科學城樓市洗牌：老牌巨頭地位動搖，時代躍升大地主，新盤戶型亮相
科學城上車門檻越來越高了？這是不少剛需的感受，倔強而又無奈。
今年二季度以來，科學城樓市從疫情的陰霾中開始反彈。特別是5月底黃埔人才新政細則落地，科學城一二手按不住地往上躥，讓人不無焦慮。
目前，科學城一二手已存在一定程度倒掛：同地段的房子，算上二手稅費，新盤價反而比二手相對便宜。
由於一二手貨源少，可選不多，要麼貴，要麼邊邊角角，要麼戶型直接勸退。這讓部分人犯了選擇困難症。
可以說，目前科學城的房價，處於有點尷尬的狀態：價格上，剛需墊墊腳，多少還能上車；而對於改善型買家來說，樓盤品質出彩的少之又少。
子彈多的、不急於一時的買家，不妨等一等，好戲還在後頭：
預計未來半年內，時代中國在科學城佈局的三個樓盤：時代天境（黃埔）、時代香樹裡（黃埔）、時代天韻（黃埔），以及長安舊改保利翔龍、蘿峰舊改星河灣等市場期待較高的品牌項目，將先後入市。
01
時代三子亮相
率先入局的，是時代：三個新盤目前均已動工，其中時代香樹裡（黃埔）、時代天境（黃埔）已步入形象狀態，預計12月份開放。
11月1日，時代三個新盤設在車陂卜蜂蓮花、員村家樂福、蘿崗萬達、老黃埔惠潤廣場的展點同時開放。科學城樓市的攪局者登臺亮相，一場暴風驟雨即將襲來。
大戰前夕，我們拿到了時代香樹裡和時代天境的戶型圖，先來一睹爲快。
時代香樹裡（黃埔）位於香雪大道旁，步行距離香雪地鐵站約1.2公里，項目總佔地面積約2.34萬方，建築面積約9.74萬方。
項目共4棟高層，其中1棟26層，1棟25層，2棟32層，後高前低。戶型只有3種：建面約79方三房兩廳一衛、建面約87方三房兩廳兩衛、建面約108方三房三廳兩衛（可改），合計658套。
<< 時代香樹裡（黃埔）戶型圖 >>
建面約79㎡ 三房兩廳一衛
建面約87㎡三房兩廳兩衛
建面約108㎡三房三廳兩衛（可改四房兩廳兩衛）
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時代天境（黃埔）是時代廣州區域首個超高層項目。項目佔地面積約4.49萬平方米，建築面積約17.56萬平方米，容積率約爲2.8。
時代天境由2棟49層、1棟39層、2棟32層住宅組成。共4個戶型，共1140戶，首推建面約83-104-108方三至四房（可改）。
<< 時代天境（黃埔）首推戶型圖 >>
建面約83㎡ 三房兩廳一衛
建面約104㎡ 三房兩廳兩衛
建面約108㎡ 三房三廳兩衛
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相比時代香樹裡，時代天境體量大將近一倍，有空間規劃配建1所24班小學。
此外，項目南向背靠蘿崗大公山和植樹公園（現改名爲創新公園），中高樓層可望大片原生態山體和公園景觀。教育配套和生態景觀，將是它的溢價點。
同樣做超高層住宅的時代天韻（黃埔），體量更大，戶型更豐富：項目總佔地面積約10萬方，建築面積約53萬方。
項目由9棟高層、7棟超高層住宅、1棟公寓組成。共5種戶型，建面約爲75-120方三至四房，合計約3700套。將配建2層商業中心，一所30班小學和15班幼兒園、託兒所。
總體上來看，時代三個新盤，主打剛需產品，戶型總體變化不大，以剛需三房爲主，少量改善型四房。
直接幹掉了五六十方的兩房，同時將三房門檻降低至75方，精準契合了二胎時代剛需上車的需求。
02
保利越秀神壇跌落？
時代三個新盤總計容建築面積57.8萬方，加上已入住的時代春樹裡（27萬方），以及東薈城西側在建的蘿崗社區留用地商業體（16萬方），五個項目總建面約100.8萬方。
黃埔觀察瞭解到，不排除時代中國繼續在科學城拿地，操盤相關舊改項目，體量有望達200萬方。
這是什麼概念呢？比對一下泛科學城其他開發商的地盤。
一直以來，科學城是保利、越秀、萬科的勢力範圍。
其中保利6個，越秀5個，兩者不相上下，總建面均超過220萬方（其中含兩家合作的愛特城和嶺南林語）；萬科7個樓盤，總建面約205萬方，排第三。
也就是，如果舊改項目敲定，時代在科學城的體量，將與保利、越秀大體持平；即便不算舊改，也穩居前四。
科學城樓市的格局，悄然改寫。
這種變化，纔不過一年。2019年之前，時代在科學城，僅一個春樹裡項目。
僅一年時間，由1裂變爲5，足見時代深耕佈局科學城的野心。
相比其他開發商在科學城的蜻蜓點水，試探性佈局，時代邁的步子更大，出手闊綽。而從時代自身來看，科學城也是其重點佈局的區域。
克而瑞數據顯示，目前時代已在廣州佈局52個項目（包括住宅+別墅+商業+辦公），其中項目較爲集中的有白雲區12個、黃埔區6個、增城區6個等熱門片區。
其中，黃埔6個項目爲時代貢獻了145.5萬平方米的銷售面積，以及205.2億元的業績，遙遙領先於其他區域。黃埔區已成爲開發商當仁不讓的“錢袋子”。
將時間範圍拉近，近一年，時代在廣州拿下4宗宅地，其中3宗均位於黃埔區科學城，1宗位於增城，顯示了時代東進的決心和超強行動力。
時代的強勢佈局，爲科學城樓市增添了新鮮活力。
科學城高速發展20年，樓盤從無到有，現已集聚近30個樓盤。可惜，開發商來來去去就那幾個，而有特色的更少得可憐。
科學城的樓市，總覺得少了點什麼。
要看到，科學城目前正在從傳統產業園區，向宜居型城市進化的過程；相應地，片區內的置業需求，也在從首次置業階段，向改善型需求階段過渡，人們對產品的要求越來越高。
喜歡搞音樂節、辦美術館，很“文藝範”的時代中國，選擇在這個時間點強勢入主科學城，在對的時間，做了一件對的事。
03
開發香雪，眼光毒辣
值得注意的是，時代目前在科學城的盤子，全在香雪片區。
相比其他開發商在科學城天女散花，點狀式佈局，時代基本是圍繞地鐵香雪站，連片開發。
時代把“雞蛋”全放在一個地方，不得不說，開發商眼光毒辣，其背後是對科學城未來新的城市中心的深刻洞察。
實際上，黃埔觀察多次提到，以香雪地鐵站爲交通樞紐而打造的香雪商圈，將成爲科學城人氣最旺、體量最大、業態最豐富的商業中心。
要知道，每一個城市規劃，無論能級大小，都不會是平的，而是呈現金字塔結構。
具體到擴容後的科學城，“餅”很大，可細分爲六七個片區。但不是每個片區導入的資源都是一樣，而是有差異、由中心和外圍區域組成的。
因此，你一定要找準它的重點，特別是核心區域，這樣才能準確判斷它的未來。
科學城的發展重心，概括起來就是“兩點一線”，即：通過開創大道總部走廊帶，串起科學城東西兩翼兩大總部經濟區：科學城總部經濟區與香雪總部經濟區。主力發展方向，就是“東進”。
在科學城最新規劃中，地鐵香雪站與蘿崗站之間，開創大道和香雪大道沿線區塊，規劃定位爲黃埔政文綜合服務中心，產業上將重點佈局青年創業基地與總部集羣。
黃埔中心區發展軸帶示意圖
其中香雪站周邊，明確提出，通過蘿崗塘頭、三級地舊村改造，以及改造盤活香雪城，打造成爲集科技、信息、資本和人才於一體的新商業中心。
實際上，由於蘿崗站和蘇元站附近的行政中心區域飽和，部分政府單位已搬遷至香雪公寓旁的廣墾商務大廈辦公。
另外，在最新掛牌出讓的香雪站旁原農商行地塊，根據出讓條件，其中一棟寫字樓將由政府回購用於辦公。
從政府部門遷移的方向，從一個側面反映了香雪片區發展的潛力。
而在人口規模和商業氛圍上，目前香雪片也開始成熟。這一片現已集聚了10多個樓盤，6個商業綜合體，以及多個總部項目，人口預計超20萬。
有土地，有產業，有人口，交通便利，四大要素強力支撐，香雪片完全有條件打造成爲科學城最牛逼、人氣最熱的商業中心。
一個常識是，區域商業中心往往是地段、交通、人流的集大成者，決定着區域房價的天花板。因此，把握一個區域未來核心地段，就是贏得財富迭代升級的入場券。
地產圈“文藝範”時代中國，作爲香雪商業中心的新貴，將賦予這個片區新的想象。
來源：黃埔觀察