存量房貸利率“大禮包”來了：10月31日前完成批量調整，年均減少利息支出1500億元

21世紀經濟報道記者葉麥穗 廣州報道長假“大禮包”如約而至。9月29日，中國人民銀行發佈公告，明確完善房貸利率定價機制；市場利率定價自律機制發佈《關於批量調整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》）。

隨後，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等國有大行，以及廣發銀行、中信銀行等股份制銀行連夜發佈公告，將堅決落實有關要求，依法有序推進降低存量房貸利率工作。在時間安排上，上述銀行將於10月12日發佈具體操作細則，在10月31日之前統一對存量房貸利率實施批量調整。

存量房貸利率下調可減負促消費

今年以來，由於新發放房貸利率較快下行，新老房貸利差積累擴大，下調存量房貸利率的需求和呼聲很高。爲迴應市場關切，《倡議》明確，各商業銀行原則上應於10月31日前統一對存量房貸利率實施批量調整。

在調整幅度上，對於貸款市場報價利率（LPR）基礎上加點幅度高於-30個基點的存量房貸，將其加點幅度調整爲不低於-30個基點，且不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限。

此前除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房貸，其餘存量房貸利率均可以下調爲LPR-30個基點的利率水平。北京、上海、深圳的二套及以上存量房貸，可以調整至新發放房貸利率政策下限。

也就是說，本次調整後，北京的二套及以上存量房貸利率調整爲：五環以內的爲LPR-5個基點，五環以外的爲LPR-25個基點；上海的二套及以上存量房貸利率調整爲：上海自由貿易試驗區臨港新片區及嘉定區、青浦區、松江區、奉賢區、寶山區、金山區爲LPR-25個基點；其他爲LPR-5個基點；深圳的二套及以上存量房貸利率調整爲：LPR-5個基點。

《倡議》表示，絕大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業銀行網點辦理。

本次存量房貸利率下調，將爲貸款人帶來實實在在的“禮包”。截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約爲4.06%，而今年8月新發放個人住房貸款利率爲3.35%，比上月低5個基點，比上年同期低78個基點，處於歷史低位，今年以來前8個月全國新發放房貸平均利率爲3.61%。

調整後，存量房貸利率將降至約LPR-30個基點，以最新一期5年期以上LPR（3.85%）計算爲3.55%，較調整前的4.06%降低約0.5個百分點。以100萬元、30年期、等額本息還款的存量房貸爲例，按照原利率的總還款利息爲73.1萬元，新利率的利息總額爲62.7萬元，兩者相差10.4萬元。

中國人民銀行行長潘功勝9月24日在國新辦舉行的新聞發佈會上表示，此次存量房貸利率下調預計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者表示，此次存量房貸利率的政策調整，開啓了去年以來第二次降低存量房貸利率的操作，其具有非常好的導向。“月供壓力減少了，後續對於提振消費信心等都具有積極的作用。”

開源證券地產建築團隊分析師齊東認爲， 存量房貸利率下調可以減輕居民的負債壓力，刺激消費和投資，減輕提前還貸壓力，穩定住房消費預期，提振購房信心，政策利率下調也預示後續房貸利率中樞進一步下移。過往兩次存量按揭利率調整均有所成效，他認爲本輪調整雖然不能直接促進市場去庫存，但短期市場信心或將得到改善，後續政策持續性仍值得關注。在寬鬆的貨幣政策支持下，經濟保持穩健增長，購房信心修復企穩，市場銷售數據有望築底，促進房地產行業平穩健康發展。

10月31日前可享受到調整優惠

對於本次存量房貸利率調整的時間表，央行也給出明確的安排，存量房貸借款人將在10月31日前，享受到本次批量調整帶來的優惠。

四大行9月29日晚間陸續發佈公告稱，正在依法有序推進降低存量商業性個人住房貸款利率工作。工商銀行稱，擬於10月12日公佈具體操作指引及相關事宜，並於10月31日前完成存量房貸利率批量調整工作。

農業銀行公告稱，將按照市場化、法治化原則，通過多渠道提供便利服務，依法合規開展好利率調整工作，將於10月12日發佈具體操作事宜，10月31日之前統一對存量商業性個人住房貸款利率實施批量調整。

中國銀行公告稱，將按照市場化、法制化原則，依法合規制定實施細則，同時進行技術準備，擬於10月12日發佈具體實施細則，並於10月31日前對存量房貸利率實施批量調整。

建設銀行也公告稱，正在抓緊制定批量調整存量房貸利率實施方案，擬於10月12日發佈具體操作細則，10月31日前完成批量調整。

不過，由於每位借款人的貸款重定價日不同，不同貸款人的利率在批量調整後會有所差異。專家表示，批量調整後的利率下降主要是加點幅度下降至-30個基點所致。但在重定價後，最近一個定價週期內LPR的降幅也將體現出來，參與此次批量調整的借款人利率將調整至同一水平。

未來，我國將建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。

“房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。”央行有關負責人表示。

爲了從根本上解決新老房貸利差問題，央行建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。根據相關規定，如果未來新發放房貸利率繼續下降，當存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協商，申請將存量房貸利率調降至新發放房貸利率水平附近。

對此，市場認爲，通過長效動態的調整，可以避免貸款人由於利差過大而提前還貸，也有利於銀行穩定貸款規模，提高貸款質量。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言，考慮到新的限貸政策和限購政策“降門檻”的效應，將釋放很大一部分改善性需求，而改善性需求的釋放與限購政策調整所釋放的新市民需求，或能夠讓新房和二手房能夠循環起來。