北大教授低估了房價大跌的後果

作者：鄧新華

最近，北京大學國家發展研究院院長姚洋在接受騰訊財經採訪時說，要對中國經濟增長有信心，但是目前調整還沒有到位。地方應該允許房價下跌，“要跌到底，讓它跌到底，跌無可跌了，老百姓纔會出手。”

姚洋教授的話，估計會嚇到很多人。

首先，我們要唱響中國經濟光明論。其次，我們也要認真考慮實際情況。

姚洋教授的觀點，始終是值得重視的。幾年前，在社會輿論對房地產一片喊打聲中，姚洋教授就主張要考慮實際情況，不要一味打壓房地產行業，挺敢說的。現在回過頭看，姚洋教授的觀點是對的。

但是姚洋教授此番說讓房價“跌”到底，值得商榷。

姚洋教授說：“房價爲什麼老那麼高？很重要的就是地方政府不想讓房價跌。”

那麼地方爲什麼不想讓房價下跌呢？現在不少地方官頭疼的一大難題就是融資。地方融資，很多是以土地爲抵押品的。如果房價繼續下跌，抵押品價值下降，地方融資將會更加困難。地方官員的主觀願望肯定是不願意看到房價下跌。

但這不僅僅是影響地方融資的事。如果房價繼續大跌，整個中產階層，恐怕都將受到沉重打擊。中產階層不少人本來就在苦熬，如果房價雪上加霜，引發的問題恐怕不可預測。

最近，股市下跌，跌到一定區間後，之前市場買入的“雪球”產品敲入，被動賣出股票，這使得很多股民的心態更加崩潰。樓市必須避免這種負反饋。

看看法拍房的數量變化，大概就知道問題有多嚴重。

法拍房就是法院拍賣的房。根據中指研究院的數據，2021 年至 2023 年，全國法拍房源數量從 44.7 萬套增至 79.6 萬套，其中，住宅2023年掛拍量38.9萬套。但79.6萬套法拍房，成交才14.7 萬套。

數據很嚇人。許多人一看到這個數據，就聯想到，這麼多法拍房，是不是因爲斷供的人太多，法院把他們的房子拍賣了啊？

好消息是，法拍房中，只有極少的一部分是因爲斷供引起的。具體數據沒有比較權威的說法，有人估計不到2%。大部分法拍房，還是因爲民間債務糾紛等原因。這麼看來，過去幾年一些自媒體傳得挺兇的“斷供潮”，其實並沒有那麼嚴重。

但如果房價繼續下跌，很有可能真的出現“斷供潮” 。“斷供潮”會使法拍房激增，進一步推動房價下跌，於是更多人斷供……如果真的形成這個負反饋，那麼從中產到底層，恐怕將無法承受。

拿深圳來說，媒體報道，最近平安銀行把龍華豐盛懿園的一套安居房放到網上拍賣，原因是“借款人還款能力弱、還款意願較低、負債較多”。

根據深圳某中介機構的研究數據， 2023年四季度，深圳二手房成交均價6.5萬元/平方米，比2021年曆史最高點8.3萬元/平方米跌22%。如果繼續大跌，真的快要跌沒首付了。一旦房子跌沒首付，業主的還款意願肯定會劇降。

對待房地產，態度不能輕飄，必須慎重。在房地產這個事情上，大家是共命運的，比股民還要共命運。畢竟，中國老百姓資產的主流，是房子而不是股票。

過去幾年，光伏、新能源車發展迅速，產能快速達到“過剩”的程度。有人覺得，新能源、新能源車是不是可以取代房地產，拉動中國經濟增長？

目前來看，它們完全不可能替代房地產的作用。經濟實踐證明了，新能源、新能源車的蓬勃發展，也就蓬勃了它們自己，對其他行業的投資和消費拉動極其有限。房地產纔是蓬勃自己也蓬勃別人。如果人們還想經濟再蓬勃一回，目前恐怕還離不開房地產的蓬勃。

姚洋教授說得對的一點是，地方應該允許房價下跌，不要用行政命令阻止開發商降價。

實際上，就算地方用行政命令阻止房價下跌，那也是沒有用的。你能阻止開發商降價，難道你還能阻止二手房降價嗎？

但是地方也應該果決地退出對房地產的所有行政干預，給房地產市場注入信心，以避免形成負反饋。

前不久，中國經濟時報刊文《一線城市限購漸進式放鬆是大勢所趨》，這文章看得人直搖頭。

還“漸進式放鬆”？這都“漸進”多長時間了？2023年一年都過去了啊，兄弟，你覺得還應該耽誤多長時間合適？

拿上海來說，直到今年1月13日，上海市青浦區、奉賢區才部分放鬆限購。就不能果決點，一次性取消全市限購嗎？

一些人擔心，如果放鬆得太快，房價猛地反彈，怎麼辦？

你這樣想，那市場會怎樣想？市場會想，你這放鬆，三心二意的，會不會房價一反彈，又是一棒子打過來？那麼，人們敢有信心買房嗎？

姚洋教授說：“首先全面放開限購就給大家一個信號。現在是因城施策，其實從效果上來說是（除了北京、上海和深圳以外）已經基本全放開了。因爲沒有宣佈，所以老百姓總覺得沒有放開。”

“已經基本全放開了”的判斷有問題，但姚洋教授說的，要給市場明確信號，要讓市場感受到果決，是對的。

房地產稅試點城市重慶剛剛調整一些規定。計稅依據由房產交易價調整爲房產交易價的70%，稅率調整爲統一的0.5%一檔稅，免稅面積由100平方米調整爲180平方米，如此，房地產稅基本就免除了絕大部分了。既然如此，直接宣佈暫停房地產稅試點，不是更能給市場明確、果決的信號嗎？

姚洋教授說，對未來要樂觀，但對當前問題要悲觀考慮。“悲觀主義者會把困難想得更多一些，想全了，那他才能把事情給做到位。”

的確，對當下形勢考慮得悲觀一些，纔會更果決地向市場迴歸。只有果決迴歸市場，人們才能重新樹立信心，這和唱響中國經濟光明論是一致的。

其實不僅房地產如此，其他各個方面都需要更果決的改革信號。對民營企業，放鬆要果決，對股市，也要果決給信心。

1992年，鄧公南巡的春風吹拂，中國邁向市場經濟的步伐非常果決，因而給人們帶來蓬勃的希望。

2024年是農曆的甲辰龍年。歷史上，古人對於甲辰年寄望都比較高。他們認爲，按照易經，甲辰年是改革之年。

希望2024年中國經濟能夠如龍一般飛翔在天際。