【名家看經濟】吳明澤／中共房市政策2019年有這三目標
▲深圳房市。2019年底，中共中央經濟工作會議提出「穩地價、穩房價、穩預期」的三穩目標。（圖／記者黃巧雯攝）
●吳明澤／現任中華經濟研究院副研究員，亦爲中央大學財金系兼任助理教授。臺灣大學經濟學博士，國科會社會科學研究中心博士後研究。主要研究興趣爲中國大陸之金融、貿易與經濟改革相關議題。
2019年12月10日至12日，中共中央經濟工作會議（以下簡稱會議）在北京召開，該項會議是決定中國大陸未來一年經濟政策走向的重要會議，因此特別引發關注。由於會議中涉及內容龐大，本文僅就對中國大陸房地產相關政策之論述與可能之變化進行討論。
房地產「維穩」重於一切
2019年底的會議，對於房地產市場的相關主論述爲「加大城市困難羣衆住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊社區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展」。
與2018年的會議比較，政策基調主要仍是「房住不炒」的原則，這是不能違背的大方向，其他如：因城施策和住房保障體系，跟2018年的表述差異不大。然而，與2018年的內容有比較大的差異是，2019年中央經濟工作會議中，對房地產市場的重點是「穩」，穩定壓到一切，穩字當頭。
今年會議除落實「房住不炒」原則外，特別提出「穩地價、穩房價、穩預期」的長效管理調控機制。且2018年會議提出的「構建房地產市場健康發展長效機制」，今年會議則是提出「促進房地產市場平穩健康發展」，顯示今年房地產「維穩」重於一切。最主要的原因是，過去幾年中國大陸面對房價上漲與泡沫的問題，但近來房價下跌的問題更爲受到重視，且現今房價下跌造成之後果，可能反較房價上升爲嚴重。
▲2019年中央經濟工作會議中，對房地產市場的重點是「穩」，穩定壓到一切，穩字當頭。（圖／CFP）
房價上升因素分析
自2008年金融海嘯以來，中國大陸無論在財政或是貨幣政策上，均鼓勵家庭買房，加上推動城市化造成房地產需求大幅增加。
另外，房地產企業預期房價上漲，以大量融資購買土地進行建設，並以預售的方式變相向購屋者貸款，槓桿率大幅上升，再去購地蓋房，推升地價與房價。而由於土地出讓收入是地方政府重要的收入來源，2003年土地出讓模式改爲「招、拍、掛」（招標、拍賣、掛牌）後，亦使地方政府有誘因讓房價上升。
這些因素集結下，使中國大陸房價快速上升。中國大陸平均房價由2008年的3,576元人民幣/平方米，上升到2018年的8,544.11，北、上、廣、深的房價甚至有的上升了30倍。
▲廣東省。中國大陸房價快速上升，北京、上海、廣東、深圳的房價有上升30倍的案例。（圖／CFP）
房市調控政策使房價下跌
房價快速上漲使得中國大陸2016年開始，發佈一連串房市調控政策。
2016年底，中央經濟工作會議「房住不炒」的政策基調確定後，2017至2018年中國大陸房地產價格有逐漸趨穩的走勢，甚至部分城市房價還有下降的情況。
在歷經3年多的房市調控，大陸房地產市場開始出現了困難，許多房地產企業難以生存。2019年11月底前，房地產企業破產數量超過450家，超過2018年全年數量。
許多地方政府開始重視房價下跌的問題，因爲若房價下跌過快，勢必將造成購房者巨大損失，因而發生購屋不履約，甚至是抗議等事件。2018年以來，大陸已經傳出多起購房後降價，屋主要求退房甚至砸房企的事件。
此外，若房價大幅下跌，較晚購買房屋者可能就會被「套牢」，甚至發生違約的情況，而銀行的不良貸款率可能因此上升。甚至，若造成房價下跌的預期，需求縮手，房地產市場將更雪上加霜，整體房市金融可能更加不穩定。因此房價下跌造成的傷害，恐怕比房價上漲更大。
▲歷經3年多的房市調控，大陸房地產市場開始出現困難，許多房地產企業難以生存。（圖／取自免費圖庫Pixabay）
防堵房價下跌 提出三穩目標
於是，2019年許多地方（如安徽馬鞍山）要求房企商品房售價，不僅不得高於備案價格，同時不得低於備案價格10％，即同時設定價格上下限的手段，爲的就是要防堵房價大幅下跌。
2019年底，中央經濟工作會議中，提出「穩地價、穩房價、穩預期」的三穩目標，即已釋放房價不再大幅上升，但亦不可能大幅下跌的信號。
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