部分城市“地王”再現 土拍分化或進一步加劇

證券時報記者 張達

近日，一二線城市土拍明顯升溫。證券時報記者梳理髮現，3月27日，蘇州、寧波、廈門三地均誕生了單價新“地王”，其中，最高樓面價超過6.5萬元/平方米，最高溢價率達40.8%。另外，上海、北京近期均出現了多宗地塊觸頂成交的現象，杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢價地塊。

業內人士認爲，核心城市優質地塊“地王”再現，但全國來看，底價成交的地塊幅數佔比仍高達七成以上，全國土地市場熱度分化顯著。當前在房企投資審慎及新房銷售尚未企穩下，企業拿地仍聚焦熱點城市或流速有保障的板塊，伴隨着優質地塊不斷放量、土拍規則繼續調整等，核心城市土拍情緒有望繼續修復，土拍分化現象或進一步加劇。

一日三地誕生新“地王”

3月27日，蘇州、寧波、廈門三地土拍均誕生了單價新“地王”。

其中，蘇州工業園區雙湖板塊02號地塊位於蘇州雙湖板塊核心地帶，建築面積47394.68平方米，掛牌起始價26.1億元，起始樓面價55000元/平方米，未開拍已創下蘇州樓面價新高，且已超江蘇省最高成交樓面價。最終經過51輪競價，該地塊由綠城中國以30.82億元競得，成交樓面價65022元/平方米，溢價18.22%。而此前，綠城於3月13日競得蘇州獅山Z03地塊，樓面價45455元/平方米，成爲單價新“地王”，如今，綠城再次刷新蘇州最高樓面價。

廈門思明區將軍祠2024P01地塊建築面積5.12萬平方米，掛牌起始價22.8億元，起始樓面價44514元/平方米。最終該地塊經過一個半小時153輪競價，由國貿地產競得，成交總價32.1億元，成交樓面價62671元/平方米，溢價率高達40.8%。該地塊樓面價也成爲廈門島內新的單價“地王”。

對於這幾宗“地王”出現的原因，中指研究院分析師孟新增接受證券時報記者採訪時表示，這些地塊均位於核心板塊，周邊配套相對成熟，項目去化壓力較小，企業投資意願強烈。

不過，孟新增認爲，整體來看，儘管近期部分地塊熱度較高，但僅限於核心板塊優質地塊，整體土地市場分化仍在加劇，土地市場回溫仍依賴樓市銷售端恢復節奏。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉也認爲，3月末部分一二線城市持續成交核心區域的優質宅地，蘇州、寧波、廈門高價地的誕生，昭示着土地市場“點狀高熱”。

楊科偉進一步指出，3月整體來看，土地市場成交規模、熱度均保持低位。儘管蘇州、寧波、成都、上海土拍溢價率均超過9%，核心城市優質地塊高價地頻現，但全國來看，底價成交的地塊幅數佔比仍高達七成以上，全國土地市場平均溢價率爲3.93%，土地市場熱度分化顯著。

央國企加碼優質地塊投資

克而瑞研究中心的數據顯示，一季度僅有三成銷售百強房企有拿地，但百強房企拿地金額同比增長14%，投資高度集中，依舊以過去3年拿地較多的央國企爲主，華潤、中國鐵建拿地金額超過100億元，民企中僅有濱江、龍湖、偉星投資排名靠前。

從銷售百強拿地金額TOP10來看，維持強者恆強的格局。楊科偉指出，一方面多數企業拿地金額均較去年一季度上漲，其中，華潤、濱江投資金額同比漲幅近五成，中建壹品、中國鐵建等中建系也在一季度提前進行了投資鋪排。另一方面，這些企業全口徑拿地銷售比遠高於行業均值，投資積極性較高。

從新增貨值來看，集中度持續走高，綠城中國、國貿地產也因爲競得蘇州、廈門的新地王項目而位列新增貨值前十。華潤置地、中國鐵建和中建壹品位列新增貨值TOP3席位，華潤年內的新增貨值已突破400億元，與其他房企拉開較大差距。

楊科偉認爲，1—3月，新增貨值百強的總額同比回升，主要得益於核心城市優質地塊的出讓。3月樓市寬鬆政策頻出，包括廣州120平方米以上取消限購、上海和深圳優化“70/90”政策等，對於高端、改善型地塊有更明顯的利好，央國企加碼優質地塊。

楊科偉指出，目前有資金實力的央國企將持續加註核心優質土儲，核心優質地塊未來也將更加集中於頭部房企的手中，未來市場格局（尤其是高端市場）將進一步高度集中。對於大部分仍面臨較大現金壓力的房企來說，當前保交樓和恢復銷售仍是最大難題，投資積極性仍較弱。

土拍分化或進一步加劇

證券時報記者從多家品牌房企2023年業績發佈會上了解到，今年投資策略聚焦核心城市核心區域已成爲共識，並且會在保證現金流安全的前提下“以銷定投”。

“今年3—5月期間，杭州、上海、北京、西安、寧波、蘇州、濟南、長沙等城市仍有近30宗優質地塊待拍，我們仍有機會獲取優質項目爭取年內新增轉化。但也要看地價高低和市場形勢，不會因爲要達到比較高的投資貨值目標，而放鬆投資端的要求，還是會緊扣現金流，以銷定投。”綠城中國行政總裁郭佳峰在業績發佈會上談到今年拿地策略時說。

展望後市，中指研究院市場研究總監陳文靜認爲，當前在房企投資審慎及新房銷售尚未企穩下，企業拿地仍聚焦熱點城市或流速有保障的板塊，伴隨着優質地塊不斷放量、土拍規則繼續調整等，核心城市土拍情緒有望繼續修復，土拍分化現象或進一步加劇。

上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱認爲，二季度，城市土拍、企業拿地的各自分化局面還將繼續：市場關注度集中於一二線城市，但熱度的延續性和覆蓋率方面，仍依賴於各地樓市交易回暖表現。企業拿地方面，房地產“白名單”項目融資逐步落實，但這部分融資僅能用於項目的開發建設和“保交付”，在向投資面傳導時，必然會存在時間上的延期和一定中間損耗，短期內投資主力仍然侷限於央國企和部分民企，全面復甦仍需時日。