北京樓市新政後 市場表現不如九月立竿見影丨地產市相

“最後談價格的時候，我都沒地方坐。”12月17日，在中建·玖玥府售樓處，一位購房者這樣形容當天售樓大廳的火爆。

繼9月1日官宣執行“認房不認貸”後，北京再次迎來樓市優化政策。12月14日，北京住建委等五部門聯合發佈通知，下調首套房最低首付比爲30%，二套最低爲40%，並將個人住房貸款年限由25年延長到30年。

隨後，北京各大樓盤再次打出“不打烊”、“全天在線”等宣傳口號，更有新項目緊隨新政適時開盤，實現超預期的效果。

不過，雖然本週末市場迎來一波小高潮，但從北京整體表現來看，不管是新房還是二手房，都沒有出現像九月“認房不認貸”後立竿見影的效果。

新盤借勢

此次北京政策的調整主要涉及降低首付比、延長個人住房貸款年限、下調貸款利率、調整普宅標準等內容。

其中，將購買首套住房最低首付款比例調整爲不低於30%；購買二套住房的，所購住房位於城六區的，最低首付款比例不低於50%，位於城六區以外的，最低首付款比例不低於40%。同時，調整個人住房貸款年限最長至30年，此前爲25年。

不僅如此，北京商業銀行新發放房貸利率政策下限也將調整，將按11月貸款市場報價利率（LPR）計算，首套房貸利率最低爲4.2%。

“本次新政力度較大，符合市場預期，政策優化對二套房購房者尤爲利好，大幅降低了購房者置業門檻和購房成本，是落實‘以進促穩’的重要舉措。”中指研究院市場研究總監陳文靜認爲。

值得一提的是，新政落地後，北京樓市也熱鬧起來，一些項目也借勢政策加快推盤節奏，發佈“不打烊”、“72小時在線”等營銷海報。

恰逢節點期，在12月16日，位於北京西紅門的中建·玖玥府正式開盤。12月17日下午，通過走訪售樓處發現，在大廳內，幾乎所有座位都已經被前來看房的人坐滿。“最後談價格時候，我都沒地方坐。”一位購房者這樣形容當日的火爆。

一位項目銷售還表示：“很多都是首付降了，來看盤的。現在的情況超出了預期，上午大約賣出了7、8套，原本計劃前期售賣的兩棟樓房源幾乎賣光了，後來又提前開盤了兩棟。”據悉，中建·玖玥府開盤當日銷售達31.2億元。

整體來看，週末兩天北京新房市場成交量有所提升。中指院數據顯示，本週末北京新建商品住宅網籤647套/6.31萬㎡，較上週末環比分別增長166%和130%。考慮到網籤數據的滯後性，從認購數據來看，本週末北京新建商品住宅認購225套/2.81萬㎡，環比分別增長13%和25%。

同樣，二手房交易量也有所變化，通州鏈家某門店的一位置業顧問稱：“新政後，二手房成交有變多，12月17日，果園附近成交了差不多二十單。”

表現不及九月

雖本週末北京樓市迎來一波交易小高潮，但相比9月，此次政策後，從市場表現來看，新房和二手房整體都沒有出現“認房不認貸”政策後立竿見影的效果。

在新房方面，據中指院數據顯示，12月14日-12月16日，北京新建商品住宅成交套數分別爲132套、242套、283套，相比9月2日當天北京新房成交量1800套，存在一定差距。

二手房方面，中原地產數據統計，12月16日-12月17日週末兩天，北京二手房成交量在1700套左右，比之前幾周平均上漲了15%，而9月新政第一個週末二手房成交在2700套左右。

對此，合碩機構首席分析師郭毅分析稱：“在九月那一輪寬鬆政策之下，市場上大量看房、買房的存量購房家庭，已經被‘認房不認貸’的政策調動、且釋放了購房需求。而改善家庭在換房的過程中新增的購房需求需要完成舊房的交易，才能夠真正產生出一部分的增量，但是現在二手房的流通並沒有那麼樂觀，所以這中間能夠替換出來的新增的購房需求的基數相對有限。”

她進一步表示，相比九月，此次政策在拉動的效果和麪向的人羣，其實沒有本質的變化，並沒有放大客戶的基數，沒有爲市場帶來增量的人羣，而更多的還是在存量需求裡面去調動，所以未必可以很好地實現快速拉動的作用。“該政策對市場調動會是漸進式的、持續的作用，不會像‘認房不認貸’一樣，有立竿見影的效果。”

陳文靜表示，與“認房不認貸”政策發佈後，客戶連夜看房情況不同，本次新政發佈後，連夜看房客戶明顯減少，客觀是上天氣及工作日原因造成一定影響。

一位我愛我家的中介人員也稱：“週六日線上諮詢量多了，但線下客戶還是不多，可能因爲天氣太冷，最終還是要看周整體的交易量如何。”