深圳加入“收儲商品房”陣營 “以購代建”模式加速落地
8月7日，深圳市安居集團有限公司（簡稱“深圳安居”）發佈關於收購商品房用作保障性住房的徵集通告。這意味着，深圳開啓保障房“以購代建”的模式，成爲第二個收儲商品房用作保障性住房的一線城市。
截至目前，已有超60個城市發佈了收購存量房用作保障房的政策。在“促需求+去庫存”的政策方向下，收儲舉動既有利於去庫存，又增加保障性住房供給。業內人士認爲，預計京滬等更多城市也有望跟進。此外，考慮到資金平衡是“收儲商品房”的第一原則，因此收購價格可能是成本價或者“白菜價”。
深圳收儲商品房源不超65平方米，收購價或爲“白菜價”
深圳安居在徵集通告中稱，爲積極構建“保障+市場”住房供應體系，深圳安居所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房工作。徵集範圍爲深圳市（不含深汕特別合作區）商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目（房源）。
公告顯示，收購的房源位置處於交通便利、配套設施較爲齊全的區位，貼近區域發展核心片區，具備產業基礎、發展優勢。周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎設施、生活配套相對完善等宜居條件。
值得關注的是，原則上，項目（房源）主力戶型面積應滿足深圳市保障性住房戶型面積（65平方米以下）要求。此外，擬收購項目須四證齊全，保證項目的合法合規性，滿足金融機構的貸款要求。
深圳安居是深圳市屬國有獨資企業和保障性住房專營機構。據其官網顯示，截至2023年底，深圳安居累計籌建保障性住房28.2萬套，供應12.2萬套，約佔全市同期總量1/3。
據廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，深圳指定安居集團推進這項工作，意味着實現資金平衡是存量收購的第一原則，也就是遵循“市場化、法治化”和雙方自願原則。配售型保障房的價格是同區域商品房價格的5-6折，如果要達到資金平衡，收購的價格要更低，因此收購價格可能是成本價或“白菜價”。
“深圳收儲商品房的另一看點是戶型面積比較小，以65平方米以下爲主。因爲收購存量房用作保障房一定要滿足當地對於保障性住房的最低面積標準。不僅是深圳，其他城市也有這一要求。這意味着不能爲了去化庫存而收購商品住房，而應在滿足保障房政策要求的前提下，推進存量收購。”李宇嘉如是稱。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進則認爲，深圳收儲商品房意味着開啓了保障房“以購代建”的模式。此次深圳的操作標準和其他城市相似，總結起來即是樓棟完整性、區位有優勢、戶型匹配保障房要求、設施配套齊全、產證合規。核心一點是區域具備產業基礎，這與在保障房中落實職住平衡的導向有關。
業內：預計京滬後續也有望跟進“收儲商品房”
“深圳是一線城市中第二個開啓保障房‘以購代建’模式的城市。”嚴躍進表示，此前的5月30日，廣州增城發佈公告擬公開徵集廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）符合條件商品性安置房源，這是特定項目下的“以購代建”，此次與深圳在全市範圍內展開收儲不同。
對此，中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅認爲，目前“促需求+去庫存”的政策方向已經明確，深圳安居此次收儲舉動，將對深圳樓市去庫存、穩市場起到積極作用，有利於緩解房企資金壓力，同時也有助於市場情緒的恢復及增加保障性住房供給。
從以往來看，配售型保障性住房主要以劃撥土地和新增建設爲主。今年以來，收購存量商品房用作保障房屢屢被重點提及。4月30日，政治局會議明確提出堅持消化存量和優化增量爲組合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房。5月17日，國務院召開全國切實做好保交房工作視頻會議，央行明確設立3000億元保障性住房再貸款用於收購企業已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。此後，各個地方“以需定購”，啓動了收儲商品房用作保障房。
對此，李宇嘉表示，新建商品房銷售去化下降，開發商資金鍊緊張，保交房和債務償還存在一定壓力。通過存量收購，既可以解決保交房的任務，也可以去化庫存穩定商品房市場，還可以緩解開發商資金鍊，也增加了保障房籌集渠道。而且，在關於規劃建設保障性住房的文件中，也明確提出存量籌集是一個渠道。
而據中指研究院監測，已有10餘城發佈徵集商品房用作保障性住房的公告，明確房源徵集範圍、條件和價格。其中，雲南昆明、江蘇徐州等地發佈相關政策，推動收儲工作的落地，而河南新鄉、山東煙臺也發佈了收購存量商品住房用作保障房的徵集公告。
“從目前各地存量房收購的情況來看，基本上還處於前期摸排需求的過程中。”李宇嘉認爲，符合收購條件的項目相對有限，開發商低價賣給國企的意願也比較低，還處於雙方博弈的狀態，“很多市場主體認爲政府會通過存量收購來救助市場、救助開發商，因此還等待資金進入，但從資金平衡角度看這是不可能的。”
李宇嘉預計，前期住宅項目可能落地的收購數量相對有限，對商品房市場短期的影響有限。但整棟公寓和宿舍可能會落地，因爲公寓和宿舍市場價格相對比較低，開發商願意以大宗體量交易來緩解資金鍊壓力。政府收回來也可以用作人才公寓類租賃型保障房。
嚴躍進則認爲，一線城市“收儲商品房”有更大的優勢，因爲保障房市場消化能力強。而且，一線城市資金狀況不錯，若積極爭取3000億元“以購代建”的資金，那麼“收儲”的節奏會加快。深圳此番操作意味着一線城市已經開啓了“以購代建”的模式，預計京滬後續也有望跟進。
新京報記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 楊利