從害命都更，到炒房泡沫？土耳其的「鬼屋危機」
土耳其房產市場，不是充斥害命危樓？就是一堆「空屋鬼鎮」嗎？圖爲伊斯坦堡今年2月發生的八層樓公寓倒塌悲劇，奪走21條人命。 圖／歐新社
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今年2月初，土耳其伊斯坦堡發生一棟八層樓公寓的倒塌意外，造成21人喪生，多人受傷的悲劇。根據現場目擊者指出，公寓在一聲巨大聲響後馬上倒塌，令人措手不及。
經過專家調查，推斷倒塌的主因是非法加蓋、非法拓寬，以及使用劣質水泥。這棟公寓的建築使用執照限制爲五層樓，但卻硬是蓋成了八層樓；公寓一樓又爲了增加使用面積，而去除掉支撐的樑柱；使用的水泥經檢驗也不合格。種種人爲的錯誤，最終付出了21條性命的慘痛代價。
然而，這種非法加蓋甚至是違章建築的房屋，在土耳其的數量並不少。由於政府管理系統與政策上的混亂，目前土耳其未持有合法使用執照的房屋高達1,300萬戶。土耳其政府爲了解決非法建築物的陳年問題，在2018年時推出爭議的《建設和平計劃》（İmar barışı），但卻被抨擊是「將城市及家園，變成墳場」的危險政策。
「城市及家園，變成了墳場...」土耳其政府的《建設和平計劃》（İmar barışı），被認爲是草菅人命的危險政策。圖爲伊斯坦堡公寓倒塌事件，現場搶救畫面。 圖／路透社
《建設和平計劃》鼓勵房屋未持有合法執照的民衆前來申請，根據房屋大小，依比例繳納費用給政府，政府就可以核發「建築登記文件」給民衆，進而讓原本不合法的房屋就地合法化，或是讓原本因爲是違章建築，而不能申請水、電、瓦斯線路的住戶，可以合法申請。
政府表示，這項政策主要是爲了解決現行建築法律與舊有違章房屋之間的矛盾，也可以讓政府在短時間內，掌握數量龐大的違章建築資料，有利於都市更新計劃的進行。官方也強調，在覈發建築登記文件前，會派專家前往評估，如果房屋是危險建築，依然不會核發文件。
比如說，部分在1980年代興建的老房子，當年雖然有拿到合法執照，但也有不合乎後來地震防範法規之處；有些房屋，因爲其他原因沒有取得合法執照，但卻符合地震防範法規，這類房屋就可以藉由「建設和平計劃」，申請建築登記文件。
違章建築就地合法，位在地震帶上的土耳其，賭的起人命嗎？1999年8月17日清晨，土耳其西北部發生了地震規模7.6的「伊茲密特大地震」，許多劣質建築倒坍，當時共造成1萬7千人死亡。 圖／法新社
或是在早期，有些民衆以優惠價格，在建築還沒完工、申請執照時，就向建商購置房屋，並要求建商根據自己的需求將房屋改造（例如客廳與陽臺合併），這些房屋後來也因爲不符合法規，而無法申請合法執照，但並不屬於危險建築，也可依規定申請合法化。
此外，當民衆取得建築登記文件後，只是「合法化」目前的建築，未來若要在原地重新興建屋子，依然必須比照現行法規進行。比如說，一棟建築執照爲五層樓的屋子，非法加蓋至八層樓，依程序雖可申請「建設和平計劃」，取得八層樓的建築登記文件，但未來如將此棟樓拆掉重蓋，則必須配合原來的規範，只能蓋至五樓。而且如有需要，也必須配合政府都市更新的拆遷計劃。
截至去年10月底前爲止，申請「建築和平計劃」的件數已超過800萬件，爲土耳其國庫因此帶來超過50億里拉（約287.5億臺幣）的相關稅收，這些收入也將會作爲都更案購買建材原料的貸款資金。
「建築和平計劃」爲土耳其國庫帶來超過50億里拉（約287.5億臺幣）的相關稅收，這些收入也將會作爲都更案購買建材原料的貸款資金。示意圖。 圖／美聯社
但看在專家眼裡，厄多安的「建設和平計劃」，根本是無視建築與住戶安全的「危險特赦」。
土耳其建築師與工程師協會就批評，政府這項計劃等於變相鼓勵民衆「賄賂」政府——只要付費登記，大批不合法的建築就可以就地合法；然而，即使房屋取得建築登記文件，保險公司也可能因爲建築既有的安全疑慮，而拒絕提供地震險，把所有的責任都丟給屋主。
就地合法存有安全疑慮的建築，然後賺進大筆稅收，卻罔顧民衆的生命財產安全，這顯然並不是一個負責任的政府應有的行爲，這也讓「建築和平計劃」在伊斯坦堡公寓倒坍意外後，再次遭受輿論批判。
除了房屋非法建設及安全疑慮之外，土耳其的房屋問題，還有影響層面更廣的炒房與空屋問題，以及房產泡沫化危機。土耳其房產泡沫化的危機在土耳其討論已久，早在2014年7月時，土耳其統計局公佈房屋銷售數字，比前一年同期衰退20％，當時就有不少人擔心土耳其房產會泡沫化。
「建設和平計劃」，被專家批評是無視建築與住戶安全的「危險特赦」——政府賺進大筆稅收，然後轉而投入都更開發，但卻罔顧民衆的生命財產安全。圖爲伊斯坦堡近郊的都更開發，當中的釘子戶正被拆毀。 圖／路透社
對於土耳其房產是否有泡沫化的現象，許多專家持不同的意見，但普遍認爲房產問題主要原因是供給大於需求，纔會有相當多賣不出去的空屋。
光是去年，專家估計土耳其就約有100萬棟的房子完工，其中20％是都市更新計劃下的新建房屋，剩下的80％，則是在市場上等待屋主購買的空屋；在未來的一年半里，又預計將會有100萬棟的新屋即將完工，但一年平均可賣出的新屋卻只有約65萬棟。如何在短時間內消耗空屋存貨？建商與政府都十分傷腦筋。
根據土耳其統計局的資料顯示，2017年營造產業約貢獻了728億美元的產值，約佔土耳其國內生產總額的8.5％，是土耳其經濟的主要指標之一，政府需要維持營造業的活力來帶動整體經濟。
這也就不難理解爲甚麼近幾年來，土耳其政府大興土木，執行許多大型建設案。這些大型計劃案包含去年纔剛開幕，但遲遲未全面啓用的伊斯坦堡新機場、正在招標程序中的伊斯坦堡運河、已完成招標的金角灣港、正在興建中的北馬爾馬拉高速公路，以及伊斯坦堡金融中心...等等。
厄多安政府大興土木，執行許多大型建設案並鼓勵房產開發，希望維持營造業的活力來拼經濟。但土耳其房產供過於求，卻造成了「空屋鬼鎮」的現象。 圖／路透社
近幾年土耳其的房地產市場，在政府鼓勵開發、建商樂觀看待前景之下，涌入大批建商投資、蓋起大批房子，卻無法如期賣出，對整個營造產業造成很大的負面影響，尤其過去一年來，里拉快速貶值的壓力，讓有外幣貸款的建商更是苦不堪言。
爲了舒緩供需失衡的問題，早在2016年危機逐漸浮出檯面時，政府就通過一項針對首購族的補助方案，試圖解決空屋問題。
方案中的最高補助金額可達1萬5,000里拉，以當時的匯率換算約是15萬臺幣；2018年時，政府又將補助金額提高至2萬里拉。除此之外，也開始陸續有多家銀行，推出購屋貸款十年期0.98%的低利率貸款優惠，希望因爲貸款利率而裹足不前的民衆勇敢買房。
雖然祭出多項優惠，但供給依然遠遠超過市場需求。有鑑於此，去年土耳其財政部長，同時也是總統女婿的阿巴拉克（Berat Albayrak），在與相關產業人士會面後提出一項紓解方案，以基金與國家債券的方式幫助建商融資，同時也計劃降低對建商的稅賦，希望減緩建商手中空房過多的壓力，可以說是傾全力來支持國內營造業。
厄多安政府傾全力支持國內營造業。去年土耳其財政部長，同時也是總統女婿的阿巴拉克（Berat Albayrak，圖右）提出一項紓解方案，以基金與國家債券的方式幫助建商融資，同時也計劃降低對建商的稅賦，希望減緩建商手中空房過多的壓力。 圖／路透社
當內需衰退，政府的目標也轉移至外銷——將生產過剩的房屋賣給外國投資客，既可以消耗空屋庫存，又能增加外匯收入，看在土耳其政府眼裡，無疑是項一石二鳥的好招。因此，政府從2017年起更鼓勵外國人前來土耳其置產，並放寬外國投資者的移民資格：原本購買100萬美金的房地產才能擁有土耳其公民身份，現在只要達到25萬美金就能獲得土耳其國籍。
土耳其政府端出買房入戶籍的牛肉，主要是爲了吸引周邊阿拉伯國家的房產投資者前來置產、投資，這點也可以從伊斯坦堡機場內，主攻阿拉伯國家客戶的房屋廣告中嗅出端倪。
根據土耳其統計局的數據上來看，外國人購買房產的數量基本上是每年增加：2013年，外國人購買的房產總額約爲1.2萬戶（約佔總銷售量的1%），到了2018年則增加至約3.9萬戶（約佔總銷售量的2.8%）；期間除了2016年，受到多起恐攻的影響而有下跌外，銷售數字都是逐年成長。值得注意的是，由於里拉貶值加上鼓勵外國人置產的政策，2018年的銷售額足足比前一年成長了78%。
以2017年來說，購買土耳其房產的外國人有17%來自伊拉克，14.9%來自沙烏地阿拉伯，7.5%來自科威特，前三名都是阿拉伯國家；外國人購買的房產主要位於伊斯坦堡，約佔37%，其次則是位於地中海的度假勝地安塔利亞，約佔21%。不過從2018年，外國人購屋比例只佔整體的2.8%來看，海外炒房目前應不至於搞垮土耳其的房地產市場。
土耳其政府端出海外投資者「買房入戶籍」的牛肉，主要是爲了吸引周邊阿拉伯國家的房產投資者前來置產、投資。圖爲大型開發商薩洛特集團（Sarot Group）的「巴巴斯塔造鎮計劃」（Burj al-Babas），專門瞄準阿拉伯投資客。然而這批歐式豪宅建築羣，卻在2018年「里拉危機」與經濟下滑之後，幾乎成了賣不出去的「空屋鬼鎮」。 圖／路透社
土耳其目前房市供過於求，其實還有另一個主要問題：不是房價太高、土耳其人買不起，而一般人民「不敢買」。
首先，去年裡拉危機後，人們對經濟十分悲觀，多數抱有「留點錢在身邊，以因應未來更高物價」的想法，因此不太輕易購買房地產。以土耳其中產階級來說，購屋目的主要爲自用，如有多餘的資金也不會先用來投資房子，而是存入銀行、購買黃金或是土地。因爲在土耳其，把錢存在銀行所生的利息，遠比當包租婆收的租金來得更多。
舉例來說，土耳其銀行目前一個月期存款年利率約在14%-22％間不等，50萬里拉的現金（差不多可以在安卡拉買一間2+1二手公寓的價錢，約275萬臺幣）放在銀行，一個月約可以有4000里拉以上的利息收入；但如果是買房子收租金，每個月租金收入大概不會超過2000里拉（約1萬1,500臺幣），差距頗大。
土耳其目前房市供過於求，其實還有另一個主要問題：不是房價太高、土耳其人買不起，而一般人民——尤其在里拉危機之後——「不敢買」。 圖／美聯社
其次，就算想要購買不動產，也會優先考慮土地而不是房屋，因爲土地可以做的運用較多，同時也較容易脫手；此外，土耳其地幅廣闊，人們偏向購買屋齡低且不用擠在市中心的房子，這樣的投資偏好也多少降低了如今房產市場的熱度。
最後，政府爲了刺激房產買氣，對生產者與國內外消費者都補貼了許多優惠措施，但卻一直忽略一項最重要的問題——通貨膨脹。通貨膨脹持續啃食土耳其的經濟成果，如今勞動力市場低迷，即使今年最低薪資上漲超過20％，人民的實質購買力依然是下降的趨勢。
不管是房屋非法改建，或是老舊房屋未持有合法執照的問題，其實都需要政府有系統地從頭整治，而不是一昧地補破網；就如同空屋過剩的問題，當土耳其政府大興土木、優惠補貼房地產拼經濟之餘，或許應該從解決通貨膨脹開始改變一直以來頭痛醫頭，腳痛醫腳的作風，對症下藥纔是面對所有經濟問題的最佳解。
不管是房屋未持有合法執照的問題，還是炒房泡沫危機，其實都需要政府有系統地從頭整治，而不是一昧地補破網。圖爲2月伊斯坦堡公寓倒塌現場的斷垣殘壁。 圖／路透社