三線景區，生不如死

做旅遊和做房地產本質是一樣的，也分一二線景區和三線及以下景區（簡稱三線景區）。一線景區以國家級自然和人文資源爲主，三山五嶽、故宮長城，無不如此。通俗說，就是老祖宗賞飯吃，都是獨一無二，可遇而不可求的資源。二線景區以省級自然和人文資源爲主，河南雲臺山、平涼崆峒山、安徽九華山等，都是在所在省份獨一無二的優質資源，比上不差，比下有餘。三線景區就悲催了，屬於資源稟賦不出衆，地理位置無優勢，文化內涵多缺失，哪方面都差那麼一點意思。但當下的現實狀況是，一二線景區資源早早就被大集團、大機構們瓜分殆盡。真正留給市場的、能夠讓中小企業去開發和運營的，恰恰只剩下三線景區了。這個時候，就有人要問了，一二線景區咱肯定是夠不上了，三線景區雖然各方面條件都差點，但是不是隻要肯付出努力，也能夠創造奇蹟？首先，咱不排除這種可能性，畢竟這樣的案例市場上還有一些的。但是，從我這十幾年的觀察來看，三線景區操盤的成功率，恐怕不到20%，剩下的80%基本上最後就剩一地雞毛。那麼，三線景區做錯了什麼？

押寶旅遊地產。用地產的思維來做景區，用景區來鉤地，這是過去一些年很多景區操盤手認爲屢試不爽的彎道超車寶典。比如石象湖，這是保利圍繞着石象湖做的一個地產項目，景區成爲地產項目的公園，並提升了地產的價值，因此在整個開發過程中，對石象湖盈利性並沒有太高的要求。過度講究情懷。情懷衣錦還鄉，造福桑梓，爲家鄉做一些貢獻，投資景區，是很多投資人入行的初心。因跨行跨界而來，交學費成爲必然。這一類投資往往比較大，投資地選擇較窄甚至直接就在自己家鄉投，這樣就導致一個嚴重後果項目資源品質較差，過度的依賴於資本建築，自然賦予條件較差。項目出發點只有一個，就是在父老鄉親面前有面子，讓父老鄉親能看得到、摸得着。因此大多沒有考慮這個項目的區位適不適合投資的，這個資源稟賦好不好，有沒有投資價值，靠後天的追加投資提升項目品級，屬於“填坑”投資。高估資源稟賦。對資源稟賦價值過於高估，而忽略了區位的價值，導致在投資的選擇時，過分的看重好山好水，而忽略了好山好水的開發難度以及旅遊的通達性。還有一種情況是資源的密度比較小，面積又比較大，導致基礎設施的投資就非常大，雖花了大錢但遊客在整個體驗過程中平淡無奇。此外，景區所在地沒有其他的旅遊資源相配套，又不處於旅遊線上，使得這個景區既不能串線，也不能自求發展。景區但凡被上述任意一點擊中，基本上就能夠讓投資人和操盤手深陷泥潭，生不如死。有跌過跟頭的三線景區投資人來諮詢，難不成這三線景區真的一點價值都沒有，屬於碰都不能碰的禁區？這倒未必。只不過投資人和操盤手在選擇三線景區作爲投資標的時，要慎之又慎，以下三點條件，必須同時具備，哪怕條件並不是最好的，但也要說得過去，才能構成投資基本條件：核心的人文景觀。要讓遊客找到此生必來一次的理由。比如，一座古老的寺廟、一個歷史悠久的古建築、一個美麗的傳說等，三線景區的資源稟賦雖比不過布達拉宮、莫高窟，但也要讓遊客覺得值當，不虛此行，才能長久吸引遊客。優質的自然資源。三線景區的自然資源多多少少在周邊區域還是具有一些獨特性和可開發利用價值的。中國幅員遼闊，自然山水多奇異，這方面的資源還是相對較多的，並不難找。當景區佔據了資源的一定先發優勢後，後經政府、社會圍繞着這種景區做了大量的社會基礎配套，才能形成旅遊產業集羣，後發展成旅遊目的地。便利的區位條件。即便是三線景區，區位條件也不能太差。景區有消費半徑的問題，景區越靠近客源地，交通區位越方便，經營會越穩健。同時滿足上述三個條件只是基礎，三線景區想要持續運營，並且獲得穩定投資回報，更重要的是要認清現實，合理佈局。一，控制投資規模。三線景區市場空間比較小，投資規模過大，是很難在當地市場予以消化。旅遊業儘量立足自然本身，多做無形資產投資，少做有形資產投資。二認清市場定位。要知道自己的目標市場在哪裡，不盲目的遐想全省市場、全國市場，甚至是全球市場，要立足於自身資源價值及區位，做力所能及的事，掙能力範圍內的錢。三把握市場導向。要根據市場的需求以及競爭需要，選擇項目，尤其是需要通過後期投資對景區進行再次定位的，需資本改造、內容打造的，要非常重視競爭對手。市場導向表現爲競爭導向，是爲了爭奪區域市場的有限客源，進行錯位競爭。三線景區成功與否，項目自身條件佔70%，經營管理佔30%，完全不成比例，究其原因，還是選擇大於努力。因此，三線景區需要順應消費降級重新認識自己、定位自己，向下生存。消費半經爲市域的景區放下沉沒成本，以機會成本爲起點重新決策，經營降級降維向農家樂、公園等市民休閒靠向下打或許有一線生機。存量項目要積極的向當地休閒融入，主動降級，主動擁抱日常休閒。只有如此，三線景區才能謀得一線生機，避免陷入生不如死的絕境。