多省市取消住房限購：拉動剛需住房市場 持續刺激購房需求存在不確定

21世紀經濟報道 見習記者 林秋彤 濟南報道

10月17日，住建部等五部委召開新聞發佈會，介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況，會上提出了“四個取消”，即充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施，主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。

東方金誠首席宏觀分析師王青認爲，“四個取消”方面，重點是放鬆限購，且這一政策已在持續推進過程中。

10月16日，天津市住建委發佈相關通知，取消住房限制性措施。9月底以來，河南、廣州、海南省東方市等多省市，陸續發佈公告取消限制性住房措施。綜合多地住建委發佈的通告，取消限制性住房措施主要集中在兩點：一是取消普通住房和非普通住房標準，購買新建商品住房和二手住房，不需審覈購房人資格；二是對商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一爲不低於15％。不同省市的具體政策圍繞上述兩點有所調整，如天津市的相關政策則明確規定，不再對新建商品住房銷售價格上限實施指導。

隨着天津消息落地，據中指研究院的統計，目前僅有北京、上海、深圳和海南部分城市仍在實施住房限購政策。

不過，今年以來，北京也兩次調整限購政策，北京市住建委在9月30日發佈的文件中指出，將非京籍居民家庭購買五環內住房繳納社保或個稅年限由5年調整至3年，購買五環外住房繳納社保或個稅年限由3年調整至2年。9月23日，上海市也在9月23日下調了非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房資格的社保或個稅繳納年限。

多地取消或調整住房限購，是對9月24日以來央行“降存量房貸利率”系列政策做出的及時反應。9月29日晚間，央行發佈系列公告，對下調存量房貸做出明確規定。隨後，銀行業紛紛響應，發佈公告稱將於10月25日對符合條件的存量商業性個人住房貸款利率進行批量調整。

在一系列房地產重磅利好政策的推動下，取消或調整住房限購，能否有效緩解當下房地產市場的羸弱局面？

政策更多刺激剛需性住房市場

一位房產中介對記者表示：“930政策出來之後，國慶節假期前四天，北京市每天的（存量房）成交量大概是在200~300套，但從5號開始，外出旅遊的人員陸陸續續返京之後，成交量突然提升，週六、日單日成交量基本上在900套以上。”

另一位房產中介也對記者透露：“這段時間北京看房的人比較多，成交量也上來了，隨着房屋成交數量的上升，一些低價格的房子幾乎售罄”。該房產中介補充到，目前購房的主流，基本上還是一居室或小兩居室類的剛需房。

記者也從多位房產中介處瞭解到，就北京來看，一居室或兩居室等中小房型看房人數較多，近期漲價的房子看房量則少一些。一位從業近十年的房產中介告訴記者，中介也會和想要漲價的售房業主溝通，謹慎上漲。

還有房產中介透露：“政府現在出的政策是止跌回穩，從去年3月到今年9月末，整個北京市房價下跌均幅應該在20%左右，個別地方跌幅接近於30%。”

據國家統計局數據，1—8月份，新建商品房銷售面積60602萬平方米，同比下降18.0%，其中住宅銷售面積下降20.4%。新建商品房銷售額59723億元，下降23.6%，其中住宅銷售額下降25.0%。

中原地產首席分析師張大偉告訴記者，調整或取消限購政策加上首套房首付降低至15％，必然會激活一部分需求，對市場的影響主要是剛需性住房。房地產市場的供需結構已經出現了逆轉，近期的政策在於“止跌回穩”，重點也是在“止跌”，因此房價沒有大幅度波動也是正常現象。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者也表達了相似的看法，取消限購的政策對剛需住房的影響會比較大。近期深圳和上海市場交易量向上波動，很大程度是因爲釋放了剛需性需求，當前房地產市場對剛需住房市場具有積極的導向。

能否持續調動購房需求存在不確定性

這波購房熱度能否長久持續？近期一系列利好政策，尤其是取消或調整住房限購，能否長期拉動居民購房需求？盤古智庫高級研究員江瀚對記者表示，取消限購措施與購房需求之間存在着比較緊密的關係，限購政策的核心目的是抑制投機性的購房需求，穩定房價。限制措施被解除之後，原先因爲限制而無法購房的購房者會獲得更多的購房資格，從而增加房地產市場的需求，這種需求在短時間內會帶動房地產市場回暖。

他還表示，取消或者調整限購措施的確能夠拉動房地產需求，但是也存在不確定性和風險。一方面，對於消費者來說，需要一定時間來適應政策變化，做出購房決定；另一方面，在當前經濟整體壓力較大，不少消費者的收入水平預期都有一定下降的情況之下，這種市場的調整對購房需求的影響也存在不確定性。

王青也有相似的看法，他認爲， “限購如繩”，其在遏制房地產市場過熱過程中作用明顯，但在推動房地產市場止跌回穩中的作用較爲有限，背後是市場預期發生了變化。

張大偉認爲，取消或調整住房限購措施存在城市差異。從全國來看，系列政策對一線城市房地產市場，如北京、上海、深圳的影響較爲明顯，對於二、三線城市來說，由於落戶較爲容易，加之其他利好政策的輔助，取消限購在一定程度上會弱於信貸方面的影響，對中小城市來說，取消或放鬆限購更多具備象徵意義。

張大偉進一步指出，市場還在消化政策的影響，目前還需等待本週及後續市場的反應，若熱度下降，現階段可能只是激活了一部分的存量需求。新的需求主要是投資需求，由於房地產市場供需結構的扭轉，目前並不存在過多的投資需求。如果說限購政策全部放開，可能會吸引一些外來的新投資需求，不過目前超一線城市仍存在限購政策，並沒有全放開。