大平層豪宅去化率曝光，有盤只賣了2套！

這兩三年都是豪宅年。這是業內流行的說法。

近日，前恆大球星郜林，成功將僑鑫匯悅臺豪宅賣出去了，江湖傳說買家是歌手林子祥，總價高達1.298億，郜林血賺近9000萬，又刷新了今年廣州二手大平層的價格。

同樣，剛過去不久的國慶黃金週，廣州的千萬級大平層成交火熱。例如只聞其聲不見其貌的琶洲南TOD推出275㎡大平層，單價約12-13萬/㎡，去化率超5成；萬博YYDS越秀和樾府加推200-270㎡大平層，單價在6.8-7.2萬/㎡，又賣了10多億。

數據也能從一定程度上說明問題。

根據克而瑞數據顯示，2021年廣州合計成交一手千萬住宅2802套，創下歷史新高，年成交量首破2000套。

儘管今年樓市整體行情不樂觀，但豪宅市場的熱度依然不減，上半年廣州一手千萬住宅合計網簽了1399套，按照目前進度，今年至少能追平！在價格上，千萬豪宅的網籤均價已經達到78492元/㎡，比去年上漲11%，與2020年對比一平漲了1萬。

那到底是什麼造就了豪宅熱？

通俗說法，因爲在全球寬鬆的金融政策下，豪宅產品具備稀缺，居住舒適度高，又能穿越市場週期等屬性，被視爲保值性極高的資產配置；而細化到廣州市場，由於前兩年樓市高熱，開發商還沒有暴雷，不少熱門地塊在招拍掛上被哄搶，導致大量高價地產生，最終迎來廣州樓市高端化，不少項目迫於無奈定位爲豪宅或者高端改善項目。

但在這些紀錄的背後，雅姐總是在思考，有沒有一種可能是因爲千萬豪宅、大平層產品真的真的太多了，只要基數足夠大，概率再小也會發生……

大膽假設，小心求證，雅姐粗略地盤點了目前各區以大戶型爲主，且總價超千萬的樓盤就超過20個。

天河：合景臻頤府、僑鑫匯景臺、合生縵雲、合景臻溋名鑄

越秀：淘金半山豪庭、淘金半山御庭

荔灣：廣船濱江上都、星河江縵、廣州幸福灣

海珠：保利湖光悅色、保利海珠天郡，琶洲南TOD、中海映瀾臺、越秀天悅江灣

白雲：富力富雲山、粵海雲港城、中國鐵建·西派雲峰、中海麓府、華潤金沙瑞府

番禺：越秀和樾府、星河灣半島、南天名苑

黃埔：華標峰湖御境、大壯名城

還沒有算價格次一點點、大中戶型夾雜的中海保利朗閱、中海觀雲府、中海觀澔府等等改善型樓盤。

正因爲競爭如此激烈，除了個別像琶洲南TOD這些爆款外，其實大部分豪宅都放低了身段，並沒有想象中那麼貴。

例如近日，位於牛奶廠板塊的合生縵雲爆出將以7字頭的價格開盤，雖然只有2樓140㎡四房是這個價位，其他樓層和產品均在8字頭，但對比10萬+的吹風價，確實足夠驚喜。

一路之隔的合景臻頤府，今年6月也曾推出特價單位8.5-9萬/㎡左右，雖然後來價格回調了一點，但已經比12-14萬的初始價親民了不少。此外，琶洲南豪宅保利湖光悅色國慶也推過特價單位，900多萬買131㎡四房，還送金條、手機、管理費等。

種種跡象表面，市面上的大平層也並非高不可攀。

成交數據最有說服力。

雅姐翻閱了今年以來推售的大平層項目，發現去化情況也並沒有開發商宣稱的那麼“理想”。其中最讓人震驚的是星河江縵，開售4個月只網簽了2套。

爲了開門紅，項目首推5棟樓王，16層高小高層，距離江僅90米，戶型面積235㎡，價格7.9-8.9萬元/㎡，另有其它樓座的179㎡、207㎡單位，售價6-8萬，每套總價都過千萬。

平心而論，從景觀資源的角度看，星河江縵在目前的豪宅市場上是很有競爭力的，三江匯聚，視野非常開闊。但拉胯的是周邊的氛圍感，都說有錢人的朋友都是有錢人，豪宅的鄰居也得是豪宅或者是所謂的總部經濟，但目前進出小區只有一條坑坑窪窪的小路，沿路均是破破舊舊的房子，這樣的看房體驗相信沒到達項目之前，就已經勸退了不少有錢人。再研究一下白鵝潭的競品，廣船濱江上都是大盤，小區規劃和周邊城市界面更值得期待；廣州幸福灣依託醫藥港的資源，客戶羣體有一定支撐；星河江縵自然在板塊競爭當中完全佔下風。

儘管如此，廣船濱江上都和廣州幸福灣也不過是矮子裡面的高佬而已，前者大平層產品去化率12%，後者去化率15%，都難說合格。

再看姿態放得比較高的僑鑫匯景臺，開售半年多也只簽約了44套單位，去化率14%。客觀說，匯景臺的景觀資源上並不佔優，主打的是圈層資源，匯景的老業主回購，但如果和琶洲TOD相比，板塊概念也弱了一個檔次，更重要的是死活不降價，老業主資源消耗了一波之後，就沒有然後了，實乃高處不勝寒啊。

而一度降價的合景臻頤府，去化率也不理想，目前僅簽約了19%。這個或多或少與買家對開發商的信心不足有關，如今合生縵雲又加入了戰場，恐怕只會更難。

相對好的是粵海雲港城，作爲白雲新城目前位置最好的樓盤，地塊總建面爲約73萬㎡，高於白雲新城過去5年土地出讓的總建面，板塊內幾近沒有同等體量地塊，而且集商業、寫字樓、住宅、公寓等多種業態，地段規模顏值兼具，主推140-270㎡四到五房，售價8.5-10萬元/㎡，開售3個月去化率43%，成績不錯。而火爆的琶洲南TOD，目前推出的產品網籤已接近7成，考慮到有些客戶要倒騰購房資格延遲網籤，這個成績算是相當可以了。

在售的大平層已經如此捲了，後來者還源源不斷。

不妨看看廣州樓面地價TOP10的地塊，除了已經售罄的時代大家和首開龍湖·天奕，以及中海江泰路地塊打造的是小戶型外，其他7個在售或者即將開發的都是大戶型，假以時日，競爭將進一步白熱化。

那麼，接下來大平層的出路是什麼？

無非就是降價，或者等市場回暖，前者主要是吸引一些改善型買家墊墊腳可以買，但消化的多是144㎡以下的產品，真正200-300㎡的大平層，小恩小惠對於有錢人來說觸動力不太夠。如果是等市場回暖，恐怕要看開發商實力能不能熬得住。

你認爲大平層後續將怎樣走，歡迎留言討論~~~