330新政後商業地產市場大調整 瞄準法人買家市場
據中原地產研究發展部統計，2017年一季度，市場對辦公物業需求持續升溫，中心區物業成交增多，帶動成交主力價格平穩上揚，一季度整體商業辦公物業成交均價均錄得上升。一季度廣州一手商辦市場供不應求，以商辦公寓居多，該類物業成交佔比近69%，其中不少項目是全新入市，並受到市場追捧。商業性質的一手商業地產項目成交24.14萬平方米，比去年第四季度跌35%，同比增79%；成交均價28031元/m2；辦公性質的一手商業地產產品成交59.59萬平方米，環比微跌1%，同比升33%，成交均價22080元/m2。
根據3月30日廣州市公佈的樓市調控政策，商業地產市場面臨挑戰。中原地產研究發展部分析認爲，新政影響之下， 未來市場上不會再出現居住屬性的商辦項目；基本上商鋪、寫字樓、公寓物業只能轉讓給法人單位；個人僅可購買新政前已銷售的商服類項目，但再轉讓需取得不動產權證滿2年，且只可轉讓給法人單位。預期第二季度商業地產成交量將下降30%左右，價格可能微跌或趨穩。地產商目前開發的商業地產項目，未來將尋找和培育法人買家市場，部分未售項目或許將轉至開發商自持運營或外包。商辦物業專業運營公司或迎來入市良好時期。
琶洲西區定位互聯網集聚區以及引進多家知名企業後，區域吸引力提升，尤其吸引了不少企業爭先租用寫字樓入駐琶洲。廣州中原研究發展部數據顯示，琶洲商務圈2016年以來租金走勢上升明顯，因租用寫字樓需求增多，同時琶洲區域可租可售寫字樓較少，整體空置率不斷走低。相信琶洲即將新交投物業將會受到市場的關注，樂觀估計未來租價可達120~150元/m2/月。
商鋪方面，祈福繽紛匯的整體確權以及星河盛世批量成交，帶動整體商鋪市場保持平穩走勢。寫字樓整體成交仍較爲平穩，寫字樓項目新增較少以及未見需求激增的刺激因素，一季度寫字樓市場並未有較大亮點。整體而言，一季度廣州一手商鋪寫字樓物業成交供求走勢平穩。
一季度，商辦性質公寓成交佔比仍較大。其中不少公寓項目如敏捷廣場、南沙珠江灣、綠地空港中心等項目都紛紛新推入市，項目的區位優勢及低總價仍是熱銷主因。中心區公寓如海珠區星匯海珠灣、天河萬科雲城米酷等項目都幾次推新並受到市場追捧，量價平穩上升，中心區價值一直較受投資者關注。
提醒：個人註冊公司買商業地產稅費高
“3·30”新政後，商業地產市場將出現明顯的分水嶺。根據新政策，商服類（商業和辦公）房地產項目未經批准，不得改變爲居住用途；房地產開發企業新報建商服類房地產項目，最小分割單元不得低於300平方米，不符合該要求的，規劃部門不予批准；房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商服類物業不得作爲居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。新政施行之前已購買的商服類物業可轉讓給法人單位，也可轉讓給個人；個人取得不動產權證滿2年後方可再次轉讓。
中原地產研究發展部人士認爲，在新政之下，法人單位購買商服類物業的議價能力增強，但短期內集中購買的可能性不大。未來或會有更多個人註冊公司來購買商業地產，“空殼”公司或會增多。不過，商業地產人士提醒，打算以公司身份購買商業地產的人士，企業、組織等法人單位購買、轉讓不動產稅費很高，稅費重且轉讓手續繁多複雜，個人跟風操作需注意風險、謹慎選擇。
對於開發商來說，在售、在建項目會將更多注意力轉至尋找、培育合適法人單位作爲銷售對象；部分未售項目或許將轉至開發商自持運營或外包。因此，商辦物業專業運營公司或迎來入市良好時機。
對於整體持有的商業地產項目來說，商業地產的調控政策對租賃市場影響不大。2017年第二季度起，預計將會有來自琶洲的三個寫字樓項目交付使用，將帶來近35萬平方米甲級寫字樓物業。琶洲已成爲目前廣州最熱的商務區，高端的定位及強有力的招商引資，助力區域發展。
“3·30”新政限制個人購買商辦物業，對廣州商辦市場影響巨大，從長遠看，新政實施將夯實商業辦公的本質屬性，對房地產市場健康以及廣州的城市發展都會產生深遠意義。由於新政對商業地產分割最小單位做出限定，不得低於300平方米，對已報規劃並即將拿預售證的項目來說，這些項目將做何種調整有待揭曉。可以預見的是，未來廣州市商業地產供應量有可能因此而減少。
2017年第一季度，廣州有超20個商辦項目新批預售，供應近9500套物業。從各項目的預售單位面積看，40~60平方米的小面積是目前一手商辦市場主力戶型。截至3月30日，一季度已取得預售證、但未入市銷售的商辦項目共計12個，總貨量多達5312套。
目前新政規定“一手商服類物業只能出售給法人單位作爲商業、辦公使用，再次轉讓時也只能出售給法人單位”，這一規定預料對商辦物業銷售影響較大，部分會出售給法人單位，部分可能會轉由開發商自持運營。
一季度廣州商辦市場成交量處於高位，其中仍以承接住宅限購轉置的投資需求、不限購不限貸的公寓項目爲成交主力。從區域來看，黃埔、番禺、南沙、增城等區域成交的商辦物業較多。
小面積公寓或成絕版
2017年第一季度，廣州有超20個商辦項目新批預售，供應近9500套物業。從各項目的預售單位面積看，40~60平方米的小面積是目前一手商辦市場主力戶型。截至3月30日，一季度已取得預售證、但未入市銷售的商辦項目共計12個，總貨量多達5312套。
大單成交頻現
“險資”大手買入
商業地產限法人公司購買，迴歸商業辦公的屬性，大單購買的法人單位勢必成爲開發商爭搶的對象。其實，廣州商業地產市場在限購前已頻頻出現大單成交。
一季度琶洲、黃埔各有一單寫字樓物業大宗成交，此外，公寓物業也有不少批量成交案例。2016年以來，各大“險資”佈局廣州的步伐加快，而且很多“險資”企業直接購入寫字樓作爲辦公營運中心以及投資用途。今年第一季度，廣州又有兩單涉及“險資”的大宗寫字樓物業交易。今年1月，保利克洛維10層寫字樓落入華夏人壽囊中；2月27日，天安人壽正式簽約及啓用由新鴻基開發建設的峻林大廈寫字樓，並冠名爲“天安人壽中心”，從公開披露的信息看，該寫字樓未來將對外出租。
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