颱風天樓盤品質大考驗 專家教你買房要注意什麼
■資料圖片(新華社發)
上週末颱風“山竹”肆虐,很多人感覺待在家裡都不安全,有住宅高樓出現晃動的,有家中玻璃窗被風衝破的,還有地下車庫水淹成“湖”的……颱風等暴風雨天氣,往往正是考驗樓盤品質的時候,一些問題日常一般情況下不會暴露出來,但卻可能在某些時候集中“暴雷”。
然而,多數人買房、看房時,着重關注的是樓盤地段、配套、價格、戶型、升值潛力等信息,往往卻忽視,或者說無意識去了解這些真正與居住安全密切相關的問題。廣州本身就是一座夏季多受颱風影響的城市,因此,購房前,更應該好好關注一下心儀樓盤的品質問題,未雨綢繆,買得安心。
住宅抗颱風基本沒問題
看房最好也看看工地
颱風“山竹”登陸前後,社交網絡上最“瘮人”的小視頻之一,是某在建高層建築出現肉眼可見的明顯晃動,看起來十分危險,還有住高樓層的網友也表示家中有“搖晃的感覺”。
有建築專家表示,高層建築在強風作用下會形成“風振效應”,再加上“狹管效應”等,超高層建築頂部一般都會有位移表現。萬科建築研究與工程採購中心高級工程師景守軍也向新快報記者表示,在這種情況下,高層建築出現一定程度的晃動是正常現象:“樓高了不可能不晃動,在規範限制以內都是允許的,對於100米高的住宅來講,頂部位移一般最大是125mm。晃動屬於樓棟舒適度的問題,需要達到國家的規範,這是結構設計中需要考慮的。”
記者在《高層建築混凝土結構技術規程》JGJ 3-2010的3.7.6中也查閱到,高層建築物在風荷載作用下會產生振動,但過大的振動加速度會使高樓內的住戶感覺不適,甚至不能忍受。按現行國家標準《建築結構荷載規範》GB 50009規定,爲滿足舒適度要求,住宅、公寓結構頂點最大加速度不大於0.15m/s2。
那麼,颱風天,建築樓能不能撐住,又有沒有什麼標準可以參考呢?景守軍告訴記者,雖然建築物沒有專門的“抗颱風係數”一說,不過每個地區都有相應的風壓,風壓和風速、風級有一定的對應關係,建築要滿足基本的使用情況:“比如廣州、佛山地區的基本是0.5,深圳是0.75。0.5的風壓大致對應10級風,而一般11級風已經算暴風。按照國家相關設計標準,一般的住宅對抗12級、13級的風是沒有問題的。”
但對於極個別的位置,比如說颱風眼,風級會比外圍的風大,是否就意味着建築物不安全?“國家總體的設計標準不可能按照偶然之下一個颱風的風眼位置去設計。在這種風眼位置下,雖然短時間內建築裡的人可能感覺不太舒服,但樓體結構、整體的安全一般是沒有問題的。”景守軍表示,“就好比,大地震下不能保證樓不壞,但可以保證樓不倒。畢竟建築標準是基於絕大部分使用情況制定出來的,結構安全等問題國家有專門的機構審查、監督、驗收。”
作爲普通購房者,缺乏建築專業知識,買房時如何選擇更有品質保障的樓盤呢?景守軍給出了三點建議:“一個是要選擇品牌開發商,大品牌品質始終更有保證。再者,看房時也去看看工地,比如混凝土的澆築質量,包括表面的平整度、有沒有蜂窩麻面、棱角直不直等等,還有橫平豎齊,收口、接縫做得好不好,都能反映工程質量,不僅是指建築主體,裝修也一樣,所以第三個是要去樣板間感受下裝修品質,看看材料等等。”
別爲了美觀忽視安全
樓盤抗風性弱,最有代表性的表現並非樓體晃動,而是玻璃窗戶損毀,甚至整扇報廢,這也是颱風來襲前,許多人會往自家窗戶上用膠帶貼“米”字加固的原因。窗戶抗風性差,一方面與窗戶本身的抗風壓級別過低有關。注意,這裡說的抗風壓級別,可不是颱風級別,而是門窗性能的重要指標之一。根據GB/T 7106-2008《建築外門窗氣密、水密、抗風壓性能分級及檢測方法》,建築外門窗抗風壓性能分爲9個級別,其中最高級別是大於等於5kpa。
某門窗品牌負責人告訴記者:“窗戶抗風壓級別當然是越高越好,特別是沿海地區,現在市面上不少門窗抗風壓都能達到7級及以上,但並非人人都重視這方面。窗戶抗風性能強,相應的對材料、工藝、安裝等要求會更高,不過現在很多一手房都是所謂的帶精裝,但有些開發商考慮到工期和成本,對這方面要求就比較低。”
同時該負責人也提醒,業主不應該爲了美觀而忽視安全性:“一些業主喜歡做大面積落地玻璃,打造視線通透全無遮擋的景觀房,如果不加強工藝和材料的把關,窗戶很容易在臺風天被“吹”爆,特別是高樓層,而且風中夾帶的碎石等異物也會直接擊碎玻璃。”他強調,設計上,單個外窗面積不宜過大,可以做成“日”字、“田”字形,選材上,推薦夾膠玻璃,因爲膠片可以增加玻璃的抗穿透性能。
但不能只靠開發商
颱風過後會帶來強降雨,出現江水、海水倒灌,造成地下車庫進水等情況。在景守軍看來,這些是應該在設計、施工階段就去避免的問題,否則就是設計缺陷。但很多時候,防內澇是個系統工程,涉及城市規劃,如果片區整體做得不夠完善,就不是單靠哪一個小區、哪一家開發商就能改變的。
“開發商儘量把自己紅線範圍內的事情做到最好,紅線以外的沒有辦法。”景守軍補充道,“防洪措施我們一般有幾個方面,第一是在地下車庫出入口位置設置截水溝和排水溝,第二是遇到極端天氣時,使用防水沙袋等措施。”
不過記者也瞭解到,雖然很多地下車庫日常爲了防水淹,會配有抽水泵機,但遇上臺風天,水流來得迅猛,泵機可能沒能來得及派上用場反而先遭水浸而失靈。因此,需要依靠一些更靈活快捷的應急措施。近年國內已有科技公司研發了全自動車庫防洪閘,利用水的浮力使擋水板自動升起,水流加快,防洪閘升起的速度也會跟着變快,不過目前尚未在市場上推廣普及。
此外,對於買房前對車庫的考察,景守軍也給出幾個參考點,包括規劃設計和動線設計等多個方面:“先要看淨高、車位尺寸等,淨高包括車位淨高和行車道的淨高,萬科停車位淨高的最低標準是2.2米,行車道是2.4米,這也是住宅的基本標準。車位的尺寸要考慮是否容易停車等等。還有行車道的佈置,是否便於行車,有沒有不好轉彎的地方。再者,車庫內的標識是否明確易看等等,都是需要關注的。”