向“存量”要“增量” 住房租賃行業再迎機遇

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

“城市盤活存量實施更新是城市高質量發展的重要推動力，也是構建住房新制度和房地產發展新模式的重要方面，政策窗口期已經到來。”

在10月24日的領航·第六屆住房租賃產業國際論壇上，中國人民大學城市更新研究中心主任秦虹在解讀存量盤活的戰略意義時如是說道。

從國務院國資委批准成立總規模300億元的國有企業土地資產盤活專項基金，到人民銀行設立3000億元保障性住房再貸款，政策端的持續發力，讓2024年成爲國央企存量土地資產規模化盤活的元年。

《中國經營報》記者瞭解到，今年，從產業園、租賃住房到商業消費區、休閒文創園區，行業開始不斷涌現以市場化、專業化的手段撬動盤活存量土地資產，向“存量”要“增量”的鮮活經驗。

租賃住房再成熱點

據瞭解，存量盤活是指通過對已有的存量資產（例如閒置土地、老舊建築、未充分利用的商業物業、住宅物業等）進行改造、升級或重新利用，來提升其市場價值、使用效率和經濟回報的過程。

據ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然介紹，我國的存量盤活政策自2000年前後開始萌芽，經歷了探索、全面鋪開、推進。直到2021年，進入了高質量發展期，具有細化存量資產類型，強調持有運營的階段特點。

其中，租賃住房是存量資產的重要盤活方向，根據ICCRA住房租賃產業研究院聯合戴德樑行發佈的《中國租賃住房市場：投資潛力與價值洞察》報告顯示，租賃住房憑藉穩定的現金流、強勁的政策支持、不斷增長的市場需求、長期資產增值潛力以及抗週期性風險等優勢，正在成爲房地產市場中極具吸引力的投資選擇。

另據ICCRA住房租賃產業研究院《存量盤活背景下住房租賃行業價值發現》報告，近10年來，涉及長租公寓的大宗交易，在交易數量和建築面積上均顯示出逐年上升的趨勢。

“由於保障性租賃住房的租金定價受政府監管，REITs具備較強的抗風險能力，能夠有效規避市場或宏觀經濟的短期波動，因而更受投資者青睞。”BOMA中國研究委員會主席、IFFRE國際金融地產聯盟常務理事張平表示。公開數據顯示，2024年上半年保障性租賃住房REITs的增幅達16.56%，在一衆公募REITs中位列首位，展現出較高的投資回報。

在上海聯合產權交易控股有限公司副總經理張君的觀察裡，“長租公寓是盤活存量資產的典型形式”，能夠有效發揮產權市場資源配置功能，促進企業國有存量資產價值發現和有序流轉。

如何盤活？

不過，儘管存量盤活正在成爲市場關注熱點，亦有不少企業探索過租賃住房的盤活路徑，但囿於融資難、投資回報週期長、資金成本承壓等原因，導致租賃住房領域的規模化進展緩慢。

在趙然看來：“存量盤活的底層邏輯是各利益相關方在短期經濟利益和長期可持續發展之間的博弈與協同。破局的關鍵就在於，利益相關方如何通過有效的合作機制、政策支持和制度保障，在多方共贏的框架下實現短期經濟效益與長期社會效益的平衡。”

以打造元宇宙產業園綜合體爲目標的南中軸國際文化科技園爲例，記者瞭解到，該項目不但在“數字文化+元宇宙”領域集聚了一批代表性企業，還配套有人才公寓、產業服務等多元業態。在提升城市功能、實現職住平衡的背後，需要的是產業鏈條上不同功能板塊的協同運營。

從供需匹配的角度來看，趙然指出，目前部分地區可能會面臨保障房需求與存量房供給之間的不對稱問題。同時，存量資產來源和類型的多元化，使得有效資產的篩選和改造難度進一步增加，加劇了行業微利運營的挑戰。

首創和園·繁星社區是住房租賃盤活賽道的一個代表。據瞭解，其前身爲華北最大石材批發市場，在首創集團的操盤下，化身北京最大的單體保障性租賃住房社區。

在上述論壇上，首創和園營銷總監湯若季將“繁星經驗”總結爲“精準定位與客羣需求相匹配，是盤活存量資產的核心”。通過推出適合青年人的開間、一居和loft產品，以及爲家庭生活設計的二居、三居戶型，社區能夠滿足不同年齡段和生活方式的租戶需求。此外，社區引入多元化商業配套設施，進一步提升了生活的便利性和吸引力。湯若季認爲：“不同區域和城市的發展階段和經濟結構差異明顯，因此在盤活存量資產時，需要精準匹配當地的實際需求。”

清華大學建築學院城市規劃系教授唐燕進一步指出，未來城市存量盤活必須特別關注“職住平衡、交通便捷、生活便利”三大關鍵維度。這不僅是幫助保障盤活存量資產的有效策略，更是提升城市宜居性和推動可持續發展的重要手段。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）