公募REITs再進一步 5個項目進度領先
備受關注的公募房地產投資信託（REITs)項目再迎關鍵進展。據業內人士透露，此前完成發改委答辯的近30個公募REITs項目中，已有約5個由發改委推薦到了證監會。
與此同時，基金公司繼續備戰公募REITs。已經答辯的公司除了補充材料，等待審覈之外，挖掘籌備優質基礎設施項目仍是目前的重點工作。
公募REITs有新進展
完成答辯後，公募REITs又傳來新消息。據一位業內人士透露，證監會和交易所已在對項目進行審覈，其中5個項目進度較快。
公募REITs距離正式推出還需要經過哪些步驟也備受業界關注。業內人士預計，證監會和交易所審批比較嚴格，大概率會有反饋和修訂環節。此外，投資者的接受與否將決定REITs能否發行成功。因此，還需要經過項目路演、網下機構投資者詢價、定價程序、網上和網下投資者的認購與配售等環節，才能上市交易。
一家基金公司相關人士反饋，發改委將項目推薦至證監會後，還要交易所、中基協、中證協等正式出臺相關配套規則及指引；證監會、交易所履行註冊、審查程序。經證監會註冊後基金公司才能設立公募REITs產品，發售基金份額募集基金。
創金合信基金表示，旗下公募REITs項目處於發改委審覈階段，審覈通過後續還需要經過證監會和交易所的聯合審查，才能上市。
公募REITs的制度建設及優質項目鎖定也在繼續緊鑼密鼓地推進。
近期，深圳證券交易所副總經理李輝表示，作爲基礎設施公募REITs試點業務規則體系框架的重要部分，深交所配套規則“1個辦法+兩個指引”已於9月份完成公開徵求意見，將在履行相關程序後正式發佈。
國投瑞銀不動產投資中心劉先鳴表示，交易所配套規則覆蓋了REITs生命週期中“募、投、管、退”全鏈條，對市場關心的審覈標準、定價機制、認購方法、上市流程、擴募與併購條件等重要問題做出規定，將成爲各市場主體開展業務的依據。
一家基金公司REITs產品負責人認爲，公募REITs產品發售的流程、投資者准入、存續期的運營管理和信息披露是業內關注的重點。“比如基礎設施基金的收購及份額權益變動，在徵求意見稿中提到，投資者及其一致行動人持有基礎設施基金份額達到5%後，每增加或者減少5%需要進行公告；持有基金份額達30%後，繼續增持需要採取要約方式收購；上述比例的調整對原始權益人如何有效避免資產被同業惡意收購將有較大影響。”
相關配套規則出臺前，業內也在持續挖掘和儲備優質基礎設施項目。
“當下的一項重點工作是挖掘和儲備優質底層資產。項目必須滿足發行REITs的合規性要求，現金流的來源及其穩定性是關注的重點。REITs產品注重現金分紅，關係到該項資產是否適合用於發行REITs。此外，發起人的相關管理經驗也是關注點，發改委要求回收資金應主要用於新的基礎設施項目建設，所以，發起人持有或運營較多同類資產、有較多項目儲備將是一個優勢。目前我們公司已儲備了一些園區、高速公路項目。”華南一位基金公司人士說。
還有基金公司在等候材料的上報通知。“日前國家發改委就REITs試點相關工作下發了文件，要求各家機構按照新的格式重新整理上報材料，具體上報時間尚未通知。我們的工作重點仍是按照要求，完善已經上報的項目，等待審批。”創金合信基金人士說。
平衡參與主體利益
發展公募REITs，需要平衡好原始權益人、基金管理人、基礎設施運營管理機構以及公衆投資者的利益訴求，業內人士對此也紛紛獻計獻策。
中金基金表示，治理和管理機制是REITs產品具有持續生命力的關鍵。目前來看，多數公募REITs項目在發行以後，基金管理人會聘請原始權益人或其關聯方作爲外部運營管理機構，負責制定及落實基礎設施項目的運營策略。基金管理人居於公衆投資人和原始權益人之間，要將保護公衆投資人的利益放在首位，維持公衆投資人和原始權益人的平衡。
“基金管理人需要足夠長的時間和耐心培養資產篩選能力和資產運營管理能力，在現有的股、債、衍生品投資之外，開拓不動產投資的新版圖。”劉先鳴認爲，爲了平衡各方利益，比較容易操作的方法是尋找一塊可分配的新蛋糕，確保各方受益。在他看來，與REITs發展較爲成熟的市場相比，我國REITs試點的缺憾是暫時沒有稅收優惠政策，這將影響REITs產品的分紅，削弱各方的利益協調空間。
“中國龐大的基礎設施屬於沉睡資產，還不是活躍的稅源。REITs業務能激活這一領域的交易，創造新的GDP來源，擴大稅基。預計這一輪REITs試點推出後，國家相關部委會進一步研究REITs稅務配套政策。在稅務優惠政策的支持下，REITs的市場空間會更加廣闊。”劉先鳴說。