廣深市場提前還貸有所升溫，國有大行排隊1個月起部分城農商行要2個月，存量房貸利率還能降嗎？

財聯社7月4日訊（記者 郭子碩）北上廣深一線城市首套房和二套房貸款利率均步入“3時代”，近日不少存量房貸用戶表示“坐不住了”。

來自深圳的陳女士有兩筆理財即將到期。“現在沒什麼收益率高的產品，與其拿去投資，還不如先還房貸。現在預約至少也得等2個月才能還上。”陳女士透露，個貸經理說辦提前還款，都是要排隊的。

“前一段時間預約（提前還款）的人沒那麼多，但最近預約的人又變多了。現在申請大概要一個多月。”廣州某國有大行個貸中心人士補充，目前的等待時間已經“算快了”。即便是提前還款預約較少的時期，也沒法幾天就能（提前）還上。

從廣深一線調研來看，包括國有大行、股份行、城商行在內的多家商業銀行均表示，提前還房貸需要排隊預約，被調研的銀行都支持線上App預約通道以及線下現場辦理。目前，包括工商銀行、農業銀行在內的國有大行需要等1個月左右，部分城商行、農商行需要等2個月。

業內人士分析，由於各類資產收益率持續下行，且置換按揭的性價比低於提前還貸，在現金流充足的情況下，導致近段時間購房者提前還房貸有所升溫。

提前還貸至少得排隊一個月

從一線調研來看，多家商業銀行表示，排隊預約提前還貸的人有所變多。不過，也有個別國有大行人士透露，提前還房貸排隊週期變短了，此前要兩個月左右。但據記者瞭解，目前該行從還款人提出申請到還上房貸，仍然需要等待一個多月時間。

調研過程中也有銀行人士表示，提前還款的最早時間“至少得30天”，屬於合同約定。“手機（線上）申請提前還款，能選的最近的日期也得30天（後）。”廣州某國有大行個貸部工作人員表示，根據合同約定，預約商貸提前還款，扣款時間最早也得一個月（後）。

針對調降存量房貸利率熱度較高，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴財聯社記者，一方面，取消房貸利率下限後，大部分城市首套房貸利率降至“3”字頭；另一方面，無風險利率繼續下降，保本理財產品利率大幅降至3%以內。多因素疊加，促進近段時間購房者提前還貸熱度有所升溫。

粵開證券羅志恆近日表示，由於存量房貸利率偏高、理財收益率下降，部分居民選擇提前還貸。一季度個人住房貸款餘額僅增加 200 億元，但商業銀行新發放個人住房貸款 1.3 萬億元，意味着居民提前還貸規模也在1.3萬億元左右。

存量房貸利率下調重要條件：壓降資金成本

購房者提前還貸現象增加，存量房貸利率下調呼聲再起。下半年有可能下調存量房貸利率嗎？需要具備什麼條件？

人民銀行、國家金融監管總局曾聯合發佈《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》），自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

而存量按揭貸款下調，已經對商業銀行的息差造成一定壓力。一季度，境內商業銀行淨息差降至歷史低點1.54%，較上年年末減少0.15個百分點。

而農銀國際2024年下半年經濟展望及投資策略報告指出，一季度淨息差下行主要是由於我國正處於利率下行週期，加上政策在 4Q23 引導銀行下調存量房貸利率所致。儘管有關下調存量房貸利率的影響目前很大程度已經反映，預期持續的貸款重新定價過程及進一步的利率下調仍會爲銀行淨息差帶來壓力。

有分析人士認爲，推動存量房貸利率下行，關鍵在於壓降銀行的資金成本。李宇嘉表示，像央行降準、降低MLF，降低各檔次存款利率等方式，均有利於降低資金成本，呵護銀行息差，爲存量房貸利率下調創造條件。

李宇嘉認爲，除此之外，如果大面積出現提前還房貸，導致較大影響銀行利潤。在此背景下，銀行可能考慮，與其提前還款後完全沒有收益，不如下調存量房貸利率，這樣尚且能保留一定的利潤。