高力國際：廣州服務式公寓全年無新增供應 高端住宅低價搶客

【2011年10月31日-廣州】

據全球第三大商業房地產服務公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2011年第三季度，多輪住宅調控政策繼續影響廣州住宅市場，住宅銷售成交繼續下跌。央行季內再次上調金融機構一年期存貸款基準利率，開發商融資難度加大，購房者成本上升。據房管局統計，2011年第三季度廣州住宅市場網上籤約面積爲135.44萬平方米，較上季度下降10.5%。主要成交區域集中在周邊白雲、番禺以及南沙、花都等區域，中心區如天河、越秀等市場成交繼續保持低迷；而銷售價格方面，2011年第三季度廣州商品住宅成交均價爲每平方米13，817元，環比上升8.8%。儘管價格持續高企，但季內開發商促銷力度有所加大，如通過開盤折扣或送豪華裝修等方式提高銷售額，緩解資金回籠壓力。

受政策帶來的整體住宅市場低迷影響，高端物業買家購房信心有所降低，但由於廣州高端住宅及公寓類物業價格與國內其他一線城市相比較爲合理，再加上如珠江新城等區域租賃市場需求暢旺，投資回報可觀，廣州豪宅及公寓銷售市場在本季度繼續表現穩健。

服務式公寓租賃市場

高力國際研究顯示，2011年第三季度，廣州無服務式公寓新增供應。地理位置優越，且能提供專業品牌優質服務的服務式公寓租賃成交活躍。得益於歐美、日本等跨國企業的加速擴張，高端服務式公寓需求有所上漲，此外，國內企業的業務拓展亦帶來穩定的租賃需求。本季度廣州服務式公寓整體空置率爲14.1%，其中天河區、白雲區繼續持穩定下降趨勢，越秀區空置率在本季度有所上升，主要原因爲部分項目硬件設施陳舊，租戶爲轉換環境而搬遷至珠江新城等區域。

季內廣州市服務式公寓租賃需求保持穩定，主要租戶仍以歐美日籍高管及駐廣州領事人員爲主，此類租戶由於經費預算充足，而更關注居住區域交通、舒適度和服務質素，因此具有品牌酒店式管理的服務式公寓是其首選，本季度錄得廣州服務式公寓整體平均租金爲每月每平方米175.1元，較上季度微漲。

另一方面，由於市中心區域（以珠江新城新興商務區最爲突出）多個高端住宅入市後，大部分業主將物業交由開發商或由物業公司統一出租管理，提供較好的物業管理服務，但租金水平明顯低於服務式公寓租金，因此吸引預算稍低的租戶，如國內企業外派商務人士等，亦分流部分老城區服務式公寓需求。

市場展望

廣州政府爲抑制地價、房價過快增長而加大保障房建設力度，在拍地方式上逐步推進實施“限地價、競配建”等方式；而開發商在面臨資金回籠、貸款難度加大等壓力下，放緩拿地。2011年1-9月，廣州住宅用地成交平淡，多宗地塊以底價成交。中心區如天河、越秀未來高端住宅新增供應將逐步減少，預期未來售價下調空間不大。以珠江新城爲例，目前該區域多個高端住宅項目售價已在每平方米6萬元以上，預期未來仍將有一定上升空間。

高力國際報告指出，服務式公寓方面，由於西塔雅詩閣國際公寓和方圓奧克伍德服務式公寓均推遲至2012年入市，因此2011年預計將無服務式公寓新增供應。預期第四季度，隨着廣交會等一系列展覽會舉辦，強勁的市場需求將使廣州服務式公寓市場整體空置率保持下降趨勢。隨着未來優質品牌酒店服務式公寓的入市，老牌服務式公寓將面臨來自新入市項目和高端住宅項目的雙重競爭壓力。

高力國際：廣州服務式公寓全年無新增供應 高端住宅低價搶客