禁增量、壓存量 上海多部門聯合發文嚴控租金貸
2月4日，據上海市房屋管理局消息，上海市住建委、市房管局、市地方金融局等十部門近日印發了《關於進一步整頓規範本市住房租賃市場秩序的實施意見》（下稱《意見》），從加強住房租賃市場主體管理、加強住房租賃交易資金監管等9個方面做出了具體規定。
此次上海政策的一大亮點在於對租金貸進行了管控。《意見》明確要求，未開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務。按照本市有關規定已開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，應於2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到佔企業租金收入比例15%以下。
上海中原地產市場分析師盧文曦認爲，租賃市場是住房體系中重要構成部分，尤其去年長租公寓出現爆雷，對業主和租客造成較大影響。而長租公寓在收租過程中存在高租金收房等現象，擾亂市場秩序。通常農曆新年後就是租賃旺季，在此時間點上出臺相應政策有助於規範租賃市場，保護市場各方權益。
盧文曦稱，這意味着，目前沒有開展相關業務的公司，今後無法開展了，且今後新成立的長租公寓企業也不能開展這項業務；而市場中已經開展這項業務的公司，一方面要壓縮規模，另一方面資金池要受到監管。“租金貸是租房市場矛盾最爲突出的地方，進行嚴格管控有其應有之義。”他稱。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對記者表示，對於各類長租公寓企業來說，後續租金貸業務確實需要規範，進而防範租賃市場金融風險的擴大。而此次上海對於租金貸明顯持嚴控態度。
嚴躍進表示，從政策內容看，重點強調了兩點：一是禁止增量，換言之，後續住房租賃經營機構，要想參與租金貸業務，應該說空間不大，這也是長租公寓融資方面所需要關注的內容；二是壓縮存量，政策明確“租金貸/租金”的比重不能超過15%，實際上也是租賃市場首個壓降租金貸佔比的信貸政策，有助於規範此類業務。
“此次上海租賃政策，在原有很多條文的基礎上，結合租賃市場金融風險的管控，出臺了更爲具體的規定，有助於後續租賃金融市場的穩定和健康發展。”嚴躍進說。
另外，《意見》還稱，住房租賃合同未經網籤備案的，金融機構不得爲其辦理個人“租金貸”業務。對於新發生的個人“租金貸”業務，金融機構經與住房租賃經營機構、承租人協商一致，應當直接放款至監管賬戶。
此前，北京和深圳也對金融機構爲承租人提供個人租金貸提出明確約束。其中，北京要求，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業；深圳也明確，“租金貸”不能發放給租賃運營商。
同時，《意見》對租金收付也做了嚴格規定。《意見》稱，承租人支付租金週期在3個月以上的，租金應當按月劃轉至住房租賃經營機構；承租人支付租金週期不超過3個月的，由住房租賃經營機構與承辦銀行約定按月或按季劃轉。住房租賃經營機構向收儲房源的出租人支付租金和押金，由承辦銀行按照機構與出租人的合同約定劃轉。住房租賃經營機構收取承租人的押金，只能用於支付收儲房源的應付押金。