中介貝殼“拿地”透露了什麼信號？

有時候，房企拿地時，頗有話題性的不是摘地企業，反而是“摘而未得”的企業。

比如，在3月15日北京順義新城23街區空港六期地塊競拍中亮相的貝好家置業，其大股東爲貝殼找房。貝好家爲貝殼“一體三翼”戰略裡的四條事業線之一。

雖然，最終該地塊被北京建工奪走，但貝好家置業下場拿地，透露出一個明顯的信號：貝殼開始進入房地產開發業務。

在一衆房企拿地意向不高的背景下，貝殼爲何要瞄準房地產開發呢？業內人士認爲，貝殼想實施的是“以客戶爲中心”的新的開發模式，不同於過去戶型標準化設計和複製的開發模式。

貝殼下場拿地契合“以需定建”

據悉，在開拍之前，順義空港六期SY00-2301-0001地塊即吸引了37家房企報名，保利、中海、中鐵、建發、龍湖等在列。

貝好家（北京）置業有限公司是此次土地競拍中的新面孔。據天眼查信息，該公司成立於2023年9月8日，註冊資本爲5億元，法定代表人爲宋興華，由貝翼創業投資基金管理（海南）有限公司100%持股。股權穿透顯示，該公司爲貝殼投資控股有限公司旗下子公司。

大家好奇的是，貝殼會何在當下這個點願意進入房地產開發領域？

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受瀟湘晨報記者採訪時表示，貝殼是一個現金流比較大的企業。原來不參與土地競拍是因爲開發商拿重金去砸，他們認爲有泡沫。現在土地價值在他們眼裡出現了一定程度的低估，所以在這個時候願意進入。

“貝殼掌握着C端海量的數據，他們最瞭解住房的需求。貝殼還掌握着最重要的渠道。那麼，他們可以通過線上線下結合，線上的貝殼，線下的鏈家來做引流，在前期就可以鎖定意向客戶。”李宇嘉說。除了在戶型、配套設施外，在家裝領域，貝殼也掌握着用戶需求。

他還表示，這也契合了目前以需求爲導向，以客戶爲導向的新的開發模式。貝殼可以根據客戶需求的大數據，來做差異化的、個性化的新房產品定製。在做產品之前，他已經對潛在的客戶進行了大數據摸排。“與國家強調的以需定建不謀而言。”

雄厚資金壯大貝殼野心

毋庸置疑的是，貝殼拿地從側面反映了其在資金、現金流方面的優勢。

去年四季度，貝殼斥資約1.73億美元大力度回購股票的基礎上，剔除客戶備付金的廣義現金餘額仍達到790.7億元，處於歷史高位。

現金流與資產負債表方面，去年四季度，貝殼經營性現金淨流入17.7億元，新房應收賬款週轉天數爲43天，週轉天數首次下降至50天以內。

根據貝殼2023年業績報告，2023年，貝殼總交易額（GTV）爲3.14萬億元，淨收入爲778億元，同比增長28.2%；淨利潤達58.90億元，經調整淨利潤達97.98億元。

李宇嘉分析認爲，貝殼作爲現金流比較充裕的企業，這時候進場撿漏或投資一些價值低估的資產。這些資產未來融資的成本也會比較低。

除了在此次拿地中出現的貝好家（北京）置業有限公司，貝殼還成立了貝好家西安、成都公司，以及山西佳潤德企業管理合夥企業（有限合夥）。其中，貝好家（成都）置業有限公司成立於今年3月8日。

這背後，是貝殼“一體三翼”戰略的佈局。

在貝殼新戰略中，其帶着對開發領域這樣的思考：“房屋迴歸居住屬性”，美好人居訴求下個性化、差異化的住房需求崛起，“以客戶爲中心”將是新的開發模式，不同於過去戶型標準化設計和複製的開發模式此。

“一體三翼”新戰略佈局的重要一環

2023年7月，貝殼董事長兼首席執行官彭永東發佈公開信《翻越第二座山，吹響集結號》，宣佈啓動“一體三翼”戰略升級並進行相應的組織架構調整。貝殼將組建經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業線，以及財經、產研、戰略、品質、人力、用戶、合規、公共、協同辦公室九條事務線。“一體”業務仍是以房產經紀爲主，“三翼”業務則是整裝、惠居和貝好家。

公開報道顯示，貝好家業務由貝殼集團副董事長、貝好家CEO徐萬剛負責，組織架構下設投資發展中心、客戶與市場研究中心等。值得關注的是，各個中心挖來的都是地產商高管。比如，貝好家事業部客研中心總經理由原金地集團客研負責人羅酬劍擔任；運營中心總經理由原合景泰富集團工程總經理楊寶剛擔任；設計研發中心總經理由前龍湖集團研發部總經理郭旌擔任。

不過，也有業內人士對貝殼進入房地產開發領域表示了擔憂。李宇嘉表示，“對沒有開發經驗的貝殼是一個巨大的考驗”，市場需求瞬息萬變，周邊產品可能出現降價促銷現象，預期的現金流和盈利能力不一定能實現。

根據界面新聞的報道，貝殼內部人士稱，貝殼的客羣定位是重點城市的主流改善型客戶。具體實現新開發的路徑有兩種，一種是業務委託模式，貝殼做的主要是營銷操盤；另一種是開發操盤模式，也是完全的新開發。

兩種模式的差別是，業務委託模式下，貝殼輕出資；開發操盤模式下，貝殼投資拿地並操盤並表。貝殼要做的是從全程營銷操盤過渡到完全的新開發。

瀟湘晨報記者牛蕊