠解釋，「現在旅館夯，買下的建物當然就結合旅館。」
「目前很多人在買地產前，會先來找我們提計劃，看我們可以付多少租金，然後他們再出面買。有的人甚至會直接說，你喜歡哪一棟？我來買，」成立連鎖福泰桔子商旅的福泰集團執行長廖東漢，相當驚訝現在投資房地產的人，都算準只要連結上旅館，就像爲大樓撒上金粉，租金收益率和房地產價值都能輕易翻揚好幾成。
不只搶賺觀光財，用旅館養地，已經成爲顯學。
十年前，臺灣的辦公室平均租金收益率還有六％，但房地產市場結構愈來愈扭曲，房價不斷上漲，但經濟卻持續不振，商辦這些年來的租金幾乎沒有調漲的空間，空置率也不斷攀高，造成租金收益率已跌到「保二」邊緣。
最緊張的，莫過於滿手商辦大樓的保險公司。以去年國泰人壽溢價二三％才標得三商美邦宏遠大樓爲例，租金收益率根本不到一．九％，遠低於金管會對保險資金購買不動產的最低報酬率二．八一五％的規定。
建物結合旅館「你喜歡哪一棟？我來買」
瑞普國際物業總裁暨ＣＣＩＭ臺灣不動產投資協會創會理事長曾東茂觀察，商業不動產的價值源自它的收益能力，因此，能維持二．五％以上的租金收益率、租約動輒十五年以上的旅館業成爲新寵，讓房東地主們甚至抱着錢去拜託旅館業進駐。
但旅館真的那麼好賺嗎？
「觀光局好像訂房中心一樣，」觀光局旅館業查報督導中心主任陳煜川，笑着從紅色卷宗裡拿出一封郵件。信裡提到，兩名大陸歌迷去年十二月三十日要來臺灣看五月天演唱會，但周邊的旅館房間都已爆滿，於是寫信給觀光局，「急求三十和三十一日兩日旅館住宿。」陳煜川最近一年每星期都會接到訂不到房的求助郵件。
日本三一一大震讓日本人回頭愛臺灣、導演九把刀拍的電影《那些年》在香港掀起熱潮、廉價航空Air Asia（亞洲航空）開航星馬飛臺北航線，最重要的是開放陸客來臺觀光，種種利多一次到位，讓臺灣觀光業熱到不行。二○一二年來臺觀光旅客人次已經突破七百萬，和○三年的二二○萬人次相比，成長超過兩倍，也比○八年成長九○％。
一年七三○萬人次的旅客，再加上國內旅遊愈來愈暢旺，保守估計一年有接近五千萬個room nights（住房）的需求，但臺灣的國際飯店加一般旅館，一年雖能提供約五千萬個room nights，但若扣掉非位於主要觀光地區，以及老舊無法提供國際旅客使用的旅館，每到假日或旅遊旺季，臺灣的旅館都是一房難求。
如今政府又喊出一六年觀光客將達一千萬人次的目標，康橋商旅管理處處長陳培銘算過，如果每年增加一百萬人次的觀光客，臺灣一年要增加七千五百個房間才足夠容納。根據觀光局預估統計，從一三到一六年，每年新增的旅館都超過一百家，新增房間數每年也超過五千間，仍不足因應倍增的觀光客。
「在臺北，閉着眼睛做都能做到七成（住房率），」看中潛在觀光商機，七年前辭去福華飯店總裁，成立福泰桔子商旅的廖東漢誇張地形容。
一年五千萬個住房需求「閉着眼都能做七成」
臺北之外，前往墾丁的必經地高雄也是盛況空前。「這兩年（開店速度）等於我們前面十年的擴張，」陳培銘拿出名片時補了一句，「最近又要換（名片）了！」他的名片背面雖洋洋灑灑地印了康橋旗下十二家商旅及兩家飯店，但一三年還會有三家要開幕。
站在高雄康橋商旅七賢館的高樓往外看，左手邊一棟圍着綠色網子的黃色建築物，就是二月一日要開幕的康橋九如館，再前面一點，掛着國統飯店招牌的大型建築物，也剛被康橋買下，準備裝修及拉皮。不含國統這棟，從高雄起家的康橋，光是在高雄火車站周邊就有六棟商旅。
根據觀光局統計，一三到一六年預計將投資旅館業的金額，超過九百億元。積極擴張，就是不想錯過這波百年難得一見的觀光潮，於是從臺灣頭到臺灣尾，從傳統飯店業者、建商到壽險公司，都紛紛轉蓋旅館，掀起一股「瘋旅館」投資潮，搶食一年上看千億元的旅館商機。（本文節錄自416期財訊雙週刊）