一降再降，跌至地板價！廣州東還有底嗎？

沒想到，618“砍”得最狠的竟然是樓市。

臨近年中、疊加618的節點，樓市開始紛紛動起來祭出大招，卷的最厲害當屬廣州東，價格優惠滿天飛，有板塊更是跌至“地板價”。

就在最近，增城朱村一些樓盤推出一批特價單位，最低1字頭就可以上車。除推出特惠房源以外，不少樓盤爲了賣房，更是打出首付3萬、最長360個月超長分期的噱頭。

猶記得，去年保利水木芳華1.6-1.7萬/㎡的開盤價血洗朱村市場，如今1字頭的價格就可以上車。當別人在打折時，朱村直接打骨折，上車門檻一降再降。

大打價格戰朱村到底了嗎？

內卷可以說是當前朱村的主基調，本以爲可以靠着樓市回暖再蹭一般熱度，但當前想“翻身”太難了。

據不完全統計，目前朱村大部分樓盤都低於2字頭，且這些樓盤大打價格戰，你卷我也卷。

像中奧明日公元618優惠，直接甩出3萬起首付、最長360個月超長分期的優惠，十分誘人；靠近地鐵口的仁安花園，之前推出的特價房，萬元出頭就能上車，堪稱價格刺客；學府悅城在過去靠着執信刷了一波熱度，如今也打出13XXX元/㎡限時鉅惠。

在大部分樓盤“自刀”時，當前只有個別樓盤穩站2字頭以上，如御溪世家，憑藉雙地鐵口和靠近鎮龍TOD的優勢，價格比較堅挺。

不僅一手價格內卷，部分二手小區成交價也一降再降。

據克爾瑞廣佛區域之前統計，朱村一帶賣得最好的是碧桂園城市花園，大部分房源成交單價都在1.2-1.3萬/平，最便宜的一套單價僅1.1萬/平。

其實，當中心區價格走強時，朱村頻頻刺穿底線背後，當前更多的是價值體現，背後無外乎這樣的原因：

1）首先，好時代結束了；

以前樓市基本面向好，買誰誰漲，但現在不一樣了，這就好比行情好的時候，大家雨露均沾都能喝點湯；但不好意思，現在整個行情都不太明朗，大家日子都不好過，朱村自然得跟着掉一波熱度。

2）遍地是房貨量太大了；

一條21號線串聯起20+個盤，在廣州樓市來說這樣的體量絕對是王者，且不論整個朱村貨量大，整個廣州東貨量都不小。

據廣州中原研究發展部數據顯示，去年的增城庫存一直處於高位，截止2022年12月，增城的庫存消化週期高達20.8個月，庫存消化週期全市第五，11月還一度攀高到全市第一。

步入2023年，增城庫存出現了下跌，截至5月25日數據顯示，從原來的高位警戒線20多個月跌回15個多月，雖然有所下跌，但貨量仍不可小覷。

在遍地都是房的廣州東來說，外有整個廣州東的較量，內有朱村多盤內卷加持，不少盤只有以降價換空間。

3）歸根結底還得看配套的兌現力；

說起朱村，可以說它算得上是增城最早火起來的板塊。

朱村之所以能躥紅，靠的就是一個好故事。科教城、富士康、21號線，三大IP加碼，吸引了不少開發商前仆後繼，不乏一些保利、碧桂園、中海等實力房企。

不僅僅是頭部房企，就連江西、湖南、新加坡等地的開發商也涌進來想分得一杯羹。

房企的跑馬圈地，造就了地價一路飆升，樓市熱度居高不下，導致過去朱村成交量穩佔全市top5，房價一度衝上2萬+。

殊不知，概念炒得再火，當前也要拼功夫，畢竟靠熱炒賣房已經行不通了。

首先是朱村最爲津津樂道的科教城，兌現緩慢。

朱村科教城，自2012年起就開始規劃，但直到2019年才確認動工，根據規劃，科教城總建面約30平方公里，三期合計擬引入24所職業院校，擬投資金額高達1800億，預計近30萬師生入駐。

根據最新消息，朱村科教城目前只有廣州鐵路職業技術學院、廣州幼兒師範高等專科學校已經建設完成，於2022年秋季部分入住開學。在今年朱村科教城將有4所院校建設完工。整體來看，並不是很亮眼。

再就是此前炒的沸沸揚揚的富士康科技小鎮，2018年朱村因引入富士康科技小鎮再掀一翻熱度。

但一個有意思的現象是，這幾年已經沒有什麼人提富士康科技小鎮了，背後的原因大家細品。

這三大IP，現在只剩21號線能講一講了。利好出盡，在當前的市場情況下，朱村接下來大概率會繼續橫盤。

當前朱村還能不能買？

直接先上結論：剛需挑着買！

相比增城其他板塊，像石灘、永寧、增江等，同樣是配套有待完善，朱村至少勝在有21號線加持！

如今朱村行情，正在以價換量，對於購房者來說，可以趁機挑選適合自己的產品。

一般來說，對於預算有限，又急着上車的，儘量挑選有硬通貨的，如地鐵+名校這樣的組合，即使市場不景氣，也不至於太差，畢竟手上還有殺手鐗。不到萬不得已，不會跌得很慘。

對於抱着先上車博漲幅的買家，朱村並不是一個好選擇。從過去的歷史經驗來看，那些重倉朱村的買家，只能看着當前的價格一降再降欲哭無淚，有誰能“滿載而歸”，難。