中央政治局會議首提“促進房地產市場止跌回穩”，一線城市限購優化預期加強

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道中共中央政治局9月26日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下一步經濟工作。

會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

中指研究院政策研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，本次會議對房地產的內容和提法較爲積極，是首次提出要促進房地產市場止跌回穩，進一步表明當前穩定房地產市場對於穩定宏觀經濟的重要性。

東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報道記者表示，本次會議對大幅強化房地產行業供需兩端支持政策作具體部署，將有效提振市場信心。

在多項政策利好帶動下，9月26日午後A股房地產板塊表現強勁，截至收盤上漲8.21%，綠地控股、華僑城A、首開股份、萬科A、保利發展等20多隻個股漲停。

促進房地產市場止跌回穩

今年以來，供需兩端房地產政策陸續推出，特別是5月17日央行“四箭齊發”，釋放多項房地產金融政策利好，其後重點城市落實相關政策，包括降低首付比例、取消房貸利率政策下限、下調公積金貸款利率等等，帶動市場短期回暖。

但政策效果存在邊際減弱。上海易居房地產研究院數據顯示，在新房市場，8月百城新建商品住宅成交面積同比下降27.0%，相較7月18.5%的同比降幅有所擴大。在二手住宅市場，1-8月22個重點城市二手房成交套數同比下跌3%。

從房價來看，據國家統計局數據，8月各線城市房價均處於環同比下降狀態，70城整體房價環同比分別下降0.7%和5.7%。房地產開發投資繼續調整，1-8月全國房屋新開工面積和房屋竣工面積同比降幅均超二成。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當前房地產市場下行壓力較大，已形成預期疲弱和量價下行的負反饋循環。房地產市場亟需進一步的政策支持。

此次中央政治局會議明確提出，要促進房地產市場止跌回穩。這是2021年下半年房地產市場轉入調整階段以來，中央政治局會議對房地產工作的最新部署。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，止跌既包括成交量的止跌，也包括成交價格的止跌。此次中央政治局會議釋放“止跌回穩”信號，意味着第四季度各地或將推出重磅政策，更好穩定市場交易和價格。

對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量

此次政治局會議強調，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。

在土地利用方面“嚴控增量”並不是新說法，去年1月19日，自然資源部副部長劉國洪就在國新辦新聞發佈會上談到，在土地利用和保護上，採取的政策措施就包括嚴控增量、盤活存量、優化結構和提升效率。

去年6月，自然資源部印發《關於在經濟發展用地要素保障工作中嚴守底線的通知》，要求嚴控新增城鎮建設用地。今年4月底，自然資源部在《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》中進一步明確，要合理控制新增商品住宅用地供應，完善對應商品住宅去化週期、住宅用地存量的住宅用地供應調節機制，住宅去化週期超過36個月的，暫停新增宅地出讓。

而在商品房建設和利用方面，4月30日，中央政治局會議首次提出統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。在此基礎上，7月30日，中央政治局會議強調，堅持消化存量和優化增量相結合。這次中央政治局會議進一步明確，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。

上海易居房地產研究院全國百城庫存數據顯示，8月百城新建商品住宅去化週期爲25.2個月，目前去化週期已連續7個月超過兩年的去化水平，市場去化壓力較大。

陳文靜表示，這次中央政治局會議“對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量”的表述，與此前“消化存量和優化增量相結合”的提法有所不同，在增量上更加強調要嚴格控制，這也就意味着未來各地土地供應量、住房供應量等均將結合城市自身實際需要推進，不能盲目擴大各類住房供給量，或將以住房的真實需求爲基準。

王青表示，受商品房銷售低迷影響，當前樓市庫存處於高位。爲此要“嚴控增量”，避免樓市庫存進一步壘高，增加樓市下行壓力。

陳文靜表示，要優化存量，那麼對現有存量住房進行升級改造、改規劃盤活利用等或將成爲重要方向；會議明確要提高商品房建設質量，當前“好房子”建設或已經是基本要求，促進“好房子”建設的配套政策有望繼續落地。

調整住房限購政策

這次中央政治局會議明確提出，要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率。

當前僅北京、上海、廣州、深圳、天津和海南部分地區還在執行或部分執行限購，其他城市均已退出限購。

陳文靜認爲，本次中央政治局會議之後，預計未來北京、上海和深圳的限購政策將進一步優化調整，廣州等其他地區限購政策有望全面放開。北京、上海和深圳更大力度優化限購政策將有助於發揮大城市帶動效應，提振市場信心。

王青表示，在任何一個經濟體，房貸利率都是左右樓市的關鍵。當前制約房地產市場止跌回穩的主要障礙是計入物價因素，實際居民房貸利率仍處於歷史高位附近。

去年8月，央行就推動商業銀行有序降低存量房貸利率，今年5月17日，全國房貸利率的政策下限取消，再一次拉大了新老房貸的利差。日前央行明確，擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均下降幅度在0.5個百分點左右。

此次中央政治局會議再提降低存量房貸利率，在受訪專家看來，日前明確的存量房貸利率下調政策將加速落地。王青預計，後期存量房貸利率還將跟進新發放居民房貸利率持續下調。

本次中央政治局會議還提出，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。

記者從9月24日國新辦新聞發佈會上獲悉，截至目前，商業銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額1.43萬億元，支持400餘萬套住房如期交付。在協調機制的帶動下，金融機構對房地產行業的支持力度也在不斷擴大。

陳文靜表示，城市房地產融資協調機制已經取得積極進展，未來仍有望加大力度、深入推進，更好地發揮項目融資“白名單”的作用，改善企業資金環境，保障項目交付，進一步穩定購房者預期。

在支持盤活存量閒置土地方面，此前自然資源部會同國家發展改革委等部門研究出臺了三個方面18條政策措施，妥善處置閒置存量土地。日前中國人民銀行行長潘功勝在國新辦新聞發佈會上進一步明確，將出臺政策支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用於土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時候，也可以由中國人民銀行提供再貸款支持。

此次中央政治局會議再次提出要支持盤活存量閒置土地，嚴躍進認爲，未來低效用地、出險房企未開發用地等的盤活力度將會進一步強化。