公募REITs啓航 打造優質不動產上市平臺
首批9只公募REITs試水“萬億”藍海市場，平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“平安廣州交投廣河高速公路REITs”）的募集規模或可達91.14億元，是首批REITs中規模最大的一隻。
在近日接受中國證券報記者專訪時，平安基金REITs投資中心高級副總監李華平指出，基於對公募REITs發展前景的堅定看好，平安基金在相關領域已進行了多年佈局。通過基金髮行上市與未來可能的擴募方式購買優質資產，將基金打造成收益穩定、聚焦優質高速公路的資產上市平臺。
李華平指出，中國的公募REITs具有以下特點：結構上採用“公募基金+ABS的結構”，80%以上基金資產投資於基礎設施資產支持證券，並持有其全部份額；基金通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權；基金管理人主動運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流爲主要目的；採取封閉式運作，收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%。這些設置從制度上保證了公募REITS能爲投資者帶來相對穩定的投資回報。
“比如，投資於高速公路資產的REITs產品，負責公路運營的就是當地的交投集團或者其子公司。經過多年的制度改革，大多數省份的高速公路主體已經完成集中化管理，各地均擁有一家佔據主導地位的高速公路經營主體，業務佔比較高，具有明顯的集聚特徵。一般來說，這些原始權益人多爲地方國企，具備豐富的運營經驗，他們有強制配售比例要求和持有期限制，以保證運營管理機構盡職盡責管理底層資產。”李華平說。
根據上述框架，平安廣州交投廣河高速公路REITs首次募集的資金將全部用於投資的基礎設施項目廣河高速公路（廣州-河源）廣州段。據李華平介紹，該項目位於粵港澳大灣區一線城市核心區域，已運營超過9年，近三年年均營業收入超過6.4億元，2017年-2019年標準車流量年均複合增長率達13.43%，整體收益較爲穩定，是比較優質的高速公路資產。據悉，廣河項目的特許經營權將於2036年12月16日到期，該產品的淨值會隨着特許經營權剩餘期限的縮短而不斷遞減，基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還，產品到期後無需償還本金。
平安廣州交投廣河高速公路REITs於5月25日啓動了網下詢價，擬認購數量爲初始網下發售份額數量的4.56倍，最終發售價格確定爲13.020元/份，該基金的募集總份額爲7億份，基金髮行規模或可達91.14億元，是首批9只公募REITs中募集規模最大的一隻產品，由平安基金擔任基金管理人，平安證券擔任資產支持證券管理人和財務顧問，廣州交通投資集團（下稱“廣州交投”）作爲原始權益人及運營管理機構。
根據平安廣州交投廣河高速公路REITs6月2日公告，該基金在回撥機制啓動後，本次發售數量的1.31%（915.73萬份）將由網下投資者回撥至公衆投資者，網下最終發售份額爲10303.37萬份，有效認購申請確認比例爲20.03%；公衆投資者最終發售份額爲4415.73萬份，有效認購申請確認比例爲10.80%。
李華平進一步說道，平安廣州交投廣河高速公路REITs的基礎設施項目廣河高速（廣州段）全長70.754公里，雙向六車道，自2011年12月17日開始運營。廣河高速（廣州段）位於國家中心城市廣州和粵港澳大灣區，擁有多元化的出行需求，具有廣佛都市圈至河源、梅州、潮汕揭及福建、浙江南部地區大通道功能，是連接廣州至上述區域的最優通道。同時，廣河高速連接廣佛核心區至黃埔北部，途經國家級雙邊合作項目——中新知識城，具有城市通勤交通。此外，其還途經擁有豐富旅遊資源的增城中北部，可帶動周邊游出行需求。廣東省人口規模持續攀升、城鎮化率逐步提高、人流和物流出行需求的持續增長，將爲廣河高速路費收入增長帶來強勁支撐。
“廣州交投通過這種模式把存量資產盤活了，藉助REITs產品的發行，可打通廣州交投在‘投、融、建、管’全生命週期的發展與投融資鏈條，在優化商業模式的同時，實現持續穩定的利潤貢獻，促進項目持續健康平穩運營。從長遠來看，這種做法有生命力，符合中國宏觀經濟環境發展趨勢。”李華平說。
適合長期投資
根據基金合同，平安廣州交投廣河高速公路REITs應當將不低於合併後年度可供分配金額的95%以現金形式分配給投資者，且收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少於1次。另外，滿足上市交易條件後將在深交所上市交易，場內普通投資者可以在交易所進行基金份額買賣，場外投資者可以將基金份額跨系統轉託管至場內進行交易。
談及上述分紅依據，李華平介紹道，2020年7月31日發改委與證監會聯合發佈的《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目申報工作的通知》指出，項目預計未來3年淨現金流分派率原則上不低於4%。在符合分配條件的情況下，公募REITs的分配每年不得少於1次，且要把基礎設施基金年度可供分配金額的90%以上分配給投資者。
李華平認爲，這類產品的面世，將會極大豐富公募市場的產品品類。一直以來，市場上在低風險和高風險之間存在一個斷層。公募REITs的面世，有望給中國的大類資產類別補上一個缺口。根據相關預測，中國存量基礎設施資產大概有380萬億元人民幣，其中30%-40%屬於有經營性收入的基礎設施資產。這麼大的存量資產需要通過一定的方式盤活，推向資本市場。從企業層面來看，以基礎設施存量資產發行REITs，可以在不增加債務的情況下收回前期投資，募集的資金可用於歸還其他債務或補充其他投資項目的資本金，從而降低其資產負債率。
“在我國現階段客觀國情下，現行REITs機制安排實現了金融端與產業端較爲有效的融合與平衡。基金管理人將向項目公司派駐財務人員，對項目公司的印章、證照、銀行賬戶、資金、賬冊合同、檔案等進行管理。”李華平說。
“投資者可持續的收益回報主要來源於基金底層優秀資產收益。”李華平表示，好的資產項目應該具有“權屬清晰”“可轉讓”等特徵，其次是資產的收益穩定且可持續。以廣河項目爲例，李華平說道，當初在對該項目進行考察時，平安基金的REITs團隊分別從區位、人口淨流入、未來交通規劃等各方面進行了投資價值判斷，並進一步通過專業的數據模型考察其收益和現金流是否穩定可持續。
從詢價情況來看，李華平表示，平安廣州交投廣河高速公路REITs的戰略投資比例接近80%，各類投資者對公募REITs的認可度非常高。其中，廣州市高速公路有限公司、中國平安(70.850, 0.17, 0.24%)人壽保險股份有限公司、東興證券(11.180, 0.13, 1.18%)股份有限公司、中信建投(32.840, 0.07, 0.21%)證券股份有限公司、廣州銀行股份有限公司、中銀理財有限責任公司、易方達基金管理有限公司、華潤深國投信託有限公司等17家機構簽署了戰略投資協議，合計佔比爲基金份額發售總量的78.97%。從機構角度來看，在未來全球無風險利率持續下行背景下，REITs產品能給他們提供相對較好的穩健收益，適合進行長期投資。
深耕REITs領域
李華平表示，從產品形態上看，平安廣州交投廣河高速公路REITs是一個存續期限爲99年的基金產品。“設定足夠長的期限，就是想以此爲契機，將基金打造成穩定的、聚焦高速公路的資產上市平臺。”
據李華平介紹，此項目是平安基金公募REITs團隊多年準備後的厚積薄發。實際上，平安基金早在2015年就開始了資產證券化類業務，且在業內的規模排名一直處於前列。而爲了開展基礎設施基金業務，平安基金已設置獨立的基礎設施基金投資管理部門，即不動產投資信託基金（REITs）投資中心（簡稱“REITs投資中心”），REITs投資中心下設產品部與投資運營部，分別負責項目執行與投資運營，已建立超過10人的專職REITs業務團隊。
李華平說道，平安基金很早就留意到了國內公募REITs的發展前景。“公募REITs也算是證券化業務的一個分支。早在2016年時，我們就和有關部門開展了相關的課題研究。同時，基於平安集團的牌照和資源優勢，我們從那時候起就開始了一些前瞻性的業務佈局。”
“有信心做這麼大的佈局，是基於我們對公募REITs發展前景的堅定看好，更是我們基於自身多年以來的持續佈局和資源優勢所做出的預判。”李華平介紹，廣河項目於2020年7月正式啓動，平安基金不僅集合了內部的投研、運營、產品、合規、風險、財務等部門力量，還和外部的做市商、財務顧問、ABS管理人、委託運營機構、原始權益人等各方進行了大量溝通，這些既是首批項目的寶貴經驗，更是爲以後的發展打下基礎。
“我們將繼續依託平安集團綜合金融服務優勢，充分發揮協同效應，繼續深耕基礎設施公募REITs領域，努力爲我國基礎設施投融資機制創新、資源配置優化、存量資產盤活和構建雙循環發展的新格局繼續貢獻力量。除了廣州交投項目外，目前我們還儲備了其他項目，並且項目會一直增加。在未來合適的時機，會逐漸推向公開市場。”李華平對記者說。