杭州長租公寓連續“爆雷” 房東租客雙雙被坑
8月27日，杭州長租公寓“友客”爆雷，大批租客和房東聚集在“友客”杭州總部進行維權。
8月29日，杭州另一家長租公寓“巢客”也爆雷了，同樣引發人員聚集維權。
“友客”“巢客”出事之後，一家名爲“趣居”的杭州長租公寓也出現拖欠房東房租的現象，幾乎走到爆雷邊緣。
《中國經濟週刊》記者在杭州走訪發現，事實上，從2018年開始，杭州就陸續出現多起長租公寓爆雷事件。
杭州多家長租公寓爆雷，房東租客都蒙了
9月3日，向“友客”租賃房屋的租客小陳告訴《中國經濟週刊》記者，今年5月他在“友客”租下了杭州市金沙湖附近的一套小三居，供全家4口居住，每月租金4200元，租金半年一付，押金爲一個月房租，共支付租金及押金29400元。
“我從大學畢業就住在這附近工作，比較瞭解這裡的租房價格，這裡小三居的租金大多在4500元左右，所以感覺他們‘友客’提供的房源比較便宜，於是租了半年，沒想到只住了3個多月就出事了，現在房東要求我搬出去，不然就停水停電，報警。”小陳說。
8月29日，小陳趕到“友客”所在的辦公樓，碰到不少和他一樣的租客。
“當時現場聚集了很多人，警察給我們做了登記，但我估計剩下3個月的租金和一個月押金很難拿回來了，可能要損失16000元。”小陳說。
今年8月初，小王向“巢客”租了一套小房子，月租金爲1600元。
當時“巢客”業務員告訴小王，房子的租金如果月付是每月2300元，季付每月2100元，半年付每月1900元，年付只要每月1600元，考慮到價格問題，小王選擇了年付。
“年付的話月租金只要1600元，這個價格非常划算，當時加上押金，我一共付了20800元，現在剛住滿一個月，房東就要來趕我走了，他說他只拿到‘巢客’給他的一個月的租金。”小王說。
在這次長租公寓連環爆雷事件中，房東同樣也是受害者。
9月4日，“巢客”房東周先生告訴《中國經濟週刊》記者，他剛剛把自己位於杭州德勝的一套房產委託給了“巢客”，委託期限3年。8月29日，“巢客”工作人員明確告訴周先生，公司不會再向其支付房租，雙方提前解約。
“對方口頭跟我說了解約，但我暫時也不敢把租客趕出去，因爲口說無憑啊，我諮詢了律師，現在準備把解約聲明送到公司辦公室去，回頭再和租客溝通。”周先生說。
周先生告訴記者，自己名下有多套住房，分別委託多家房產中介機構在對外出租，家庭經濟情況良好，“我的狀況還算好的，有的房東好幾套房都委託給‘巢客’，現在房租收入全沒了，特別是那些‘以租養貸’的房東，每個月要給銀行交月供的，壓力很大，要去借錢還貸款，現在房東要把租客趕出去，也不是那麼容易的，很難協調的。”周先生說。
據瞭解，“巢客”在杭州有較高知名度，涉及的房東、租客總量遠超“友客”。目前“巢客”的房東和租客已建立10多個維權微信羣，不少維權羣已滿員。
涉事長租公寓的慣用操作：“高進低出”和“長收短付”
根據浙江電視臺經濟生活頻道報道，近期有房東前往“巢客”質問爲何其以4200元的價格把房子租給公司後，公司僅以2800元的低價轉租給租客？
“你們作爲一家企業，有這麼多錢可以虧嗎？你們不拿工資嗎？”擔心公司未來無力履約，房東施女士因此要求和“巢客”解除租賃合同。
無獨有偶，交了2000元租房定金，但認爲房租過於便宜，希望見房東求證的租客陳女士也登門向“巢客”討要說法。
“房子70平方米，在振寧路地鐵口附近，每月租金1800元，這個價格很便宜。”陳女士因此要求“見房東”或者查詢“巢客”與房東簽署的租房協議，再與“巢客”簽訂長期租房協議，但遭到“巢客”拒絕。
一位多年深耕杭州市場的長租公寓從業人士李明(化名)向《中國經濟週刊》記者表示，“高進低出”“長收短付”是一些爆雷長租公寓慣用的手法。
李明介紹，“高進低出”就是長租公寓企業以高於普遍市場價的價格向房東收房，收到房子簡單佈置後再以低於市場價的價格向租客出租。
“有時房屋出租的價格甚至低於收房的價格，長租公寓企業就要自己承擔其中的價差，這顯然不合常理。”李明說。
“長收短付”則是長租公寓企業會一次性向租客收取半年以上，甚至一至兩年的租金，但給房東的租金則大多是每月一付。
“高進低出”“長收短付”會給長租公寓企業累積巨大的潛在風險，但爲什麼涉事長租公寓還是會採用這種經營模式？
李明向《中國經濟週刊》記者表示，所有長租公寓企業在早期發展過程中或許都使用過這種模式，但是上規模後會相對理性和正規，慢慢擺脫這種模式。
“大部分長租公寓項目都處在A輪融資階段，屬於早期創業團隊，最需要的就是找投資人投錢，投資人要看企業的市場佔有率，看現金流，看企業成長性好不好。高價收房、低價出租房子，市場佔有率上升就會很快，租客一次性把半年、一年的房租給長租公寓，但長租公寓只需按月給房東房租，這樣企業現金流就很好看，會形成一個資金池，然後我們再拿着這些錢去高價收更多的房子，這樣企業成長性是不是就很好？但是碰到像疫情這樣的風險，很多使用這種策略的企業可能就要出問題了。”李明說。
李明說，今年以來，由於疫情原因，長租公寓企業收房都很謹慎，“因爲已有房源都不好出租”，但上半年有一位親戚告訴李明，有長租公寓企業要向其高價收房，李明直言“很弔詭，感覺要出事”。
“我這位親戚有兩套房產委託給我所在的長租公寓企業管理，我給他的價格比市場價高5%，但上半年這位親戚說有其他長租公寓企業願意開比市場價高15%的價格向他收房，我跟他說現在租房的人少，手上的房子都租不出去，收房的價格都下降了，爲什麼有人逆勢漲價收房？我想，可能有長租公寓面臨很大資金壓力，希望通過高價收房，再低價轉租出去，一次性獲得租客半年、一年的房租，以緩解資金壓力。當然，這也有可能是這家企業有預謀地最後‘搞’一筆租金，然後就‘撤退’了。”李明說。
一家杭州市住房租賃管理協會會員單位負責人張平認爲，“高進低出”“長收短付”的模式爲很多長租公寓企業的發展添了一把火，但過度使用這套模式則把行業競爭變成了一場金融遊戲，一旦遭遇市場風險，玩過火的“遊戲玩家”就會立即偃旗息鼓，留下一地雞毛。
張平告訴《中國經濟週刊》記者，杭州在2018年就經歷過長租公寓爆雷。
“和當年的P2P爆雷潮幾乎同步，聽說是因爲有長租公寓老闆獲得租客預付租金後，將資金投入P2P業務，相關P2P企業倒閉後，長租公寓的資金鍊也斷裂了。有的長租公寓和P2P公司是相互依存的關係，在長租公寓發展需要資金的時候，P2P也是‘慷慨解囊’，因爲P2P資金也需要投資標的，兩者是一榮俱榮、一損俱損的。”張平說。
張平認爲，長租公寓的擴張模式和P2P有一定相似性。
“P2P通過高息來誘惑投資者，獲得投資者的資金，做資金池，做廣告，投項目，如果發展得好，可以快速擴張，快速做大。長租公寓也是用高額租金誘使房東把房產託付給他們，他們低價引誘租客來承租，通過‘長收短付’獲得租客大量資金，形成資金池，再用資金池裡的資金去給企業做廣告、投項目，支撐企業繼續高價收房擴張。”張平說，這樣的模式如果經營不善，或者遭遇政策風險，就會立即出現問題。
張平認爲，P2P和長租公寓的瘋狂擴張模式都可以理解爲是一種“金融創新”，“有不少政府機構、金融機構都曾給他們站臺啊”，但歸根到底這是一種缺乏有效監管的金融創新，潛在風險很大，坑了很多投資者，坑了很多房東租客。
“所以我們常說這歸根到底就是一場金融遊戲，而且江浙地區有一批人玩這套遊戲玩得很溜，把法律文本設計得無懈可擊，據我所知，2018年杭州爆雷的長租公寓受害人報案後立案都很難，企業以‘經營不善’爲由倒閉清算，受害人拿不到錢，維權非常困難。對於這次(爆雷)，情況不知道會如何，這確實非常考驗執法者的智慧。”張平說。
張平向《中國經濟週刊》記者介紹了一位2018年爆雷的杭州鼎家長租公寓的租客受害者，對方表示，報案後至今未收到任何退款。
“這次杭州長租公寓爆雷潮力度可能比2018年要大，受損的租客和房東至少是數以萬計的。”張平說。
張平告訴《中國經濟週刊》記者，受疫情影響，長租公寓企業現金流受到衝擊，行業損失很大，抗風險能力比較弱的長租公寓企業會遭遇很大經營風險，有的企業甚至故意劍走偏鋒，最後“撈一把”再走人，但整個行業也在探索更穩健的商業模式，對衝疫情帶來的風險。
“疫情以來，我們看到，魔方集團將部分白領公寓改爲藍領公寓，‘樂乎’在北京推出首個企業服務公寓項目，‘窩趣’也推出首家企業公寓華舍公寓。疫情之下，類似藍領公寓這種to B的商業模式肯定更有優勢，可以用to B的模式來補充to C模式的不足，這是全行業的一個調整趨勢吧。”張平說。
對於長租公寓行業的未來發展，諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙向《中國經濟週刊》記者表示，近年來，長租公寓行業野蠻生長，亂象環生，但這並不代表長租公寓行業未來發展堪憂。
王小嬙說，自2017年黨的十九大確定房地產長效機制核心內容“租售並舉”，住房租賃市場迎來高速發展期，各路資本入局搶灘長租公寓，但政策利好背景下長租公寓野蠻生長，快速發展的租賃市場亂象環生，風波不斷，如自如甲醛事件，以及租金貸橫行市場，爆雷現象頻出。
“但這也並不代表長租公寓未來發展堪憂，政策紅利下，隨着機構的運營經驗的沉澱，長租公寓未來仍有生存機會。首先，機構要持久運營下去，還是要做好對租戶的保障，提高續租率，降低房源空置帶來的成本增加。其次，長租公寓的付款方式不應該依賴金融手段，降低租金貸付款方式的佔比。再次，企業規模要穩步擴張，不能激進擴張。”王小嬙說。
王小嬙認爲，整個租賃市場目前規範性不足，行業管理迫在眉睫，政府及相關監管部門還需深入研究，如加強租賃機構的資金監管，限制企業過度利用金融槓桿，加強租賃市場的規範性，加快住房租賃條例出臺，保障租戶、房東、中介三方利益平等。
近期，除杭州之外，成都、西安、上海、合肥、廣州等地均出現長租公寓爆雷事件，多地出臺風險提示，建議消費者謹慎選擇住房租賃企業、認真確認租金價格、使用合同示範文本。
(文中張平爲化名)