存量房貸利率調降，銀行喜憂參半！有望對衝提前還貸，優質中長期資產提前割肉

監管引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近的話音剛落，配套時間表和細則迅速跟進。

昨日，監管明確各商業銀行原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整；此外，自11月1日起，借貸雙方可協商調整房貸利率加點幅度，也可協商調整重定價週期。

存量房貸利率調降，終於靴子落地。對於銀行來說，這意味着一塊十分重要、穩定的優質中長期資產，提前割肉。在本就日漸陡峭的息差下滑線下，銀行的資產負債管理壓力陡增。

當然，好的地方是，這也有助於緩解提前還款潮給銀行帶來的短期經營壓力。 從整個零售金融業務版圖來看，營收與利潤貢獻度下降、利息收入增幅放緩甚至下降、中收增長乏力、按揭縮水且房貸不良擡升、信用卡業務失速……目前多家銀行的零售金融均已進入深度盤整期。

從長遠來看，存量房貸利率壓降後，各家銀行零售金融是時候拓寬新的中長期穩定動力了。

讓利50bp對衝提前還貸潮

存量房貸利率下降靴子落地，市場熱切期待的實操指引昨日出爐。

銀行將於10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整，首套、二套房存量房貸款利率批量下調，平均幅度0.5%左右。

以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸爲例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。這樣調整後，存量房貸利率相當於最新貸款市場報價利率（LPR）減30個基點（即0.3個百分點）。

“如果考慮到此前央行政策利率下調20個基點，10月21日LPR可能跟隨下降20個基點（即0.2個百分點），在貸款重定價後，調整後的存量房貸利率水平還將明顯低於3.55%，降到約3.35%左右。”招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼對記者說。

董希淼預計，部分借款人房貸利率更將下降100個基點以上，這將大幅度節省房貸借款人的利息支出。調整完成後，預計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入每年約1500億元。

“新老房貸利差收窄後，提前還貸現象可能明顯減少，有利於銀行穩定貸款規模，提高貸款質量。”董希淼指出。事實上這與記者近日的採訪有所互證，據記者從多家銀行了解，近日已有部分存量房貸客戶撤回提前還房貸申請，熱切等待存量房貸調降落地。

“來問我們存量房貸什麼時候降利率的客戶，前所未有地多。他們很多人之前都有提前還貸的打算。”一名股份行深圳分行客戶服務經理告訴記者。

調降存量房貸利率是一件需要反覆權衡的事情，不然也不會呼聲縈繞這麼久最後才因政策推出而動真格。因爲如果調降幅度過大，容易導致本就增長乏力的淨利潤萎縮，銀行分支行的日子更不好過；調降幅度過小，居民還是會選擇提前還房貸，使得銀行這一塊中長期優質資產提前到期。

對於接下來的樓市走向，分析人士表示樂觀。董希淼預計下一步，包括一線城市在內的全國大部分城市將取消住房限購、限貸、限售政策，金融將進一步加大對房地產市場發展的有力支持，房地產市場“政策底”已經顯現。

機構預測影響拖累淨息差約6個基點

其實房貸一直是在萎縮的，一方面是新發規模減小，一方面是居民提前還房貸。截至今年6月末，42家A股上市銀行個人住房貸款餘額共計34.04萬億元，較2023年末減少3190.63億元。其中，房貸餘額合計佔比達近八成的六大國有行，今年上半年個人住房貸款餘額合計減少3118.97億元。

多份機構研報認爲，目前一系列穩樓市舉措將對銀行淨息差產生一定影響。目前，銀行淨息差已處於低位。金融監管總局發佈的2024年二季度銀行業保險業主要監管指標數據顯示，我國商業銀行淨息差爲1.54%，與去年同期相比，下降20bp。這一息差水平已突破了《合格審慎評估實施辦法（2023年修訂版）》中自律機制合意淨息差1.8%的臨界值。

機構們綜合考慮到提前還貸緩解等因素對衝，預測此次存量房貸利率調降對淨息差的拖累在6個基點左右。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬預計對銀行業淨息差拖累約6.98bp，帶動營收降幅約2.9個百分點，淨利潤降幅約5.8個百分點。

東方證券分析師屈俊認爲，結合央行提到預計平均降幅爲50bp、每年可節約1500億元利息支出，調整規模或在30萬億元，佔2024年上半年存量按揭貸款的80%左右，此次調整或拖累上市銀行淨息差6.1bp。

董希淼的看法更爲樂觀，他認爲系列舉措對銀行淨息差的衝擊是有限的。他的理由是：考慮到人民銀行已經降低存款準備金率0.5個百分點，降低政策利率20bp，預計帶動中期借貸便利（MLF）利率等利率下行，也節省了銀行負債成本。綜合考慮這些政策措施，存量房貸利率此次調整後，銀行淨息差將有望保持基本穩定。

銀行要拓展新的長期穩定零售資產

今年上半年，銀行零售淨利潤集體失速。

除了記者率先報道的三家零售標杆股份行零售業務下滑外，數據顯示，今年上半年，18家國有大行和股份行中， 有10家銀行上半年零售營收貢獻比下降。其中，渤海銀行零售營收貢獻度從去年同期的35.6%降至20.46%，同比下降15.14個百分點，降幅最高；平安銀行次之，零售營收貢獻度同比下降了8.7個百分點。

從盈利絕對額來看，據此前媒體梳理的情況，股份行和國有行中有6家利潤降幅超過50%，分別是中國銀行（-54.11%）、中信銀行（-76.2%）、平安銀行（-79.53%）、光大銀行（-121.87%）、渤海銀行（-203.53%）。其中，光大銀行、浙商銀行、渤海銀行上半年零售淨利潤甚至爲負。

究其原因，主要是受零售業務非息淨收入受限、零售業務收入成本比上升、零售風險上升、收益較高的信用卡和住房按揭貸款的佔比下降等因素影響。

最讓人無法忽視的是，商業銀行的房貸資產風險有所擡升。42家上市銀行中，有21家披露了房貸不良率，其中19家出現不同程度的提升，按照平均值來衡量，21家銀行房貸平均不良率擡升了10個bp。

上半年多家銀行信用卡應收賬款、消費性貸款、經營性貸款、按揭貸款都出現下降，這幾乎成了行業共同挑戰。下半年，已經有銀行表示要重點發力房貸。

招行副行長王穎在上半年業績發佈會上表示：對於零售信貸，房貸裡的二手房是新發力點，小微貸款和消費貸款也仍是重要的品種。

責編：楊喻程

校對：姚遠

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