北京市放鬆“離婚限購”政策，中信證券：維持核心城市房地產開發行業二季度開始基本面趨穩的判斷

總體來看，政策邊際變化雖小，顯示出支持房地產需求的態度卻明確。各項政策不斷累積，我們預計其邊際影響也不小。2024年一季度房地產行業仍在底部運行，但是部分指標有好轉苗頭，預計小步快走的限購放開和按揭貸款利率下降，將提振市場信心，助力核心城市房地產市場在二季度企穩。物業服務板塊的高股息成爲最大投資主線，穩定營收，盈利能力和現金流入的特點被投資者認同。

▍北京市放鬆“離婚限購”政策。

根據北京日報，“離異3年內不得京內購房”的限購政策從今日（2024年3月27日）起被廢止。北京市住建委於2021年8月發佈《京市住房和城鄉建設委員會關於進一步完善商品住房限購政策的公告》，其中規定“夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房”。截至3月27日，北京市住建委官網顯示，該文件已經失效。

▍限購逐漸退出歷史舞臺，符合政策初衷。

限購政策的初衷是避免房價過快上漲，避免投機炒作。和限制車牌不同，如果房價持續不上漲，市場自然不會存在投機炒作成分，允許買房就並不會帶來負面效應。2024年3月5日，兩會政府報告提出要“優化房地產政策……促進房地產市場平穩健康發展”；3月22日，國常會指出要“要進一步優化房地產政策……系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求”。2024年以來，各地陸續放開房地產行業限制性政策，限購政策在各地不斷退出。當然，我們認爲限購政策的退出一直是小步快走式的，例如北京之前就優化了通州地區的限購措施，而今天又加碼退出了離婚後3年內限購。這種小步快走的模式，有助於觀察市場對政策的反應，既能有效恢復市場購房人的信心，增加市場的有效需求，又能避免市場對房價重拾快速上漲預期，保持房價穩定。我們認爲，未來各地限購政策仍將沿着小步快走的方式，繼續放開管理，推動合理需求有序釋放。

▍行業基本面雖在下行，但新政策的邊際效應預計明顯。

房地產行業仍然處於低谷，居民信心不足，行業銷售萎靡，房價延續下跌趨勢，企業投資信心不足。根據國家統計局，2024年1-2月，全國商品房銷售額同比下降29.3%，銷售面積同比下降20.5%；2024年2月，70個大中城市中，共有59個城市新房價格下跌和68個城市的二手房價格下跌。根據Wind統計，2024年3月截至27日，42個樣本城市新房網籤套數同比下降47.6%，14個樣本城市二手房網籤套數同比下降32.1%；其中，北京市新房網籤套數6,587套，同比降低41.8%；二手房網籤12,279套，同比下降36.9%。但高頻數據和先行指標顯示前期深圳、上海等地限購放開政策對市場有積極影響，深圳看房人數開始增多。根據貝殼研究院數據，2024年2月26日至3月3日這一週，50個樣本城市新房和二手房KMI指數分別爲50%和51%，回升至50%的榮枯線附近，體現出經紀人對未來短期市場的預期逐漸轉好，部分城市二手房市場有所好轉。總體來說，如果政策維持小步快走局面，市場邊際復甦的勢頭預計可能越來越明顯。

▍維持核心城市房地產開發行業二季度開始基本面趨穩的判斷。

我們認爲，房地產市場的供求關係已經發生重大變化，即使是核心城市房價也開始下行。根據貝殼研究院數據，2024年2月，50個樣本城市二手房價環比下降0.3%。總體來看，房價沒有長期明顯上漲的供求基礎。但近期來看，按揭貸款利率還有很明顯的下降空間，核心城市限購還有限購政策還有持續放鬆的可能，政策小步快走將持續釋放需求。總體而言，我們預計核心城市開發行業二季度開始基本面將趨穩，即房價將沿着先二手後新房的路徑止跌。

▍風險提示：

政策出臺、執行效果不及預期，房地產景氣度進一步走弱的風險；部分房企報表盈利能力減弱的風險；部分企業過去拿地不足，市場好轉後可售資源不及預期的風險；商業地產的租金下行風險。

▍投資策略。

總體來看，近期政策邊際變化雖小，但顯示出支持房地產需求的態度卻明確。各項政策在不斷累積，我們預計其邊際影響也不小。2024年一季度以來房地產行業仍在底部運行，但是部分指標有好轉苗頭，預計小步快走的限購放開和按揭貸款利率下調，將提振市場信心，助力核心城市房地產市場在二季度企穩。物業服務板塊的高股息成爲最大投資主線，穩定營收、盈利能力和現金流入的特點被投資者認同。

本文源自券商研報精選