人民樓視丨疏解“租金貸”風險 政策引導完善長租公寓融資渠道
編者按：近日，長租公寓平臺因資金鍊斷裂、經營不善等出現倒閉破產的案例明顯增加，使得住房租賃當事人權益受損，行業發展進入調整期。長租公寓平臺爲何接連“暴雷”？租客、房東如何維護自身合法權益？住房租賃市場如何實現健康有序發展？正值《住房租賃條例（徵求意見稿）》公開徵求意見，《人民樓視》通過走訪行業一線、採訪專家學者，探尋長租公寓亂象背後原因，爲行業良性發展建言獻策。
今年，長租公寓平臺企業接連“破產”，使得“租金貸”的槓桿風險引發更廣泛的關注。
“租金貸”作爲一種金融工具，其本身目的在於緩解租客的租金支付壓力，加快住房租賃平臺的資金回籠速度，降低企業的資金壓力和融資成本。但隨着一些長租公寓平臺規模快速擴張，“租金貸”用途被逐步異化。
如何辯證看待“租金貸”？住房租賃行業發展存在哪些融資層面的掣肘？多名專家和行業從業者表示，應引導利用好“租金貸”以更加健康的方式成爲住房租賃行業融資結構的組成部分。而相關企業需要尊重行業屬性和長週期規律，基於自身優劣對應制定發展戰略，做好長遠佈局。
“租金貸”背後的融資困境
當前，長租公寓運營主要分爲分散式和集中式兩種。其中，分散式長租公寓，多爲“二房東包租”模式，即在各小區內承包運營個人房源進行統一裝修後再出租管理。
對於包租形式的公寓運營模式，由於前期包租、裝修及運營的投入成本較大，很多長租公寓企業開始使用金融槓桿，形成以“租金貸”爲主的週轉模式。隨着行業的快速生長，“金融+長租公寓”的模式出現異化。
即使像蛋殼、青客等已成功上市的長租公寓平臺，也非常依賴“租金貸”對其現金流的支撐。
以青客公寓爲例，2019年青客公寓成功上市成爲國內長租公寓第一股。根據公開數據顯示，截至2019年末，青客租戶中使用“租金貸”支付的租金比例爲62.6%。而2017- 2019財年，青客公寓業績連年虧損，三年淨虧分別爲2.45億元、4.99億元、4.98億元。
無獨有偶，蛋殼公寓在2017-2019年淨虧額則分別爲2.72億元、13.69億元、34.37億元，累計虧損超50億元。其使用租金貸的租客佔比同樣較高，2017- 2019年前9個月，蛋殼公寓使用租金貸的租客佔比分別達到91.3%、75.8%、67.9%。
“租金貸”佔比偏高，背後反映出長租公寓行業“缺錢”的窘況，也因此折射出行業當前面臨的融資形式單一、融資難問題。相比較大型長租公寓企業的融資環境，中小企業融資渠道則更加有限。
樂乎公寓創始人、CEO羅意告訴記者，在長租公寓行業發展初期，行業整體對資金需求普遍較大，引入“租金貸”自然而然成爲部分企業獲取資金的主要方式。
西南財經大學財稅學院房地產稅收與金融研究中心主任姜先登向記者介紹到，長租企業的融資難點主要體現在兩個方面。第一，該類企業普遍缺乏有價值的抵押物，無法獲取大額銀行貸款；第二，該類企業普遍淨資產規模較小，收入存在較大不確定性，無法滿足公司債券發行的基本要求。
行業監管的“堵”與“疏”
隨着長租公寓市場屢屢出現風險事件，租金貸模式的風險逐漸凸顯，引起監管關注。
2019年12月份，住建部等六部委發文明確，住房租賃企業的租金貸收入不能超過租金收入的三成。
今年9月，住建部發布《住房租賃條例（徵求意見稿）》。其中，在規範“租金貸”使用上，《意見稿》明確提出“三不得”，即住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。
除嚴格規範住房租賃行業對“租金貸”的使用外，《意見稿》也提出多項扶持政策，提出住房租賃企業可以按照國家有關規定享受金融、稅收、土地等方面的優惠政策。包括支持創新住房租賃金融產品、服務，發展房地產投資信託基金，支持企業發行公司信用類債券及資產支持證券等多種融資手段。
對此，中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大表示，住房租賃的金融支持有利於穩定租賃企業運營風險，構建長期融資結構形成穩定現金流，將對租賃行業長期健康發展方面形成重要助力。
樂乎公寓創始人、CEO羅意認爲，此舉表明國家支持住房租賃產業、推動“房住不炒”的住房供給方向沒有改變。他指出，在當前社會對住房租賃產業的關注熱度和輿論壓力下，《意見稿》內容全面且理性，並未出現矯枉過正的情況。
多位專家在採訪中表示，“租金貸”本身是個中性工具，關鍵在於使用者對底層資產質量、資金債務、行業預期以及運營風險處置進行判斷和把握。未來，應引導“租金貸”以更加健康的方式成爲行業融資結構的組成部分，從而使得行業整體融資環境更加立體、多元。
在採訪中，羅意對《意見稿》中關於“行業稅收優惠”內容十分關注。他提到，租賃產業是住房結構中的一環，具有天然的民生屬性，無法在短期內獲得較高回報。此項政策表明國家對租賃行業發展的關心與支持，將對緩解行業發展困境、降低運營成本、實現行業長期健康發展等方面產生積極影響。
潮水褪去後的市場前景
經過十年發展，儘管部分長租公寓平臺破產消息時有發生，但在市場需求、政策推動以及行業自身發展的不斷完善下，長租公寓市場前景和空間依然充足。
據前瞻產業研究院報告分析，2019年，我國長租公寓市場規模已經達到1.73萬億元。在購房壓力大、住房流動性頻繁以及購房者購房觀念轉變綜合影響下，未來長租公寓市場發展前景廣闊，2025年市場規模有望突破3萬億元。
從分散式“包租”到集中式公寓，再到大型社區式租賃住房，越來越成熟的運營模式也吸引着不同偏好的資本流入，支持住房租賃產業發展。其中，也不乏國開行、建行等“國家隊”的身影。
早在2018年，建行便率先成立建信住房服務有限責任公司，成爲國有六大行裡最早入局住房租賃市場的。今年5月，中國建設銀行分別與廣州、杭州、濟南等6地簽訂合作協議。未來3年內，建設銀行將給予不少於1900億元的貸款支持。
此外，據東方財富choice數據顯示，截至9月23日，相關房企發行“住房租賃”“長租公寓”相關公司債共計10筆，發行金額達127億元，發行票面利率中位數爲4.15%。其中，首創發行的“20首集租”發行利率最低，爲2.68%。
未來，在行業自身發展與政策帶動下，金融支持長租公寓的行業通道也將朝着更加暢通、多元、立體的方向發展。而相關企業仍需不斷提升運營內功，夯實產業基礎。
“從業者需要充分尊重行業具備的民生屬性及長週期規律，及時調整心理預期。特別要注意市場波動對帶來的風險影響，提前做好應對。” 羅意表示。
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