多地土拍再現高溢價，年底重點城市土地市場或溫和修復

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道近日，杭州土地市場迎來取消新房限價後的第二場土拍，據克而瑞數據，三宗宅地全部成交，綜合溢價率29.8%，熱度仍然在線。

隨着各地優化土拍政策、取消新房限價，疊加優質地塊入市，近期杭州、北京、成都、深圳、義烏等地的土拍市場上出現高溢價成交地塊，多家民營房企入場拿地。

在受訪對象看來，房企拿地信心雖有所修復，但更多聚焦在優質板塊。土地市場冷熱不均現象仍然顯著，9月增量政策出臺後，整體土拍熱度尚未明顯好轉，民企整體投資熱情尚待提升。即將步入12月，多地供地放量，疊加政策帶動，四季度核心城市土拍情緒或將溫和修復。

高溢價地塊再現

11月20日，杭州三宗住宅用地出讓，總規劃建築面積154353.5平方米，總起拍價39.57億元，最終三宗地均溢價成交，綜合溢價率29.8%。

其中奧體博覽中心地塊關注度最高，經過49輪競價，由濱江集團以39.5億元競得，成交樓面價超4.8萬元/平方米，溢價率33.85%，超出北側興耀望闕4.6萬元/平方米的新房限價，創奧體板塊地價新高，也是杭州樓面價第二高的地塊。

杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀經濟報道記者表示，10月9日杭州出臺新政之後，奧體和錢江世紀城的日均單量漲幅均居全杭州前五，且成交價明顯上漲，板塊熱度高。對比周邊次新房5~7萬元/平方米的均價，新出讓地塊房地差空間較足，爲開發商打造好產品留下彈性空間。

此外，金沙湖板塊下沙地塊被自然人洪禮昌以總價4.46億元拿下，溢價率達64.55%，打破了臨平數字商貿城地塊59.19%的溢價率紀錄，創下今年杭州土拍溢價率新高。

不只是杭州，11月以來，北京、成都、深圳、義烏等地均出現高溢價成交地塊，頗受市場關注。

11月5日，北京3宗宅地出讓，規劃建築面積209378平方米，總起拍價112.46億元。其中海淀區功德寺棚戶區改造項目HD-GDS-001地塊的起始價爲45億元，地塊上限價51.75億元，對應溢價率15%，銷售指導價10.5萬元/平方米，最終經過35輪競價，觸頂搖號，由綠城搖中。與之類似，海淀區功德寺另一宗地塊由越秀搖中，成交總價63.825億元，成交樓面價71574元/平方米，溢價率15%。

11月6日，成都中心城區三宗宅地出讓，其中高新區大源板塊宅地出讓成最大看點。經過84輪競拍，該地塊由遠達競得，成交樓面價26300元/平方米，溢價率46.11%，成交總價約20.67億元，創成都高新區樓面價新高，也成爲成都歷史上樓面價第二高的宅地。

11月15日，成都再迎4宗宅地出讓，其中錦江區地塊溢價44.44%成交，由潤達豐濱江競得，樓面價26000元/平方米，成爲成都樓面價第三高的宅地。

11月11日，義烏2宗宅地出讓，均溢價成交，平均溢價率超32%，分別由義烏市穩宏置業有限公司、自然人龔一新競得；11月22日，義烏後宅街道一宗宅地出讓，由自然人楊超以總價6517萬元競得，成交樓面價11236元/平方米，溢價率18.13%。

11月13日，深圳前海招商街道一宗宅地出讓，最終由深圳市天健地產集團有限公司競得，總價14.35億元，成交樓面價37610元/平方米，溢價率16.48%。

麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者表示，近期多地接連出現高溢價成交地塊，一方面，是因爲近期房地產利好政策持續釋放，提振了市場信心。另一方面，一些地塊由於其地理位置、規劃條件等存在優勢，吸引了多家房企參與競拍，出現高溢價成交情況。

關榮雪表示，這在一定程度上反映出市場對優質地塊的強烈需求和房企對板塊所在市場的樂觀預期。同時，也顯示出政策利好對市場情緒的積極影響，以及房企在資金狀況改善後，對土地市場的積極參與。

高溢價成交地塊中不乏民營房企拿地的身影，但中指研究院分析師孟新增向21世紀經濟報道記者表示，當前央國企仍是拿地主力。據中指監測，1-10月22城重點城市央國企和地方國資拿地金額佔比約75%，民企拿地金額佔比不足二成，整體拿地信心偏弱。

但在部分城市，本地民企仍在佈局或投資，如濱江、興耀在杭州深耕力度仍較大，遠達、潤達豐濱江、中瑞天悅在成都拿地。孟新增表示，這是因爲這些民企所處區域經濟較發達，房地產需求支撐較強，同時部分民企屬於多元化實業企業，通過拿地可以支持其業務的發展。

“短期來看，後期拿地主力仍是央國企，民企整體投資熱情尚待提升。”孟新增表示。

年底能否“翹尾”

熱點地塊高溢價成交，也與近期各地房地產政策調整相關。

如10月9日杭州樓市新政取消新出讓用地限價措施，明確新出讓住宅用地不再設置新建商品房限價要求。上官劍表示，此舉在提升產品力和核心板塊新房價格的同時，也將給房企預留更高的利潤空間，提高房企面對優質地塊的拿地熱情，助力維持土拍熱度。

土地土拍規則也持續優化。孟新增表示，限地價已不適應當前市場形勢，上海等多地相繼跟進取消地價上限。截止到目前，全國重點22個城市中，僅北京、深圳部分地塊設置土地價格上限。

各地政策仍在繼續優化。如10月31日，北京發佈豐臺區萬泉寺居住用地出讓預申請公告，該地塊未設置地價上限。業內人士分析稱，這也是三年多以來，北京第一宗未設置地價上限和銷售指導價的地塊，體現出北京主動適應市場變化和發展需求採取的積極舉措。

關榮雪表示，土地限價政策的初衷是穩定市場預期，在當前新的市場環境下，價格迴歸市場化或已成趨勢，取消地價上限亦是穩定市場預期的表現。另外，這也有利於提振土地市場情緒，後續或有更多城市跟進。

此外，在一攬子房地產政策帶動下，樓市成交改善也對房企拿地產生一定帶動作用。據國家統計局數據，10月房地產市場出現積極變化，市場活躍度明顯提升，交易提速。截止到10月，新房銷售面積年內累計同比降幅已連續5個月收窄，銷售額降幅連續6個月收窄，市場信心有所修復。

但目前土地高溢價成交主要集中在局部優質地塊，整體來看土地市場並未明顯回溫，低價甚至底價成交地塊居多，市場冷熱不均現象延續。

中指數據顯示，1-10月300城住宅用地供求面積同比降幅均超三成，土地出讓金降幅約四成，已較2020年高點下降超70%。一線城市加大優質地塊供應力度，成交樓面均價同比上漲逾17%，二三四線城市成交樓面價則有不同程度下降。

孟新增表示，今年以來，全國土地市場延續低溫運行態勢，房企拿地能力及意願均大幅下降，土地供求兩端持續縮量。1-10月，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在三成以上，土地出讓金降幅超四成。房企拿地仍偏審慎，僅熱點城市核心板塊維持一定熱度，同時9月增量政策出臺後，土拍整體熱度回暖尚未顯現。

年底漸近，多地供地力度加大。如日前武漢連續發佈2則土地出讓公告，推出14宗涉宅用地，總起始價約90.13億元，將於12月中旬拍賣；11月21日南京發佈多個土地出讓公告，新增掛牌涉宅用地共11宗，總起始價101億元；11月15日廣州上架4宗涉宅用地，掛牌起始總價33.78億元。

孟新增表示，前10月重點城市土地出讓收入同比普遍下降，供地計劃完成度一般。目前已進入年度尾聲，儘快推出優質地塊，一是爲了財政收入需要，二是因爲9月末增量政策出臺後，市場熱度提升明顯，房企對優質地塊的拿地積極性提升。

關榮雪表示，近期市場銷售企穩回升，部分規模房企有補倉意願，四季度核心城市土拍情緒或將溫和修復。同時短期來看，土地市場“優中選優”的趨勢不會改變，優質地塊競爭或愈發激烈。