徐涇北城的房價，跌慘了！
徐涇北城的房價，跌慘了！
近期，徐涇北城一小區春江三月公寓成交了一套74m²的房子，價格低至2.3萬元/m²：
要知道，這種差不多同戶型的動遷房在2022年成交價可是高達3.8萬元/m²。
摺合樓層差，對比跌幅已經超過了40%，這個幅度不小：
再看徐涇北城其它小區，跌幅都不低：
新豐公寓從4萬元/m²跌到2.6萬元/m²，跌了35%；
瑞和錦庭從4.1萬元/m²跌到2.6萬元/m²，跌了37%；
欣沁苑從4.5萬元/m²跌到3萬元/m²，跌了33%；
海棠馨苑從5萬元/m²跌到3.3萬元/m²，跌了34%。
徐涇北城每個小區跌幅都超過了30%，這相當於一套300萬的房子市值2年之間就蒸發了100萬。
對於一個普通工薪階層而言，想要存個100萬可能需要數年的時間，這個損失挺大的！
那麼徐涇北城的房子爲啥跌的這麼“慘”？
徐涇北城板塊示意圖：
徐涇北城跌幅這麼大，首先是前期受到各種利好炒作漲得太猛了，房價正在經過理性的回調。
徐涇北城屬於大虹橋的輻射板塊，加入了大虹橋的房價體系，房價跟着一起漲跌。
2020-2022年在大虹橋、長三角一體化、示範區線、前灣新規劃等利好概念刺激下。
徐涇北城的房價紛紛拉漲40%左右，跟着大虹橋漲瘋了！
如今大虹橋跌慘了，徐涇北城也跟着一起受到了牽連。
大虹橋房企出走、辦公樓高度空置，產業正在從內部“塌陷”，把周邊的房價都帶“崩”了。
依託高鐵、機場便利的樞紐而打造的虹橋商務區辦公樓，很好地適應了房企高出差性的要求。
因而虹橋商務區吸引了全國各地的房企前來設置總部，這裡聚集的企業一度以房企爲主。
從2014年萬科第一個報道開始，一直到2021年，不斷地有房企從全國四面八方趕來，相約大虹橋。
巔峰時期，大虹橋聚集了大大小小的房企超過50家：
很多房企認爲，只要把總部搬到虹橋，就能從地方化走向全國化，千億版圖就此徐徐展開。
虹橋商務區儼然成了全國房企總部的耶路撒冷！
然而也就是這種特殊的產業佈局，爲日後虹橋商務區的發展埋下了隱患。
隨着房地產行業這幾年的深度洗牌，虹橋的房企們日子過得一點也不好，紛紛開啓了大撤退之路。
2020年融信宣佈將總部虹橋世界中心整體出售，打響房企撤離大虹橋的第一槍！
這如同多米諾骨牌倒下的第一張，迅速引發了房企撤走大虹橋的連鎖反應。
這不，藍光、祥生、奧山、恆泰、錦藝等紛紛收拾行囊，出走大虹橋，他們又回到了曾經發家的起點：
大量房企黯然離場，員工消失，虹橋的辦公樓一下子空置了下來。
其中恆基旭輝中心的17號辦公樓二層、三層都是整層空置，12號辦公樓二至七層全部被貼了封條。
核心產業的塌陷，導致虹橋主城的購買力相較之前大大地減退了，對徐涇北城的輻射力也減弱了。
2022年徐涇北城的動遷房已經掛到了5-6萬元/m²，相對虹橋主城的10萬次新房只便宜了幾萬塊。
隨即到來的就是大虹橋新房供應量的井噴，新房也就賣6萬元/m²上下。
隨着新房積分一路走低，甚至不再觸發積分，沒人再願意去接手大虹橋的高價二手房了。
大虹橋的次新房從10萬被打到6萬，相應地，徐涇北城的動遷房從5萬多被打到了3萬以下，一起共進退。
在短期產業利好失聲、新房拖垮整個大虹橋的房價體系後。
前灣的規劃落地沒有那麼快，徐涇北城的房價提前反應透支利好後也就只能回調到一個現實的水平。
虹橋前灣功能區的規劃對徐涇北城的房價曾經有過很大的助力。
前灣規劃了很多商辦，還修了一條示範區線軌交直通徐涇北城。
乘着這條軌交，從徐涇北城北部的徐樂北路站出發，一站前灣、兩站虹橋，是一個很大的利好。
只是前灣這麼多規劃都還在落地當中，地標辦公樓還沒建，即使建好了還要招商和運營，有一個過程；
另外示範區線要2028年才通車，一切進展都沒那麼快，不是一蹴而就的。
徐涇北城的房子主要吸收的是大虹橋以及長寧的外溢。
在大虹橋內部購買力減退的同時長寧過來的外溢也在減少。
現在長寧的老破小跌得更便宜了，總價反而比徐涇北城還要低，截胡了一部分去往徐涇北城的購買力。
長寧的老破小可以看作是徐涇北城的上游產品，上游已經跌到了4字頭，下游肯定沒有理由再去賣高價了。
上月位於長寧北新涇的新涇七村成交了一套45m²的老破小，單價只有4.48萬元/m²，總價才200萬：
對比徐涇北城海棠馨苑67m²的兩房總價232萬，北新涇老破小反而還要便宜32萬！
長寧憑藉更好的區位和交通條件深深打擊了徐涇北城，產品吸引了很多市區剛需的青睞。
尤其是現在長寧的老公房在舊改的提倡下很多樓棟已經加裝了電梯，品質有所提升。
並不是所有人都願意爲了一個更寬敞的面積和更新的房齡而去捨棄市區的便利和繁華。
除了被長寧老破小截胡外，市區購買力向西部的徐涇北城外溢過程中還被嘉定江橋攔了下來。
江橋可是一個動遷重鎮，也是徐涇北城的上游板塊，買個零幾年的電梯動遷兩房同樣只要200多萬。
以成交量居前的富友嘉園（2004年）爲例，成交單價僅3.1萬元/m²，71m²的兩房總價才222萬：
江橋有兩條地鐵直通市區，通勤比徐涇北城更加便捷。
很多市區的剛需外溢走到江橋就止步了，不想跑到更遠和更偏僻的徐涇北城。
在上游產品更好的地段和更低的總價雙重打擊下，未來徐涇北城的產品何去何從呢？
還有一點比較遺憾的是，徐涇北城全做成了低總價、高度同質化的動遷房，在吸引剛需羣體的同時卻也將改善拒之門外，承載不了這類需求。
長寧的客羣在改善時首先會外溢到普陀的長風，如果買不起長風就跑到徐涇去買6萬元/m²的新房。
而徐涇北城則因自身產品與價格的定位，錯失了這部分高端市場。
加之華新鎮鳳溪城中村的改造以及重固鎮都供應了不少同總價段的新房，分流了徐涇北城的購買力。
花300萬出頭就能在鳳溪買到75m²兩室的新商品房，品質更上一層樓；
重固的二手房比新房還要便宜，新裡波洛克公館、佳兆業君匯上品這些商品房兩房才220萬。
未來示範區線通車後，鳳溪、重固也能充當大虹橋的外溢板塊，讓徐涇北城又多了兩個競爭對手！
徐涇北城的房價跌幅這麼大，也在於配套資源不是那麼好，XQ、商業、醫療等都有很大的短板。
雖說徐涇北城的幼兒園、小學、中學教育一應俱全，但質量平平，支撐不起那麼高的房價。
反觀海防村的XQ房，依然能夠賣上20萬元/m²的高價，附上XQ的價值很魔幻！
徐涇北城畢竟是郊區，周邊都是農田，遠郊無XQ在這裡體現得淋漓盡致。
即使是萬科天空之城的業主，使用的教育配套也是和徐涇北城的一樣，很尷尬！
不可否認，徐涇北城的次新界面非常漂亮，綠化率高、街道乾淨整潔，盡顯青浦的綠野原鄉風情。
但是路邊上的小店卻沒幾家，小商場能級也不高，沒有什麼煙火氣息，在這裡生活可能略顯單調。
徐涇北城的底商零散分佈在鳳丹路、尚泰路、尚鴻路幾個路段，中間的生活區道路大多都沒有底商：
徐涇北城商業廣場、金鑫生活廣場分別設在了板塊最南部和最北部，入住的商業能級都很低。
包括嘉購生活廣場、惠萬家購物廣場都是小型的商場，其它就是一些小菜場了。
可能這時候市區老破小的好處就體現出來了，不僅帶XQ，商業還繁華，地段又不知好多少倍。
當然了徐涇北城距離天空萬科廣場和蟠龍古鎮非常近，過去逛商業也方便。
醫療方面板塊內只有社區衛生服務中心，好在距離閔行比較近，可以蹭閔行的資源。
5公里外的前灣有華山西院、上海協華腦科醫院、上海百匯醫院等，醫療資源還是比較豐富的。
儘管徐涇北城的房子面臨各種各樣的問題，但是對比大虹橋的商品房來說，泡沫相對還是小的。
大虹橋的商品房從600萬漲到1000萬泡沫很大，但是徐涇北城的動遷房是從200萬漲到300萬。
現在潮水退去，徐涇北城和大盤一樣房價回到了2020年以前。
這個跌幅算正常，至少在兩三百萬的產品中不算領跌，畢竟市區老破小跌幅也在30%多。
其實徐涇北城的問題是整個上海剛需門檻房源的問題，200萬買哪裡都不賺錢。
奉賢的西渡、海灣、柘林，臨港新片區的書院、萬祥，嘉定的菊園新區等也都是虧慘了。
200萬要麼買市區老破小，要麼買遠郊的新動遷房，這類置業的層次和產品決定了本身就不賺錢。
不過對於市區上班族來說，要是住不慣長寧的老破小，也不想去環境糟糕的江橋。
現在花個200多萬在徐涇北城買個電梯房是很好的選擇，水分經過抗壓後買入的風險已經很小了。
大虹橋的產業正在轉型升級，迎來了騰籠換鳥的機會，給了徐涇北城房價託底的信心。
徐涇安踏、波司登、圓通、美的等大型企業總部都在建設中，徐涇正在培育壯大“總部經濟”；
虹橋前灣電競中心、印象城等各種配套都在有序落地中，大虹橋可能會形成二次崛起！
現在依然有不少在大虹橋上班的產業人羣買在徐涇北城，大家都是偏愛這裡的次新界面和清雅環境。
緊鄰虹橋樞紐、出行便捷，公園、學校、小商場、游泳館等設施一應俱全，房齡新、帶電梯、環境好價格還親民，是徐涇北城莫大的魅力。
相較於其它動遷大居如佘北、惠南等，徐涇北城在位置與交通上的優勢顯而易見，有很大的吸引力。
你對徐涇北城怎麼看？