馮侖：房地產將由新房開發時代轉入後開發時代
杭州網訊 12月18日-20日，2020本站未來大會在杭州盛大舉行。大會以“洞覺·未見”爲主題，匯聚了全球最強大腦，期盼以遠見超越未見，去尋找打開未來的鑰匙。
大會上，御風集團董事長、萬通集團創始人馮侖做了《後疫情時代的商業瞭望》主題演講。馮侖主要講到我們的美好生活夢想，其中主要是房子。他認爲疫情以後，房地產市場有一些特別重要的走向：首先是中央對傳統房地產的調節；其次是從市場需求來說，我們將由增量新房的開發時代轉入後開發時代。
後開發時代我們要做好什麼？馮侖提到華爲進入房地產市場研發全智能家居系統、阿里進入房地產銷售體系、騰訊着力城市和社區的基礎設施、滴滴介入智能交通。他認爲，房地產似乎不是地產商的事兒，未來房地產誰來主導？未來的地產20萬億，是誰家天下？事實上將會發生非常大的變化。
馮侖認爲，未來房地產和未來的住宅，一方面由科技主導，另一方面進入服務的時代。對於未來，他認爲房住不炒變成了共識；租賃房屋的系統，法規越來越健全。更多的科技、服務、租賃會成爲未來市場的主導，房地產將迎來持續健康的發展。
以下爲御風集團董事長、萬通集團創始人馮侖演講的部分內容：
各位來賓，特別是很多值得尊敬的科學家，講得非常感動。今天因爲我們一直在天上想象中，在大腦中，在很多未來的方面思考，但是我覺得所有這些思考都歸結爲現實生活，叫美好生活。
在美好生活當中其中有一件事兒就是房子，房子這件事兒是差不多凝聚了我們所有的美好生活的夢想，實現的一個場所和空間，剛纔講了很多自動的事情，後來我發現，當地球上所有的事兒可以自動的時候，人變成了他動，就是全部要靠科學來觸發。
我們在房子當中，未來會有什麼變化？在這樣一個科技進步的時刻，房子有什麼變化？今年以來，疫情以後我發現了一些特別有意思的，而且特別重要的未來變化的一些走向和徵兆。
首先，我們看一下對傳統房地產的調節或者是意志力的變化。這個變化有兩件事情特別重要：第一，就是中央關於傳統的開發公司，包括開發行業限定了三條紅線，對它的負債比例做了規定。這樣的情況下，傳統地產開發很難。過去二十我們蓋了多少房子呢？過去20年，我們從改革開放初期，人均三平米，到現在已經人均接近40平方米，這樣的速度，而且我們人口還翻了一番。蓋了這麼多房子之後，我們整個現在還是按照原來這樣子繼續狂奔，看樣子是不行了。
另外，從市場需求來說，增量新房在減少，這樣的政策使這樣的模式，我們叫做開發時代，以住宅爲核心的快速建設銷售的模式，停下來，緩慢下來，減量，這是重要的信號。於是這個信號下，我們看到了全國多數城市的房價開始穩中有降，如果過去20年，大家說投資，閉着眼睛都不會做錯的事兒就是買房子。未來20年，大家睜着眼睛，都會做錯的事兒，就是買房子。目前，只有少數人口增量是正數的地方，房價還是穩中略增，其他大部分人口增量，城市化速度放慢了以後，都在穩中有降，這是今年以來發生的逆轉，這個逆轉我們叫做由開發時代將會轉入後開發時代。
後開發時代我們有一些什麼好的事情呢？今年房地產領域三件事情特別好：第一，就是大家知道華爲進入了房地產，大家沒有想到科技進入房地產，爲什麼呢？華爲已經研發出全智能的家居系統，而且這個全智能的家居系統，他們今年已經在一個月前和地產公司簽訂了很多聯盟合作。未來房子裡面所有的智能化的系統，由華爲承擔了。華爲之外，我們知道之前小米也做了不少，當然美的也在做，很多家電企業，互聯網企業都高度進入房地產領域。
第二件事情，大家知道阿里進入了房地產，它進入了房地產銷售體系，全國一年房地產新房、舊房加起來20萬億的市場，所以這巨大的交易市場，電商怎麼進入？所以阿里也進入了。之前貝殼在做，用大數據在做，以前是房等人，人找房這件事情做得很被動，一個人買一套房，要跑很多地方，要經歷很多經紀人的甜言蜜語，最終還可以掉坑裡，未來人工智能、大數據的應用，將會是人找房，房找人效率更高，服務更精準，所以阿里也進入了房地產市場。
另外一個事情，騰訊一年前已經着力房地產相關的社區，城市基礎設施，就是剛纔講到的新基建的這些，通過大數據的基礎設施進入到爲房地產智能化的時代，做鋪墊，做重要的準備。
除了這以外，大家知道連滴滴也進入到了房地產，因爲它要介入智能交通，所以這個變化大家會發現，房地產似乎不是我們地產商的事兒，未來房地產誰來主導？未來的地產20萬億，是誰家天下？事實上將會發生非常大的變化。
我們已經看到過去幾十年，事實上在日本早已發生了這個變化，在日本豐田汽車是最大的供應商，松下房屋已經在20年前進入到房屋供應、房屋建設，現在日本松下房屋做了很多的成品屋，提供給你，所有的家電、智能化都是它提供的，從馬桶到空調、廚具，每20年，它也要求你更新一次，15年也可能局部更新，這樣的話，它的市場一旦進入到家庭，它將會牢牢抓住這些客戶，過一段時間更新，過一段更新，它要通過房子的殼，要佔有家居市場。
從住宅角度，未來主導的角色，我們開發商仍然是一個角色，但更多的角色將取決於這個品質能不能做好，服務能不能做好，取決於華爲，取決於阿里，取決於百度、滴滴、小米這些企業，這就是未來我們能看到的美好生活和科技結合以後的巨大變化。
另一方面發生了一個變化就是資本市場上，所有傳統開發類的地產公司市值越來越被大家下調，也就是說出現了，比如貝殼三年的公司，市值幾百億美金。國內一家公司做開發公司軟件，後來做房地產服務公司，服務軟件的公司上市，市值一千億。現在國內一年賣幾千億的開發公司，在香港的市值還達不到一千億，這是一個巨大的信號，資本市場上給的信號就是未來，資本市場是最追逐未來的，對未來最敏感的風向標，所以我們看到市場上的變化另外一個方面，就是服務類房地產公司市值越來越高，比如現在地產公司分拆出來的物業管理、物業服務，這些公司巨大市值都超過了本體開發市值，這個變化我覺得也是一個未來的方向。這預示着未來房地產，未來的住宅，一方面由科技主導，另一方面進入服務的時代。
發達國家，以美國爲例，有幾十萬家和房地產有關的公司，80%以上是服務公司，現在我們開發公司就七萬多家，服務公司沒有成長起來，未來服務公司會大量成長，這是一個變化。
第三個積極的變化就是所有消費的系統，新房供應系統政策法規調控越來越成熟，房住不炒變成了共識，房子是用來住的，不是用來炒的，變成了共識。租賃房屋的系統，法規越來越健全。服務的系統通過貝殼等，可以提供更好的居住租賃的房屋，未來租賃市場的發展，租賃產品的完善，租賃服務品質提高，將會使所有“住”問題的解決，特別是對年輕人的解決，高度移動人口“住”問題的解決，只有完成了這些轉變，我們更多的科技、更多的服務、更多的租賃，會成爲未來市場的主導，這樣的情況下我相信房地產，特別是住宅發展，將會進入持續健康的發展，美好生活將會成爲你每天醒來的第一次喜悅，也是你回家以後最滿意的生活，謝謝大家！
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