土耳其「大炒房時代」？房價狂飆122%的失速地產列車
圖爲2014年的土耳其黑海小鎮穆杜爾努（Mudurnu）的建案「Burj Al Babas」，根據當時報導，爲吸引中東投資人購屋，刻意以阿拉伯語命名，Burj意指「高塔」，而 Al Babas即爲當地的水療中心。該房設計成「城堡」形象的三層豪華住宅，售價每棟落在40至50萬美元不等，但後來隨着建商破產，也成爲當地著名「城堡鬼城」。 圖／法新社
——這是一位生活在伊斯坦堡的土耳其受薪階級，面對近一年以來租金高漲的心聲。
根據土耳其統計局（TUIK）的資料顯示，今年四月份消費者物價指數較前12個月平均增加了34.46%，由於土耳其規定租金調漲的幅度最多可與物價指數相等，也就代表五月份開始新簽約或續約的租客將面臨比去年多34.46%的租金負擔。
從實務面來看，土耳其的租金價格在近一年上漲的幅度十分瘋狂。根據土耳其《國家報》（VATAN）四月份的報導，這一年來土耳其租金漲幅前三名的城市分別是上漲122%的安塔利亞（Antalya）、上漲112%的伊斯坦堡（Istanbul）和上漲 106%的安卡拉（Ankara）。其中拔得頭籌的安塔利亞，租金上漲的主因是移入人口的增加。
由於安塔利亞原本就是歐洲、中東觀光客的熱門景點，國內、國外投資者買房後出租是當地租金上漲許多的原因。不僅是在安塔利亞，包含在第一大城伊斯坦堡、首都安卡拉或工業大城伊茲米爾，「房屋交易」後所帶來租金上漲都是影響租金市場的最大原因。
土耳其首都安卡拉商業及住宅區，近一年來安卡拉租金上漲106%。 圖／路透社
2021年10月，伊斯坦堡的一位房屋仲介站在辦公室門口，辦公室的櫥窗上貼滿房屋出售及出租的廣告單。 圖／路透社
土耳其房產市場自去年下半年以來持續升溫，根據土耳其統計局（TUIK）的資料指出，今年三月份單月土耳其總共交易13.4萬件房產，比起前一個月增加約37％，相較於去年同期增加21%。除了交易量提升外，土耳其的房價也以驚人的速度成長中。土耳其三月份的成交價比起去年成長127%，平均成交價近100萬里拉（約200萬臺幣），投資回收率爲19年。
以城市來看，伊斯坦堡的成交價比起去年增加147%，平均成交價爲145萬里拉（約290萬臺幣）; 安卡拉的成交價增加116%，平均成交價爲72萬里拉（約144萬臺幣）; 安塔利亞的成交價則增加148%，平均成交價爲123萬里拉（約246萬臺幣）。不動產業者指出，由於買賣雙方都需要在過戶手續時向政府支付房屋買賣稅，因此多數的買賣雙方會協議低報成交金額以利節稅，實際的房價可能比政府公佈的數據更高。
房價劇烈上漲的情況約莫從去年九月後開始，土耳其許多地方甚至出現房價上漲150%的現象，但去年九月以來，美金對土耳其里拉只成長80%，也就是房價漲幅高過於里拉匯率跌幅，房地產專家直言從未看過如此詭異的市場反應。
土耳其房地產在過去的15年裡，大多呈現緩慢上漲的趨勢，在2010-2020期間，購買房屋的成本小幅緩慢上升，但如果一名土耳其人在過去的2年半內想購買房屋，則需要多花8年的時間纔可以買到2010年時同等級的房屋。是哪些因素讓土耳其房地產市場在短時間內一飛沖天，這樣的房市熱度將會持續多久，是否會引來泡沫化呢？
1 月 8 日，人們在伊斯坦堡的魚市購物。 圖／路透社
去年九月以來，土耳其許多地方房價上漲150%，但同時美金對土耳其里拉只成長80%，因此有房價漲幅高過於里拉匯率跌幅的詭異現象。 圖／路透社
▌爲何房地產飆漲？里拉貶值、貨幣政策、供不應求
房地產市場交易量增加主要受到以下三個原因，分別是持續貶值的里拉、政府的貨幣政策與供不應求的市場面。首先，里拉貶值與政府的貨幣政策有着密不可分的關係。土耳其里拉從2021年初的1美元兌7.33里拉，貶至2022年五月中旬的15.48里拉，貶值幅度超過110%，幣值硬生生被腰砍一半。今年土耳其四月份通貨膨脹率較去年同期增加70%，但即使承受着高通膨壓力，土耳其央行自去年以來卻還是連續四次降息，目前維持基準利率在14%，也就表示里拉存在銀行只會愈來愈薄。
但有趣的是，比較市場其他投資工具的上漲幅度後發現，近六個月內美金成長53%，土耳其股市成長42%，都不及土耳其大城市的房地產漲幅。人們會偏向投資房地產的主要原因，主要是看上大城市人口移入帶來的租金收入以及政府未來的都市更新計劃。例如安塔利亞的土地交易市場就相當活絡，投資人認爲這些未開發的郊區土地未來將會被政府徵收或是重新規劃，投資報酬率比起美金或其他投資工具來得高。
在房地產市場出現炒作的題材後，土耳其投資人一窩蜂涌入市場，眼看着直線上升的價格，「現在不買以後買不起」的市場心態也隨着浮現，造就了目前土耳其疲軟經濟和房地產牛市共存的矛盾現象。
除此之外，土耳其房地產市場的供應不足也是造成價格上漲的原因。自從2020年疫情爆發後，許多建案被迫暫停，2021年裡拉的劇烈貶值也讓建材價格持續上漲，持續至今年原物料的漲幅仍未下降，包含水泥、鋼鐵等建材成本的提高，讓許多營建商爲了避免損失或是礙於其資本不足而被迫暫停或暫緩建案，降低了市場的供給速度。
伊斯坦堡一處都更區，嶄新的建案與剛剛拆除的房屋碎片。 圖／路透社
政府的貨幣政策讓市場對里拉失去信心，人們不再選擇持有里拉，而是將手上的里拉轉做其他投資，以求保值抗通膨。圖爲示意圖，伊斯坦堡一家雜貨五金行，男子正在檢查自己剛剛購買的商品。 圖／美聯社
▌買房送護照、躲避戰爭：高房價都是外國人害的？
爲了因應不斷價格上漲的房市，土耳其政府在今年針對國內房地產推出許多優惠政策。但不少人認爲房價上漲的推手，正是政府寬鬆的置產移民政策。今年土耳其政府把置產移民，也就是「買房送護照」的購屋門檻，從原先的25萬美金調漲至40萬美金，希望讓欲置產移民的外國人在土耳其市場投入更多的資金，同時規定置產投資的外國人需要以里拉作爲交易的貨幣，作爲保護里拉匯率的工具。
「買房送護照」的政策從2012年開始實施，當時的門檻爲100萬美金，2018年時政府爲了增加國外投資者的意願，將門檻金額降至25萬美金。在2018年前，外國人置產的比例不超過全部的2%，直到門檻降低後，才躍升至3%。但置產熱潮則是從2021年年中後纔開始，當時的主要進場誘因是里拉大幅貶值。
根據統計，2015年到2022年外國人置產國家排名依序是伊拉克、伊朗、俄羅斯、沙烏地阿拉伯與科威特，對中東國家來說，土耳其有相近的宗教文化，政治環境又相對開放，是主要的置產原因; 對俄羅斯來說，由於地理位置相近，土耳其房產不僅是投資標的，同時也可作爲夏日的度假別墅，除此之外，俄烏戰爭帶來的政治不確定因素也是吸引俄羅斯資金進入土耳其放地產市場的原因。
有部分輿論批評政府輕易核發護照、只看金額不問身份的政策不僅造成房價上漲，還會形成國安隱憂，國內民族主義者對於外國投資者所聚集的阿拉伯社區也頗有微詞。但其實，根據統計外國人購屋比例在全部佔比中只有約3-4%，無法對市場造成劇烈的影響。政府針對置產移民所做出的政策調整，與其說是幫助外資炒房，更多是想吸引外資將美金投入土耳其市場，以穩定里拉幣值。
水泥、鋼鐵等建材成本的提高，讓許多營建商被迫暫停或暫緩建案，降低了市場的供給速度。圖爲伊斯坦堡一處建築工地。 圖／法新社
回到土耳其政府今年推出的優惠政策，則是推出購屋優惠貸款利率以及建商的借貸資金。購屋優惠貸款利率政策包含，針對首購族，在200萬里拉（約400萬臺幣）以下的房屋，可以申請每月0.99%十年期的貸款利率。此外，如果房價一半以上的款項是從今年四月一號前開立的美金或黃金帳戶中換匯兌換里拉來購買的話，則可以擁有每月0.89%十年期的貸款利率資格。
對於建商的補貼政策則是針對完工40％以上或是已銷售50％以上的建案則提供共200億里拉的資助貸款，目的在幫助資本不夠的小營造商順利完工，避免淪爲爛尾樓。
土耳其政府對內的房價政策，也沒有得到社會的支持。反對黨更是直言，即使政府提供「優惠貸款利率」，每月貸款仍不是一般家戶可以負擔的程度。以貸款100萬里拉來說，每月需要還款14,200里拉（約28,000臺幣），在土耳其最低薪資爲淨所得4,253里拉（約8,506臺幣）的薪資條件中，並不是一個合適的選項。國內經濟學者也認爲此政策只會讓房價繼續往上，政府應該朝着限制房產投資者最低持有年數或是降低興建成本，纔是可以幫助房價回到合理的區間。
名下有財產或是資金的人，則是在這波牛市中積極投資房地產，形成全民炒房的情況。但就土耳其經濟本面來看，高通膨、高失業率問題仍未獲得改善，土耳其房價持續上漲的空間小，有可能會走向出價有聲但無人下單的情況。
也有房地產專家認爲，建材原物料價格恢復平穩後，房價就會回穩，但不太可能會往下跌，頂多就是維持現價。然而在高房價、高租金的影響下，許多伊斯坦堡的打工族或最低薪資者被迫離開伊斯坦堡，回到家鄉尋找其他的工作機會。這一波租金與房價上漲所帶來的民怨也逐漸涌現，成爲土耳其在野黨的攻擊利器，執政黨是否能夠在經濟議題上做出成績挽回民心，是總統大選前的重要課題。
租金與房價上漲帶來的民怨成爲土耳其在野黨的攻擊利器，如何在經濟議題上挽回民心，考驗着現任總統厄多安。 圖／美聯社