上海7豪宅銷售584億元，有項目422套房2小時賣光

來源 |時代週報

作者 |鍾黛

回顧上半年的上海樓市，豪宅項目可謂是頗爲搶手。

6月3日，上海普陀區長風社區的宸嘉100·嘉佰道開盤，422套豪宅2小時售罄，總銷售額達61.78億元。該項目備案均價爲10.4萬元/平方米，總價段約爲934萬元/套至6628萬元/套。

由於一二手房價格倒掛、板塊內新房供應少，該項目還未上市就已經成爲“準紅盤”，最終收穫986組有效認購。未能成功認購者心有不甘，甚至投訴到市長信箱，稱“長風嘉佰道變相阻止市民參與認購樓盤”。

而在此之前，中海順昌玖裡、濱江凱旋門（三期）、融創外灘壹號院（二期）、保利世博天悅、香港置地啓元、凱德茂名公館等知名豪宅也在今年先後開盤入市，且這些項目多爲開盤當日售罄。據記者統計，這7個豪宅項目開盤當天的銷售額累計近584億元。

上海豪宅掀起打新熱

2023年上海的高端項目爲“點狀高熱”，而今年上半年，上海的豪宅新房可謂是連番“炸場”。

與宸嘉100·嘉佰道一樣，凱德茂名公館、濱江凱旋門（三期）、融創外灘壹號院（二期）、中海順昌玖裡均在開盤當天就售罄，凱德茂名公館甚至在開盤45分鐘後就將全部75套房源賣出。此外，位於浦東新區世博板塊的保利世博天悅4月25日推出291套房源，雖未實現開盤當天售罄，但是去化也達80%，當日成交金額爲80.84億元。

對於今年豪宅市場的火熱現象，數名業內人士認爲，主要源於供應量增加，其中不乏數年難以一遇的項目，釋放了積壓已久的購買力，在他們看來，不可複製的地段，稀缺資源的產品依然受到購房者青睞。“前幾年上海供應的很多隻能稱之爲‘高端新房’，很少有真正意義上的豪宅”，同策研究院研究總監宋紅衛對時代週報表示。

上海二手豪宅中介王祺也是同樣的觀點，王祺表示，前兩年上海豪宅新房供應比較少，客戶手裡有錢但搖不中房子，或者在二手市場挑挑揀揀。“而今年供應量加大，我們店裡維護了很久的潛在客戶，有百分之七八十都去買新房了，不少客戶幾個新盤輪着打新”，王祺對記者說道。

在王祺看來，今年最具含金量的項目當屬凱德茂名公館，“我們有客戶2022年就在盯着這個項目了，沒想到今年直接開盤了”，王祺說道。

凱德茂名公館位於黃浦區淮海中路板塊，南京西路、淮海路兩大商圈交匯之處，該項目最初由凱德於2010年9月收購而來，2011年首次開盤，大部分房源早已取證銷售，只剩下少部分房源用作租賃，經翻修後，於今年入市。

“（凱德）這個地段是上海最經典的地段，被稱爲上海的老錢區。在這一帶，樓齡爲最近二十年的豪宅，就只有藍星公寓、凱德茂名公館以及上海天璽。其餘的都是老大樓和老洋房，品質及物業都要差一些”，王祺表示。

而對於濱江凱旋門和保利世博天悅這種江景豪宅，王祺認爲“江景房賣一套少一套”，在濱江凱旋門、保利世博天悅之後，上海核心區的黃浦江兩岸，無遮擋的江景新房就只剩下陸家嘴太古濱江項目了。

外地買家入場

數名業內人士對時代週報指出，今年優質大平層的供應基本接近尾聲，接下來，上海還有大量的風貌別墅輪番登場。

“同策豪宅”指出，2024年上海有140個豪宅新房項目（在售&待售）供應，其中有91個純新盤項目。同策研究院指出，上海豪宅供應量井噴，一方面源於去年“雲錦東方”事件後，10萬+豪宅暫停入市，擠壓需求入市；另一方面，近年上海供應了大量優質土地，並且很多城市更新項目逐漸入市。

據同策研究院觀察，上海高端新房供應可分爲點狀豪宅階段，成片開發階段以及市區舊改階段。2021年，上海中心城區土拍供應裡首次出現舊改地塊。由於上海市區有大量“歷史風貌街區”的特殊性，結合對歷史建築實施“留、改、拆”的處理方式，上海豪宅市場迎來新的產品形態——風貌別墅。這些風貌別墅大多存在中心城區的核心地段，比如黃浦、靜安、虹口等，具備上海獨特的歷史文化底蘊。

一名豪宅諮詢人士比利對時代週報指出，很多住在市中心的高淨值人羣有從平層換到別墅的需求。關注度較高的項目包括翠湖六期以及金陵路地王項目。

翠湖六期位於黃浦新天地板塊，包括了高達180平方米的超高層住宅，以及疊加別墅、聯排別墅、獨棟別墅等產品類型，戶型面積段橫跨435平方米至1399平方米，預計於今年第四季度開始銷售。

金陵路地王項目則由嘉裡建設豪投221億元拿下，這也是該公司在大陸最大的投資項目。整個項目總開發面積超過70萬平方米，共11幅地塊。5月，項目最後7幅地塊的建設方案進行了公示。

據規劃，項目最西側兩幅地塊包含4棟150米超高層住宅，以及低密度住宅；中部四幅地塊爲低密度商辦以及奢華酒店；東側五幅地塊爲低密度商辦及兩棟分別高度達240米及185米的地標辦公塔樓。

市場關心的另外一個問題是，上海高端新房大量供應，購買力是否跟得上？

同策研究院於4月25日指出，今年買豪宅約有四到五成爲上海本地人，這部分客羣以改善需求爲主，同時以優化資產配置；還有約兩至三成是長三角客羣，主要來自杭州、寧波、無錫、南通和溫州；隨着上海購房政策的鬆動，很多內蒙、西北區域的高淨值人羣也在上海配置住房資產。

一名長期參與上海豪宅打新的本地購房者曾對時代週報表示，購房資金是早年通過創業攢下的。在其看來，現在繼續創業的風險太大了，也沒有什麼好的投資標的，一線城市核心地段的房子大概率能保值，同時也能改善自己的居住環境。

一名房企上海豪宅項目相關人士曾對時代週報表示，其接觸過一部分浙江企業家，偶爾會來上海，也希望在上海置辦房產以作社交用途。但這部分客羣不想把戶口落在上海，現階段沒有購房資格。他希望上海購房政策進一步優化，進一步釋放外地購房力。

該名人士表示，有機構統計了上海未來5年將要入市的風貌別墅數量，以及基於上海大數據摸排了潛在的客戶數量，最後得出的結論是，需求略大於供應。但在實際情況中，預測的客戶數量會有折損，風貌別墅產品難以全部去化，需要再補充更多外地買家。

（文中王祺、比利均爲化名。）