幾大開發商佈局,黃埔舊改走向快車道
中心區土地資源日漸稀缺,黃埔區試點出臺“城市更新10條”創新政策後,首批竣工交付的安置房——文衝七期回遷安置房,上週末進行了交付。在行業逐漸向存量市場轉變的情形下,一些房企近年來積極通過參與舊改來滿足土地需求,實現各方多贏。
■新快報記者 何璐詩
全力提速 重點舊改村項目數量排名前列
“一片舊樓倒下去,一羣富豪站起來”,這可能是普通人對舊改的理解。上週末黃埔區文衝七期回遷安置房交付當日,村民的笑顏,印證了部分的“造富傳說”。
事實上,舊改除了改善村民生活,更是對城市更新的探索,在城市中盤活存量用地,破解城市發展空間不足難題,使城市重新煥發勃勃生機。而舊改市場對於房企而言,也是加強土地儲備的重要途徑。而緊挨着天河的黃埔區,在城市更新投資總額、已批項目、開工面積等主要指標連續多年領跑全市,近三年在市政府組織的市級“三舊”改造工作年度考覈中均排名第一。萬科、富力、碧桂園、保利等開發商均有積極接觸黃埔區改舊改項目。
在廣東中原地產項目部總經理黃韜看來,是有其獨特的優勢,“黃埔區屬於中心六區,緊挨着天河,而且在東面。除了擁有產業的基礎、自然生態的優勢,人的聚集也比較多,自住和剛需的人羣都有一定的基礎,所以市場容量有向上的可能性。黃埔的另一方面的優勢,是價格的支撐,特別是蘿崗科學城一帶,對於開發商而言,銷售迴流資金更有空間。”
據悉,截至2019年11月,全區已批覆的全面改造項目45個,其中舊村改造項目16個,舊廠改造項目28個,舊城改造項目1個;微改造項目55個。2019年新批舊村改造項目4個,舊廠改造項目8個,老舊小區微改造項目14個。2018年,廣東省政府批准黃埔區開展省“三舊”改造改革創新試點(2018年至2020年),成爲全國首個區級試點。2019年9月10日,黃埔區推出“城市更新10條”,聚焦“快批、快拆、快建”,城市更新進一步提速。廣州克而瑞市場首席分析師肖文曉表示,“從2018年和2019年廣州公佈的城市更新計劃來看,黃埔都是重點項目最多的區域之一。”
隨大市而動 不會虛高拉昇樓價
城市舊城改造的項目一般是在城市的老城區,老城區一般是核心成熟地段,這裡配套齊全、生活方便,一手房房價一般是城市較貴的片區。更新的樓盤,理論上價格是有結構性的改變。不過,黃韜認爲,舊改的價格會否令區域整體樓價上升,主要還是看項目和市場環境。“以前是村屋,如今更新後樓宇、環境、周邊配套更加提升,樓價上漲非常合理,但升幅不會大。因爲目前市場正在調整,未來樓價是穩定爲主,所以價格的拉昇不會是虛高的拉昇。
對於舊改對樓價走勢的影響,肖文曉指出,從黃埔過往的一些典型城市更新項目來看,無論是文衝城中村改造項目,還是線坑舊村改造(新福港鼎峰)項目,應該講都是基本達到了政府“產業轉型升級、城市功能提升、土地節約集約”的訴求和目的,也並沒有像廣州老城區部分項目一樣成爲輿論裡推高房價的焦點,應該講還是起到了較爲積極的正面示範效應。
越難越愛 舊改對開發商利大於弊
舊改的大蛋糕,很多房企都想分一杯羹,但房企們卻沒有百分百的信心,能借道城市更新來獲得區域市場的“入場券”。對於舊改,開發商既愛又恨,而且甚爲謹慎。
不同於以往房企對住宅項目從拿地、開發、銷售到結算交付的簡單模式,舊改還涉及到規劃、定位、招商、運營等複雜的業務鏈條,不僅是簡單蓋一所房子,而是對房企資本與運營等綜合實力的考量。“像廣州這樣的一線城市,土地資源的寶貴性毋庸置疑,特別是中心城區的稀缺土地資源,未來很大程度上就來自舊改,而舊改的時間週期長,如果不提前佈局,就會在未來喪失先機,所以在近年廣州舊改提速的大背景下,很多企業都在積極進行佈局。”肖文曉表示,但舊改要順利進行,還需要平衡村民、政府和開發商三方的訴求和利益,特別是城中村改造的村民方面,因爲需要一家一戶地動遷、談判,並不那麼容易推進。“整個舊改項目週期一般都比較長,比較快的需要3-5年,但耗時十年八年也是正常。”
對於舊改地塊,速度和成本之間的平衡,是不少開發商必須面對的難題。黃韜表示,部分舊改項目出現停頓,是由於行業大環境走下坡,市場出現調整時,房企會因回報和投入的不平衡,而出現難處。“不過,總體來說,舊改對開發商來說利大於弊。舊改地理位置通常相對較好,居住人羣比較密集,配套也比較完善。雖然成本較高,但可以有效加大對中心區域的影響力,房企的品牌知名度也會大大提升。此外,政府對於每個舊改都有一定的支持,稅費的減免、審批流程的加快等,這些都是政府鼓勵城市更新的政策。”
部分黃埔區舊改項目
文衝
位置: 石化路以西
文衝是繼獵德、琶洲後,廣州第三個大型“城中村”改造,同時也是黃埔區首個城中村改造工程,也是迄今爲止廣州拆遷量最大的城市更新項目之一。本月回遷的文衝七期安置房,是黃埔區試點出臺“城市更新10條”創新政策後,首批竣工交付的安置房。據悉,截至目前,文衝回遷安置房已動工建設比例85%,回遷安置房住宅部分已累積交付比例達80%,已簽約村民每戶至少分到一套兩居室以上的房屋。繼萬科金色悅府、悅時代花園之後,萬科文衝舊改爲市場供應的第三個住宅商品房項目——萬科城市之光,目前則還在籌備階段。
筆村是廣州市第一批城中村改造試點,自2009年舊村改造計劃出臺,至今已經有10年。舊改範圍總建築面積177.37萬㎡,舊改總建面約180萬㎡,總投資約79億元。安置房一期已於2012年竣工,目前在建的是安置房二期,共有240套,將於今年年底交房。筆村舊改融資地塊一期項目,富力悅禧花園早已售罄,近期二期項目富力·悅禧城則開放了營銷中心。此次富力悅禧城共推出9棟29-33層的高層洋房,主打建面73㎡-120㎡二至四房。項目預計最快年底能開盤,周邊均價約30000元/㎡。
暹崗村
位置: 處於科學城核心板塊,改造範圍爲開泰大道以北、科豐路以西。
黃埔暹崗村舊改,共分爲三期進行改造,由大壯集團和暹崗社區共同開發,佔據了6號線與21號線交會蘇元站以及7號線科豐路站的交通便利。
根據規劃,黃埔區暹崗村民復建安置房總佔地面積約24萬㎡,共計32棟,每棟樓層31～33層。首期項目佔地面積8.82萬㎡,建築面積52萬㎡,於2017年7月30日開工,2019年1月9日封頂。據悉,廣東大壯集團將於2020年啓動二期項目,2021年啓動三期項目。目前住宅商品房項目大壯名城在售建面爲73㎡-122㎡二到四房高層電梯花園洋房單位,售價約爲45000元/㎡。