地產財報局 | 富力的守與攻：扎穩馬步，等風來
“三道紅線”下，房企經歷從“加槓桿”到“降負債”的U型彎道，開始比拼“做減法”的智慧。
3月25日，富力地產（02777.HK）發佈2020年業績報告，全年銷售額維持平穩增長的同時，淨負債率大幅下調，現金流高效回正，業務佈局主次分明，尤其是舊改土儲上的充足彈藥，讓富力地產擁有穿越週期的底氣。
穩規模：
報告顯示，2020年，富力協議銷售金額達1388億元，較2019年穩中有升，在房企銷售業績榜單中，富力排名第18位，穩居TOP20頭部房企陣容。
細分來看，2020年，富力總營業額爲858.9億元，物業發展營業額爲785.7億元，均大致保持平穩；報告期內，出售及交付917萬平方米，較去年同期增長11%；毛利203.9億元，淨利潤91.5億元，相當於10.6%淨利率；派發末期股息每股人民幣0.62元，連同中期股息，全年股息每股人民幣1.00元。
今年年初，富力盈利水平表現向好。富力地產董事長助理陳志濠在業績電話會議上指出，富力前兩個月協議銷售毛利率爲30-35%，因此有信心在年內餘下時間保持勢頭，預期全年毛利率維持在30%的水平。
在經濟大環境充滿不確定性的2020年，富力底盤牢固，表現出抗風險韌性，而穩健的經營基本面之下，富力在物業投資方面依然保持“超級大業主”的強勢姿態。
長期以來，富力投資物業的陣地都集中在一二線城市，包括甲級寫字樓、購物商場、零售商鋪、以及 物流園區等多種業態，在房地產進入存量時代後，這批物業的市場價值和後期潛力，不可估量。
數據透露，截至報告期末，富力投資物業組合總建築面積共約505萬平方米，其中運營中約266平方米，在建或規劃中約239平方米，佔比各半，後續價值還處於不斷釋放的階段。
酒店運營方面，富力已擁有91間運營中酒店，總建築面積399萬平方米，總客房數27409間，加上45間在建及規劃中項目，富力共擁有136間酒店，繼續保持“全球最大豪華酒店資產擁有人”的領跑地位。
值得注意的是，目前富力經營收入主要由三大部分組成，其中主營業務房地產開發銷售佔比9成，酒店服務和商業物業租賃佔比約1成。但從相關物業所佔市場份額來看，隨着市場回暖，頭部效應凸顯，富力在酒店服務和物業租賃領域，持續造血，增長紅利還將迎來“長尾效應”。
降槓桿：
手握400億現金 淨負債率降69%
響應“三道紅線”新政，2020年，富力在改善財務狀況上，策略得當。
最終效果體現在成績單上：2020年，富力債務大幅減少374.1億元，持有現金回正達到399.5億元，淨資產負債率大降69%。
爲此，富力做對了兩件事：執行戰略性的資產出售計劃、以股本配售形式發行長期資本。
2020年，富力自主出售非核心資產，其中最受行業關注的是，以市場估值63億元，向黑石關聯的基金出售的廣州富力國際空港綜合物流園的70%權益，這也成爲2020年廣州單筆金額最高的大宗交易。
該交易結構特殊，需要成立離岸交易實體完成交易，而合併交易和交易的獨特性，也體現了富力在資產優化上專業的執行能力。相關公告顯示，交易完成後，富力地產收到約41.2億元現金付款，預估帶來收益約15億元。
富力表示，資產的出售及成立合作項目，有效改善了集團的財務狀況，2021年，還進一步鼓勵管理層持開放的態度，複製資產盤活的成功模式。
與此同時，富力也積極通過金融手段，獲得低成本資金。去年10月份，富力發行新H股補充權益資本，按發行價每股9.82港元發行2.57億股的H股新股，募集資金總額爲25.24億港元，用於償還公司境外債務。
此外，富力也制定了彈性銷售策略，加快已售物業的現金回款速度。2020年，富力協議銷售現金回款率達78%，與2019年相比，提高超過8個百分點。現金回款的改善也爲富力提供更多流動資金，加快去槓桿速度。
在資金快速回籠的情況下，富力完成了多筆債券的本息兌付。從去年12月開始，短短兩個月時間，富力的兌付規模已累計超過200億，實現高效週轉。
而從債務結構來看，截至報告期末，富力1年內、1到5年內和5年後到期的負債，分別佔總額40%、47%和13%，相對合理，資金情況足以承受短期償債壓力。加上目前富力手握1392億元的銀行授信額度，未來有雄厚的資金空間應對經營需求。
富力地產董事長李思廉還表示，富力的信貸狀況在報告期後持續改善，2021粘總負債進一步減少約人民幣150億元。
備彈藥：
當然，有守有攻。在適應調控新生態之外，富力也在不斷夯實自身業務版圖，特別是在集中供地的背景下，打好手裡“城市更新大地主”這張牌。
2020年，富力協議銷售來自全國219個項目，覆蓋27個省份（含直轄市及自治區）以及海外4個國家。2021年，該數據將擴大到230個項目，預計可售資源爲人民幣2,700億元，只要達到56%的去化率，就能完成2021年1500億元的銷售目標。
作爲憑“舊改”起家的老牌房企，富力深諳城市更新項目的“生意經”。
2020年，富力在一二線城市及大灣區的城市更新項目，轉換成130萬平方米的建築面積。目前，富力在城市更新賽道上，已取得土地儲備建築面積超過4000萬平方米，市場價值亟待爆發。
而面對城市更新項目體量大週期長的特點，富力也計劃未來在項目中尋求達成更多策略性合作，在持續開發中分攤風險，實現共贏。
近日，富力城市更新集團（廣州）總裁謝昊，在2021年中國房地產全行業領袖新年峰會上表示：“受土地資源、城市環境和生活半徑的制約，未來大城市的存量土地開發，是大勢所趨。”
他同時指出，全球大城市羣都呈現極化現象，中國人口也在不斷往大城市聚集，未來人口體量大、產業創新度高、公共服務配套資源好的一二線城市，是城市更新的機遇所在，而這恰恰與富力的土儲結構和資產佈局相契合。
爲什麼城市更新能成爲新風口？
首先，舊改釋放的土地，往往位於城市核心，是招拍掛難以進入的地段；其次，各地政府出於改善城市面貌的需求，目前對城市更新予以政策扶持；此外，在融資難的大環境下，銀行對熱門的城市更新項目有所傾斜。
條件好、成本低、易融資，最終促成，在同等體量之下，城市更新比普通項目更具利潤空間。
而具體到富力，城市更新的邏輯已經刻進企業的內在基因。謝昊強調：“富力從董事長、大股東到管理層，再到項目團隊，都擁有豐富的城市更新經驗。而且內部管理架構，對於戰略佈局、風險控制、企業治理，都圍繞城市更新制定了相應的要求。”
在最熟悉的戰場，做最有把握的生意，富力已準備起飛。