時論廣場》亮眼經濟下的房地產市場（林祖嘉）

房地合一稅2.0將於7月上路，投資房地產變成5年以上的長期抗戰。（資料照）

今年以來，臺灣的經濟表現相當亮眼，主計總處估計今年的經濟成長率可以達到4.64%。最近經濟部統計數據顯示，臺灣第一季出口成長率達到17.5%，表現的比預期還要好。其實去年全球經濟衰退的很嚴重，全球經濟成長率爲-3.5%，貿易成長率也是很慘的-9.0%；而今年預計在美國經濟強勁反彈的帶動下，許多國際機構預計今年全球經濟成長率可以達到5.5%，貿易成長率可以達到8.3%。在全球預期今年經濟與貿易可以快速恢復的情況下，臺灣經濟成長率要達到5%以上，應該不是很困難的事。其實2009年全球金融海嘯時，臺灣的經濟受到重創，當年經濟成長率只有-1.8%；但是第2年在全球經濟復甦帶動下，臺灣經濟成長率反彈到10.8%。

在經濟成長表現不錯的同時，臺灣幾個重要的總體經濟指標也同樣成長很快。首先，在代表流動性的貨幣供給方面，去年年底M1B與M2的成長率分別達到18.3% 與9.4%，這表示說臺灣有充分的資金可供使用，因此臺灣的資產價格自然就會有往上推動的力量。另一方面，在資金充裕的情況下，利率就會維持在較低的水準，比方說，現在一般的購屋抵押貸款的利率大約只有1.3%左右。

其次，貨幣數量增加很多，再加上總體經濟表現不錯，反應總體經濟櫥窗的股價就會領先上漲。股價上漲的另外一個影響是，股民有更多的資產可供其使用，包括購買房地產等等。

這就是經濟政策的兩難。當總體經濟表現不錯、貨幣數量寬鬆與利率偏低的時候，資產價格就會呈現上升的情況。其中股價的漲跌一般人比較不會太在意，因爲只要不去碰股票，股市的漲跌與否就與一般人沒有直接的關係。但是房地產情況就不同了，因爲對大多數人來說，如果房地產價格因爲投資者炒作而大漲時，很多無殼蝸牛就會因爲買不起房子，而導致居住與生活品質的下降，而對政府政策有所怨言。因此，有很多人希望政府有「打房政策」，或是希望政府引領合理房價；但是，很少聽到有人說希望政府有抑制股價的政策。

無疑的，過去幾年臺灣房地產價格上漲相當快速，不但是大臺北地區如此，即使是中南部也有很多地方的房價有相當幅度的上漲，因此如何抑制房價，就成爲政府很重要的政策。過去一段時間內，中央銀行實施的選擇性信用管制，針對擁有多棟屋者或購買高房價者，減少其貸款成數，以減少其炒作房地產的能力。另外，最近將要實施的囤房稅2.0政策，大幅提高房地產短線交易者的增值稅，包括2年內交易所得要課徵45%的利得稅；5年內交易所得要課徵35%的利得稅。

針對短線交易者課稅固然可以達到一些抑制炒作的效果，但如果投機者只要有利可圖，即使多交一點稅，仍然有可能會進行炒作。另外，如果投資者擁有足夠的資金，只要保留5年以上再進行交易，也就可以躲避掉高額的稅款。因此，囤房稅2.0的效果會有多大可能還有待觀察，我們的直覺是短期內可能會看到一些效益，但是長期下的影響就會逐漸消失。

其實長期抑制房價上漲真正有效的應該還是「房地合一稅」，包括房屋稅與土地稅，因爲這些稅是持有稅，不論是否要交易，只要持有房地產，就需要每一年都繳納。因此，如果能夠提高房地合一稅，或是至少針對持有多棟房屋者，提高其房地合一稅，就會增加其持有房屋的長期成本，降低其持有大量房屋的意願，減少房地產投資，從而在長期下抑制房地產價格的不合理上漲。

總之，經濟景氣不錯時，大家都有工作，也都可以領到不錯的薪水。但是如果因此而導致資產價格上漲，尤其是房地產價格上漲時，很多人就會望屋興嘆，這時就很容易產生財富分配不均的問題。而臺灣高漲的房地產問題已經不是一兩天的問題，它是一個長期存在的問題，政府應該拿出魄力，推出全面的租稅政策，來達到抑制房地產投資和引導合理房價的目的纔是。（作者爲國立政治大學經濟系教授）