房價便過地價！主城區地鐵盤狠降1萬/平，廣州剛需來嗎？

上期，小易發佈了一篇《廣州人，已經不再去佛山買房了？答對了一半......》文章，探討廣州人置業佛山的觀念轉變。當佛山房價滯漲，投資屬性褪去，廣州人正在從佛山撤退。

如今，樓市持續低迷，佛山新一輪降價潮再度來襲，主城區跌出性價比，廣州剛需會被低價吸引，重返佛山嗎？

樓市尚未觸底，佛山成交跌回解限前

今年6月，佛山大面積解除限購區域，短時間刺激了一波潛在需求，當月成交創年內新高度，接近去年同期水平，降幅大規模收窄。

彼時，正值年中衝刺，整體行情有回暖趨勢，甚至鬱亮也公開爲樓市發聲，認爲房地產市場短期已觸底。

然而，突如其來的停貸風波，擊碎了行業脆弱的信心，樓市復甦行情再度中斷。

最近的佛山樓市有多慘淡？

據本站房產數據中心統計，上週（8月8日-8月14日）佛山新房僅成交995套，網籤總面積約11.3萬方，環比再降21%，連續兩週持續下跌。

從全年行情來看，上週新房網籤數據，創下三個月來新低，重回解限前的低迷行情。

關鍵是，一手成交再次被二手反超，意味着爛尾樓、停貸潮對新房打擊甚大，購房者更傾向於風險小的二手市場。

原以爲下半年緩慢復甦後，開發商不用再割肉，誰曾想漲價的海報都發了，卻不得不向現實低頭。

隨着7月房地產多項數據出爐，二三線樓市疲軟態勢顯露無疑，而國家統計局新聞發言人付凌暉也表示，房地產市場整體仍處於築底階段。

迫於銷售壓力，以及暴雷房企破釜沉舟的求生欲，佛山主城區降價潮還在持續蔓延，甚至出現了“房價低於地價”的奇景。

地鐵盤領跌，降幅最高接近1萬/平

如今的佛山樓市，依舊還在底部徘徊，房價持續探低，即使是主城區地鐵盤也不例外。

禪城朝安地鐵口的星河雲頌府，去年開盤時賣到了3萬+，如今推出一口價工抵房特價房源，最低2.2萬/㎡起，還是十幾樓的靚樓層。

從去年下半年至今，該盤價格一直下探，去年10月單價29XXX元/㎡起；今年3月最低25XXX元/㎡起；4月又推出22XXX元/㎡起特價房。從開盤到現在，星河雲頌府降幅接近1萬/平。

如果不介意項目體量小和教育問題，這個價格確實非常筍，距離一個地鐵站的越秀星匯雲錦，三房放盤價普遍在2.3萬/平以上；距離三個地鐵站就是千燈湖，房價已超4萬+。

還有雙地鐵交匯的龍光玖譽臺，7月底曾推出過21XXX元/平特價房，從銷售發出的房源表來看，樓層都不差，介於5-15樓之間，沒有天地層。

要知道，該項目位於禪城城南板塊，屬於限購解除的石灣鎮街，距2號線和3號線交匯的灣華站約1公里，去年最高峰售價在2.8萬/㎡左右。

如今，全南向114方四房，總價只要260萬，去年三房預算，今年可以直接升級四房了。

其實，個別房企降價搶跑，並沒有激發購房熱情，反而加劇了客戶觀望的心態。

2號線石灣站的復地公園和光，從2.2萬開盤價，直接掉到毛坯價1.3萬起，後因降幅太大（超過備案價10%）而被叫停，如今精裝在售1.6萬/平起。

該盤大幅降價，把周邊競品也拖下水，季華正榮府1.6萬起、弘陽德商昕悅府1.4萬起，大華紫樾府尚未開盤，吹風價從2萬左右降至1.7萬起。

暴雷房企爲了求生，也顧不得市場的整體穩定，瘋狂以低價換回款。

位於陳村的世茂國風濱江，上週推出10套特價房，最低1.65萬起，血降6000元/平，房價重回2017年之前。

只不過，佛山世茂有停工和爛尾的“前科”，恐怕只有膽壯的纔敢下手。

*世茂國風濱江復工（來源：本站房產）

基於客戶對樓盤安全性的擔憂，世茂國風濱江拉來央企坐陣，中國人民保險集團佔股超30%，背後大BOSS驚現財政部的身影。

畢竟是主城區樓盤，爛尾後不僅業主收不到樓，對地方和行業的負面影響也是不可估量的。

從目前來看，主城區有配套和交通優勢，房產的價值屬性沒變，即使不得已降價，也是擲地有聲，在宣傳和銷售上獲得更多關注。

最慘的是郊區盤，降價都沒有水花，只能靠本地客消化。

房價低於地價，地王悲情一幕

在這輪降價潮中，地王成了大冤種，不少項目甚至出現“房價低於地價”的悲情一幕。

同樣是上週，陳村華潤置地順德潤府突然炸出20XXX元/平特價房，比3月開盤時的24XXX元/平還要低，甚至低於拿地價22330元/平。

當初拿地王有多威風，如今降價就有多心酸。

還有西樵地王國瑞華庭，2017年拿地價9346元/平，如今現樓一口價低至86XX元/平。四捨五入，等於西樵房價十年沒漲過。

2017年高峰期背下的債，何時才能還完？當初如果把拿地款存銀行，也不至於虧這麼多。

當年的大冤種，還有容桂的雅居樂萬象郡，也是2017年拿地，樓面價1.1萬/平，房價僅9字頭。

從這個角度看，房企的雷早就埋在了五年前，如今才嚐到激進擴張的代價。

精裝變毛坯，臨廣盤收起“屠刀”

有人說，現在的行情越來越看不懂，有盤降價，也有豪宅價格屢創新高。

事實上，此輪樓市調整，只是價值洗牌，不同城市、不同板塊，甚至不同產品之間，差距越來越明顯。

過去一年，陳村地鐵盤帶頭搶跑，區域房價瘋狂內卷，並殃及北滘、倫教等臨廣“下游”板塊。

自從臨廣解限後，地鐵盤銷量提升，解決了短期的回款壓力，整體價格又有上調的趨勢。

以新城盛悅之光和新希望悅瓏灣爲例，兩盤臨近廣州7號線陳村站，三站到廣州南，原本精裝價已下探到1.9-2.1萬/平，如今毛坯2.1-2.4萬/平，等於變相升價。

*新希望悅瓏灣（來源：本站房產）

降價必然會吞噬房企利潤，不降又無法生存，不排除越來越多開發商賣毛坯。鑑於最近兩年精裝房質量堪憂，購房者也不會排斥毛坯房。

三季度已過半，樓市仍然沒有實質回暖信號，反而在不斷觸底，降價也只會令市場陷入惡性循環，加劇觀望心態。

房地產行業規模大、牽涉面廣，穩經濟更要先穩樓市，預計寬鬆政策陸續有來。本週MLF大幅下調後，關乎房貸的5年期LPR，大概率也會降。

回到開頭的問題，如果佛山房價跌出了性價比，廣州人還會再入手嗎？

畢竟廣佛兩地市中心，相距僅20公里，不管是地鐵還是自駕車，通勤優勢不可忽略。