地王盤要來了！廣鋼卻賣出板塊最低價？（附200萬內二手房源）
以往房地產市場講究“長期看人口，中期看土地”，現在已經演變成“今年不買房，明年買地王”。
2017年，當“地價新高”遭遇“最嚴調控”，所謂的“地王效應”是否還存在？本站房產年終策劃“佔地爲王”，探營全市10大地王板塊，破解高地價下的置業僵局。本期走進荔灣地王——芳村板塊。
又有新地王盤要來了！
2016年8月，雅居樂拿下荔灣華大物流地塊，接近3.7萬/平的樓面價，打破了海珠南洲路地塊維持了3年的廣州地價紀錄。
雖然現在看，這塊地在全市的地位已經被超越又超越，但因爲上月初雅居樂出了地塊的最新規劃，算是重新刷了一波存在感。
▲雅居樂華大物流地塊規劃圖
根據規劃，地塊總用地面積21908平，總建築面積爲148867平，包括4棟樓：1棟26層住宅、1棟19層住宅、以及2棟22層住宅，建成後可容納住戶1168戶，容積率爲4.07，綠化率爲30%。
這塊地王位於芳村西部石圍塘片區，北臨珠江，與如意坊和大坦沙隔江相望；南近芳村大道中路；西臨塞壩涌口。主要的賣點是江景和交通，未來11號線石圍塘站就在地王的位置，而這個站不是1個普通的地鐵站，而是會有3條地鐵，1條有軌電車和1條廣佛珠輕軌，成爲1個交通樞紐。
▲華大物流地塊區位圖
買買君最近跑到地塊去吸塵（3.7萬/平的土真好吃），現場看到土地平整工作已經開始，挖掘機小哥告訴買買君，接下來準備挖地基，雖然什麼時候面市還沒有確定，但有內部人士透露，這將會是“廣州前所未有的產品”。（吃瓜專用表情.gif）
▲華大物流地塊施工現場
既然地王都準備出道撈金了，現在周邊的一二手賣得怎麼樣？同樣是荔灣，這裡和幾公里外的廣鋼新城比，買哪裡更划算？買買君接下來繼續幫大家算算賬。
▲循例祭出1張房價地圖
地王旁雙盤：要環境還是要配套？
莫慌，起步價360萬/套先準備好
華髮荔灣薈
首先，買買君來到距離華大物流地塊2公里路程的華髮荔灣薈，項目50米以內有2個公車站共6條線可以接駁地鐵5號線滘口站，如果走路大概10分鐘，也可以公車接駁1號線芳村站。
▲華髮荔灣薈小區實景
小區佔地面積4萬方，共10棟，中間有1條規劃路分爲東西兩區，1到9棟爲住宅，10棟爲公寓，但目前住宅僅剩1棟樓王在售，包括96平三房，137平三房帶主套，毛坯賣，均價4.3-4.5萬/平。
項目最大的優勢就是低密度，最高僅20層，兩梯四戶，這在現在的市區新盤裡，已經非常少見了，跟廣鋼新城對比，確實是高下立判。
新世界凱粵灣
距離華髮荔灣薈大概10分鐘路程是新世界凱粵灣。同樣是靠近滘口地鐵站，路網主要依靠珠江大橋和芳村大道。
新世界在這個板塊有3塊地，最早是逸彩新世界，已經是有名的成熟小區。把生活氛圍做起來之後，才建了新世界凱粵灣，這個盤在3塊地中最靠近江邊。等新世界凱粵灣開發完，新世界纔會啓動最後1塊地，也就是現在的花鳥市場。（果然是好大一盤棋）
所以很明顯，新世界凱粵灣的優勢就是規模大，有靠山，未來改造花鳥市場，有預計得到的利好。雖然價格不低，但勝在有小戶型，畢竟，買得起纔是關鍵。
▲新世界凱粵灣小區實景
新世界凱粵灣佔地17萬方，建築面積37萬方，分三期開發，靠江邊的1期已經售罄交樓，入住率已經很高，目前在售的是二期的B1和B3棟，戶型包括79-80平的兩房，90-94平三房，111平帶主套三房和140平雙套房四房，帶裝修售價4字頭。
最小的79平兩房，北向，均價在4.6萬/平左右，總價約360多萬可以買到，算下來門檻要比華髮荔灣薈低。
除此之外，新世界凱粵灣的學位也是主要賣點。首先是去年9月份開學的西關培正小學新世界凱粵灣校區，只面向新世界凱粵灣業主招生，包場的節奏。而在每4年之內，業主還有1個名額，可以從西關培正小學直升到逸彩新世界的廣州第四中學，相當於買一送一。
▲華髮荔灣薈PK新世界凱粵灣
所以這兩個盤對比的話，買買君覺得，追求舒服的可以選華髮荔灣薈，追求配套的可以選新世界凱粵灣。
廣鋼新城：選品牌還是拼產品？
大地主家有餘糧，白菜價新盤快買
提起荔灣樓市，肯定繞不開廣鋼新城，加上這個板塊距離地王只有幾公里，最近有3個新盤面市，買買君也幫大家對比對比做個參考。
保利和光晨樾
▲保利和光晨樾沙盤
首先是保利和光晨樾(yuè)，這是保利在廣鋼的第三盤。項目佔地面積3.8萬平，規劃8棟共1288戶住宅。首期推的是1棟/6棟/7棟的住宅，其中1棟是純複式，6棟和7棟同時包含兩種產品。
目前賣的是102-106平的平層和127-140平的複式，帶裝修。半個月前開盤均價5.2萬/平左右，現在是5.4-5.5萬/平。（當年拿地是1.9萬/平）
保利是廣鋼最大的“地主”，在廣鋼新城已經出讓的14塊地中，保利一家就拿了7塊！看保利在廣鋼的賭注下得這麼大，你懂的……
葛洲壩紫郡府
▲葛洲壩紫郡府沙盤
第2個是葛洲壩紫郡府，被稱爲全廣鋼最白菜價的樓盤。之前這個開發商跟保利在廣鋼合作開發了葛洲壩保利曼城，現在算是“單飛”後在華南的第1個項目。
整個小區由9棟18-29層塔樓圍繞2.5萬平方米園林組成，包括104-126平三至四房，均價4.8萬/平，最低價4.3萬/平起，而且戶型做得非常實用，在廣鋼來說，確實性價比很高。
華髮中央公園
▲華髮中央花園小區實景
第3個是華髮中央公園，號稱全廣鋼容積率最低（但也要3.8），由7棟37層高層和2棟聯排別墅組成，戶型包括95-168平三四房，預計將推的是95平三房，122、136、168平四房。
這個盤的優點是90%戶型都是朝南，望廣鋼中央公園，東西樓距達到170米，南北也有70米，每戶都送入戶花園。不過還沒價格，預計最快在1月中下旬開盤。
▲廣鋼三大新盤PK
客觀來說，論升值潛力，廣鋼新城這種吃了紅利又抱團的板塊，肯定比散盤更吃香，但論舒適性，廣鋼新城的密度，真的是誰住誰知道，配套也還要等，如果考慮將來還要換房的話，可能買廣鋼未來轉手會更有保障。
高檔次二手盤稀缺 最貴破5萬
樓梯樓成交猛3萬檔最好賣
從地王輻射範圍到廣鋼新城，其實目前周邊都缺乏高檔次的二手樓盤，賣得最貴的是位於芳村的恆荔灣畔，電梯房，不望江單位4.6-4.7萬/平，望江均價上5萬/平，建築年份是2007年。這個價格，已經完全碾壓一手了，也不知道是不是梁靜茹給的勇氣。
根據鏈家的數據，該盤最小的74平兩房，報價是350萬，是入手的最低門檻。
而廣鋼周邊樓齡20多年的樓梯樓價格也不低，普遍超過3萬/平，電梯樓基本很少放盤，加裝電梯的樓盤可以去到4萬/平。即使是30年樓齡的樓梯樓，也沒有低於2萬/平。
目前板塊內交易比較活躍的是橋東，茶窖片區，汾水片區，成交又以四季花園、怡康苑、金道花園爲主，比較賣得動的價位，在3萬/平左右。
其中，離地王比較近的橋東片區，比如五芳苑和芳雅苑，約20多年樓齡，售價2.2-2.5萬/平，加上有小戶型，成爲置業芳村的窪地。
五芳苑1套58平兩房，報價是168萬，1套74平兩房，報價是185萬，芳雅苑1套52平兩房，報價是130萬，1套61平兩房，報價是185萬，這幾套都是200萬以內就能搞定了。
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