中國新視野－一線城市房價 難走出獨立行情

去年中國一線城市地王現象與部分二三線城市土地流拍率超半形成明顯反差，表明當前全國房地產開發資金正向一線城市加速集中，充分反映出房地產市場的區域分化特徵和潛在運行風險。在全國房地產化解庫存主線下，一線城市房地產市場能否繼續一枝獨秀，走出獨立行情，存在極大不確定性，值得高度關注。

據中原地產統計，截至2015年12月20日，去年一線城市成交土地總宗數和規劃建築總面積均爲近6年新低，但平均樓面價卻創出歷史新高。同時，全國百城中有10所城市土地流拍率達到或超過50％。這種明顯反差，反映出中國房地產開發資金正加速從非熱點城市向一線城市集中。

北京市在2015年土地成交宗數爲近5年新低的情況下，累計土地出讓金首次超過2,000億元，樓面價創出歷史新高，「麪粉貴過麪包」，導致城市住宅事實上已處於加快「被豪宅化」態勢。

當前一線城市房價堅挺存在一定合理性。一方面，社會財富向一線熱點城市集中，提高了房價可接受水準；另一方面，熱點城市完備的城市基礎設施、包容創新的人文環境、廣泛的就業機會等是社會稀缺資源，內在產生人口流入動力，可能會對房價形成強力支撐。但這並不意味着一線城市房地產市場，在當前經濟形勢下就可以走出獨立行情。

一是當前一線城市絕對房價水準與國際都市基本持平。日本東京房價過去經常被視爲北京等一線城市房價參考系。據WIND資料，2015年11月日本首都圈新建公寓樓均價爲87.10萬日圓／平方米，折算成人民幣大約爲4.6萬元／平方米，這與中國一線城市城區住宅均價基本持平。

二是一線城市人口流入空間收窄。從人口密度分析，2014年日本東京都人口約1,329萬人，面積約2,189平方公里，與北京六環內人口密度基本持平。一線城市環境資源承載力、社會綜合管理水準、非熱點城市經濟發展程度等，對人口流入的抑制作用正加快顯現。

三是一線城市「被豪宅」提升了房地產市場運行脆弱性。「被豪宅」或者說房價被動上漲，實際上提升了一線城市可交易住宅總價值。爲維持住宅交易價格穩中有漲，需要更多資金持續注入，否則便不可持續，這顯著增加了房價回落的可能性。特別是一線城市存量住宅規模已經非常龐大，導致「被豪宅」的市場價值容量幾近天文數字。

四是高地價能否向房價順利傳導面臨龐大存量住宅的強力衝擊。2015年，一線城市存量住宅交易比重遠遠超過新房交易。去年北京二手房交易量約爲新房交易量的兩倍，新房入市正日益面臨龐大存量住宅的強有力競爭，導致高地價能否向高房價順利傳導存在不確定性。另據仲介機構分析，住房置換鏈條支撐了去年北京房價高位上漲。隨着一線城市房價對終端需求羣體收入的繼續偏離，未來住宅置換鏈條支援豪宅交易量有效擴大的空間也正日益縮小。

縱觀各國房地產發展歷史，目前還沒有一個國家城市的房價在對居民收入和住房租金的比例過度偏離的基礎上仍能持續明顯上漲。

上世紀90年代，日本房地產泡沫破滅，香港受亞洲金融危機衝擊，東京、香港住宅交易價格均出現大幅下跌。一線城市「被豪宅」對真實需求的進一步抑制，對經濟基本面的日益脫離，對房地產市場運行規律的明顯背離，決定了其繼續走出獨立行情的可能性已經非常狹小。（本文摘自經濟參考報）