辦辦網發佈2021年上半年上海辦公租賃市場回顧
2021年上半年上海土地市場回顧
據辦辦網數據研究中心統計，2021年上半年上海土地市場新增經營性用地掛牌供應169宗，合計出讓面積7,242,882平方米。其中辦公用地爲16宗，出讓面積總數爲974,577平方米，佔全部掛牌面積的13.46%，環比2020年下半年下滑12.11%，同比2020年上半年下滑57.04%。
辦辦網數據顯示2021年上半年，上海土地市場共成交233宗土地,成交總面積爲10,366,424平方米，成交總金額爲19,756,832萬元。
其中，辦公用地成交22宗，成交面積爲1,120,102平方米，佔成交總量的10.81%，環比2020年下半年增長36.82%，同比2020年上半年下滑47.50%；成交金額爲7,145,320萬元，佔成交總金額的36.17%，環比增長68.65%，同比增長18.63%。
2021年上半年上海辦公用地成交量主要集中在6月份，單月成交7宗辦公用地，成交面積484,638平方米，占上半年辦公用地成交總量的43.27%，成交金額爲3,290,506萬元，占上半年辦公用地成交總額的46.05%。
整個2021年上半年上海土地市場，共9個區域有辦公用地成交，其中浦東成交7幅，松江成交4幅，徐匯、楊浦、虹口和青浦各成交2幅，靜安、普陀和奉賢各成交1幅。
辦辦網發現在各個區域中，浦東7幅地塊總計成交近36.86萬平方米成爲上半年辦公用地成交面積最多的區域，而虹口以2幅地塊總計成交逾202.41億元成爲上半年辦公用地成交金額最多的區域。
根據辦辦網數據統計，2021年上半年上海市辦公租賃市場中，浦東再度成爲企業選址的首選區域，企業需求數量佔整個需求市場的17.94%，佔比幅度相較2020年下半年有所提升；閔行以佔比16.63%的需求量緊隨其後，黃浦排名第三，佔比8.64%。需求前五名的區域佔據了整個需求市場的59.48%，佔比幅度相較2020年下半年有所下滑。
2、企業辦公選址租金需求
辦辦網分析發現在2021年上半年的辦公租賃市場中，租金在2-4元/㎡·天的辦公項目繼續成爲最受關注的目標，需求佔比達到52.55%，不過環比2020年下半年有明顯下滑，浦東依然是這個租金段最受關注的區域。
而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2020年下半年也有小幅下滑，需求佔比僅爲3.93%，上半年能承受高昂租金的客戶青睞把尋址目標放在黃浦。
3、企業辦公選址戶型需求
辦辦網數據顯示在租賃戶型面積的需求上，200平方米以下的小戶型需求佔比爲67.48%，相比2020年下半年有所下滑。而1000平方米以上的大戶型需求佔比爲8.40%，較2020年下半年同樣略有下滑，浦東依然是這兩個戶型段最受關注的區域。
4、企業辦公選址軌交需求
根據辦辦網熱點統計，上海市境內首條開通運營的地鐵線路-軌交1號線成爲2021年上半年企業辦公選址最爲熱門的軌交需求線路。軌交1號線是1995年7月正式全線運營，南起閔行莘莊站，北止於寶山富錦路站，全長36.89公里，共設28座車站，途經閔行區、徐彙區、黃浦區、靜安區、寶山區等五個區域，銜接人民廣場、徐家彙和淮海路等繁華CBD商圈，是上海軌道交通最爲繁忙、最重要的大動脈之一。
5、市場需求主力產業類型
從行業需求方面來看，TMT（27.67%）、金融（25.67%）、專業服務（24.00%）與生物醫藥（9.00%）爲上半年租賃需求來源的主要行業。四大產業的升級擴租表現突出，發展需求持續活躍，新興商務區的優質辦公項目及具有產業集聚效應的園區是以上行業主要選址方向。
2021年上半年上海辦公租賃市場租金走勢
2021年上半年，上海辦公租賃市場的新增供應上升顯著，市場競爭進一步擴大，辦公租金依然承受較大壓力。徐匯、普陀、虹口和靜安等區域的租金均價環比去年下半年出現微幅下調，而浦東、黃浦、閔行和長寧等區域抗壓表現相對較好，市場租金平穩中略有增長。辦辦網數據顯示全市租金均價環比下滑0.10%，靜安以5.03元/㎡·天的租金均價繼續成爲上半年企業辦公空間成本最高的區域。
2021年一季度上海辦公租賃市場供需側解析
2021年上半年全市辦公租賃市場發展較爲平穩，空間需求總量環比去年下半年有所擴大，但仍處於近年來同期較低水平。
從數據上看，浦東、閔行、徐匯、靜安和長寧是上半年需求面積最多的區域，5個區合計需求辦公面積佔整個市場的64.65%。
上半年全市有多個新增辦公項目入市，加上企業退租出來的大量空置面積，整個市場的可租辦公面積環比去年下半年再增5.44%。浦東、徐匯、閔行、靜安和長寧是可租面積最多的五個區域，合計供應辦公面積佔整個市場的64.12%。
今年上半年大宗商辦物業交易市場旺盛，多個企業收購了辦公項目作爲自用辦公場地：特步國際4.64億元收購七寶辦公物業建立新運營中心；中泰證券27億購置綠地外灘中心A2&C2作爲其自用辦公場地；百年人壽22億元收購上海星外灘5號樓自用辦公；加上最近字節跳動收購鐵獅門旗下尚浦領世19.5萬方辦公項目，這些收購動作也消化了相當一部分的辦公空間需求，把租賃市場的空間份額轉移到了買賣市場。
辦辦網分析認爲整個辦公租賃市場仍存在供過於求的結構性問題，部分區域的供需側失衡問題比較突出。
2021年上半年上海寫字樓市場迎來多個新項目入市，全市辦公空間的體量指數環比2020年下半年再度增長。多元化的選擇也使得市場競爭壓力加劇，全市租金指數環比微量下滑。空間需求指數止住了去年下半年以來的頹勢，開始上揚，但仍處於同期低位，辦辦網認爲整個市場基本走向回暖趨勢。浦東在全市各區中發揮了良好的帶頭作用，綜合指數表現活躍，繼續引領企業辦公選址導向。
展望下半年
下半年的上海市場預計還將繼續迎來大量新增項目供應，其中非核心商務區的空間增量將佔據多數，市場競爭局面不會減弱。
隨着政府對課外培訓機構以及在線教育行業的監管力度加大，一些相關行業公司可能會取消原有的擴張計劃或者開始減租縮小規模，預計該行業將在一段時間內進行洗牌整合，對辦公空間的租賃需求會有所減少。
金融業的持續開放利好，對外資的吸引力也會持續加強，更多的跨國企業地區總部有望落戶上海。
辦辦網數據研究中心編制