白菜價海景房 花光最後一個錢包的養老騙局
爲了和笑笑安度晚年，秦奮再土豪也只是把亞龍灣的海景房租了個20年。/《非誠勿擾2》
說是養老地產，實際上只是拿海景當噱頭，樂園、小鎮、醫院等所謂的文旅康養配套建設，僅止於畫餅。
什麼樣的房，能讓人在精神上趨之若鶩、行動上避之不及？
去年被頻頻提及的鶴崗算得一例。一套房的價格能比一線城市的一平米還便宜，就是整個城都沒什麼人住。
海景房聽說過，白菜價海景房可不好找。這種便宜撿了還不情願，哭着喊着要退房，屬實聞所未聞。而這些“樓市奇觀”，都發生在乳山銀灘。
但與人口流失、房價一路跌的鶴崗不同，乳山的海景房，只要你還沒買，就能持續保值。但要是買了，跌起來沒商量。
即便如此，照舊有源源不斷的買房客搭上前往乳山海景房樓盤的大巴，在陣陣海風的吹拂下交出數十萬的積蓄。
“乳山模式”
撬開中老年人的最後一個錢包
持續了十多年、至今仍能賺到錢的“乳山模式”，是怎麼把樓市中的“垃圾股”賣出去的？
零幾年那會兒，北京的房價一平米還不足萬元。但在北京的街頭、上海的公園、東北的鬧市區裡，人們總不時能遇到推銷乳山海景房的地產人員，熱情邀請他們加入僅需數百元甚至免費的看房團，慫恿他們“花十五萬，擁有一個海邊的家”。
乳山好不好？單看環境的話，還是過得去的。地處青島、威海、煙臺三市銜接的腹地，三面環山，南瀕黃海，銀白沙灘蜿蜒20多公里，有“金嶺銀灘”美稱。
銷售人員亦振振有詞：國家4A級景區，“聯合國最適合居住的地方”Top2，天然“氧吧”，無敵海景，養老聖地……哪個不夠吸引？
小區多人少？周邊設施不齊全？問就是已經在路上，過幾年就能配齊。緊接着就開始畫餅：這裡建醫院，那兒是超市，旁邊有學校，邊上是公園，不遠處還有片高爾夫球場……假以時日，馬爾代夫也要被乳山按在地板上摩擦。
你要猶豫，對方就反問你了：要熱鬧回老家呀，來這裡不就圖清靜避暑？
即便是這麼站不住腳的說辭，被窗外的陽光沙灘晃暈了眼的看房客，還是稀裡糊塗點了點頭。
當然，沒有哪個房產中介會忘了提升值空間。一平方最低才1800元呀，買上一套等個幾年，稍微出息一點兒都能漲個幾十萬，四捨五入可不就是撿錢？
對不置可否的看房客，中介們還有最後一招：定金只需幾萬元，要是後悔了隨時可退。就是這句話，讓不少人一步步邁進了“海景房陷阱”。
只可惜，幾乎每個買了乳山海景房的人，都沒等到這地兒“出息”的一天。
當年20萬買一套房，如今能原價賣出已是萬幸，算上通貨膨脹已經是虧了。但爲了避免越虧越多，有人寧願直降8萬-10萬元，也不想砸自己手裡。預想中的撿錢，變成了扔錢。
圖/微博via霜葉
爲何賣不出？還不是因爲根本沒法住。
銀灘自上世紀九十年代開始開發，但說好的配套設施至今還是近乎無。要買東西，不趕早上的集市，就只能去生活超市，小賣部都未必找得到。
最近的醫院只有二甲的乳山市第二人民醫院，此外就是白沙灘鎮中心衛生院，12公里外才有三乙的乳山市人民醫院。但這些都不入乳山人的眼，大病還是去煙臺毓璜頂醫院。
關鍵是身處北方還沒暖氣，逼得買了房的人只能像候鳥一樣，每逢夏天來這裡。
一位假期來居住的業主如是說道。/梨視頻
暑期入住率能到30%-50%，冬天連10%都不到。晚上出門散步，幾公里見不着一個人，燈都不亮幾盞。比清新海風先到達鼻腔的，可能是海鮮腐爛的氣息。
然而夏天並不全然舒爽。空氣溼度大、含鹽量高，對人體、房屋、傢俱、電器等都不友好。東西發黴易損壞還是小事，來場破壞性大的颱風就得重新裝修，住久了關節炎都找上門。
去一趟也不容易。從北京出發有直達客車，單程十幾小時。上海出發得到徐州中轉，全程20小時以上，還是高鐵轉火車。別的地方就更麻煩了，先搭飛機到山東威海，再坐2小時火車。誰讓乳山既無機場又無高鐵。
這一路奔波，年輕人不想折騰，老年人折騰不起。奔着養老買的房，先把老人自己養廢了。
但房產中介永不停歇。光靠一點點信息差，就能從全國各地不斷帶來待割的韭菜，以至於乳山海景房樓市呈現“便宜二手賣不出”“過萬新房不愁賣”的詭異局面。
大量二手房低價拋售。
一買就虧的海景房，遠不止乳山
當地人都知道，乳山海景房就是專坑外地人的產業。200多個海景房項目，足以讓乳山市全部人口住進去。如此過剩的商品房供應，顯然不是爲乳山人準備的。
房產中介也是這麼操作的，只接待看房團，散客一概拒絕，就是爲了集中“洗腦”。
還主挑外地中老年人下手。這次被指“強制消費者買房”的金鼎地產，就曾被自稱是前實習生的人披露：公司爲了衝業績，會要求員工跪下認顧客爲乾爹乾媽。
爲了賣房，金鼎地產還會幫不具備貸款資質的購房者辦假證。付了款又是另一副嘴臉，退房是不用想了，強硬一點還有可能遭到死亡威脅。
今年7月河南本地媒體報道中，金鼎地產員工向前來要求退房的夫妻喊出“我弄死你”的話。
房產博主@真叫盧俊 認爲，買了乳山海景房的老人，其心態與買保健品並無二致。
孩子婚嫁生育後，跟着住不方便，去養老院怕惹閒話，最容易想到的就是再買一套小的養老。乳山環境好，中介態度熱情，房子又不貴，不經比較頭腦一熱，確實容易入坑。
而主要面向外地人賣房的，遠不止乳山。
“東北人的第二故鄉”海南三亞、“小海南”廣西北海等地，都曾用休閒度假或投資價值爲賣點吸引外地人購房。
三亞經歷過兩次房地產泡沫，但基本建立起了相對完善的配套設施。世界五星級酒店衆多；直達航班繁忙，亦可換乘高鐵；有三家三甲醫院，支持異地醫保。加上海南自由貿易港的建立，未來前景如何，還真不好說。
三亞的機票價格飆升，每個想避稅的人都有責任。/圖蟲創意
但北海顯然沒有那麼幸運。中國社科院財經戰略研究院住房大數據緯房指數顯示，近一年有十個城市房價累計跌幅超過5%，北海榜上有名，同比跌幅達到7.96%。
同樣是配套設施跟不上，交通不夠便捷，“候鳥”型住戶亦不在少數。沒有乳山那麼不堪，但升值空間不見得大。
廣西北海，或許只是看上去很美。/圖蟲創意
養老，最不可持續的房產噱頭
回看乳山，說是養老地產，實際上只是拿海景當噱頭，樂園、小鎮、醫院等所謂的文旅康養配套建設，僅止於畫餅。
養老地產項目爲什麼頻頻滑鐵盧？或許和項目本身不具備活力有關。
如今的網紅聖地阿那亞，曾經也是扶不起的海景房項目。2013年曾被視爲“不良資產”，以2.6億的價格拋售。馬寅接手後，靠“中國最孤獨的圖書館”、阿那亞禮堂、UCCA沙丘美術館、阿那亞藝術中心等建築IP，成功打出了知名度，穩住了每年來打卡的年輕客羣。
除開完備的配套設施，阿那亞在社羣維護上也很有一手。拉攏名人成爲業主，帶來了許知遠的單向空間、袁寧的咖啡館、朴樹家人開的餐廳等商業項目，從某種意義上也提高了阿那亞的吸引力。
高品質社羣，帶來了每年上千場活動，小到讀書會，大到音樂節甚至戲劇節，不一而足。如今，阿那亞每年能迎來40萬遊客，房價比周邊高出4倍左右。
擺拍天堂阿那亞。/圖蟲創意
舟山亦是一例。作爲一個孤島，交通非常不便。之前我和朋友們打算參加東海音樂節，但發現從廣州出發的話，得先搭飛機到寧波，再坐車去舟山，還得打車去普陀。盤算一圈，只想退票。
但即便如此，從2011年始辦的東海音樂節，依然憑藉着強大的音樂人陣容，每年都吸引了無數熱愛音樂的年輕人前往朝聖。
東海音樂節現場。/圖蟲創意
說到底，沒有足夠吸引人的長處，短板自然暴露無遺。乳山何嘗不是一個好地方，解題思路多得是。就算不抄作業，發掘一下美食資源也是不錯的。
地產商總是急功近利，但誠意多少總能看得出。養老是最不具備消費拉動力的賣點，滿足不了基本的社交需求，跟上終南山隱居也沒啥區別。送上門的財富密碼，還是小心應對爲妙。
《遭遇“海景房陷阱”的購房者們》，顯微故事，2020-11-03
《上熱搜的乳山海景房，到底魔幻在哪》，真叫盧俊，2020-11-01
《在這座小城買了套海景房，11年後虧掉35%！投資者：算上利息，血虧了》，鎂刻地產，2020-09-12
《幫你瞭解真正的威海乳山銀灘，在銀灘生活多年朋友的客觀評價》，叢政，2018-08-23
《這地方的海景房怎麼賣出了“白菜價”？實地探訪》，央視財經，2019-07-10
《北海即將迎來第一批候鳥老人，爲何租房價格卻在“跌跌不休”？》，北海樓市評測官，2020-09-24
《乳山旅遊買房背後:金鼎地產數次被曝忽悠購房要員工認客戶當乾爹》，中國網，2020-10-27
《從“死盤”到文旅“神盤”，阿那亞如何逆轉旅遊度假地產傳統經營的困局？》，平成文旅，2019-07-12
《我是如何操盤阿那亞的？》，領易房地產觀察家，2018-02-05