中交地產：多年沒虧損過的央企房司也虧了

摘要：錢砸了，效果沒起到（歡迎關注槓桿遊戲）

撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

2024年4月8日，中交地產發佈公告稱，該司董事會於2024年4月2日收到公司財務總監劉兵女士的書面辭職報告，因已到法定退休年齡，劉兵女士申請辭去公司財務總監職務。

剛好日前，中交地產發佈了其2023年的年報。

這家央企房司，這些年在房企中盈利能力不算很強，但起碼這些年就沒虧損過。2023年真是絕了，出現虧損，而且一年虧掉好幾年的利潤。

今天，槓桿遊戲“拆年報”欄目，關注一下房企年報吧，和杆友一起看看中交地產的2023年。希望接下來一段時間，可以爲杆友深度解析更多你想看的公司2023年的業績。

1、這麼多年沒虧過，2023年虧了

1）我們先看營收、利潤指標。

2023年，中交地產實現營業收入324.68億元，較2022年降低15.59%，實現利潤總額-8.06億元，實現歸屬於上市公司股東淨利潤-16.73億元。

而2022年，雖然很困難，但起碼歸屬淨利潤有3394萬元。

2021年更是有超2億元。更早之前的年份，我就不一一列舉，最高曾經達到過8億元，而當時的營收不到90億元。也就是說，中交地產曾經也算是一家賺錢能力比較強的公司。

中交地產解釋說：

2023年度達到交付條件的貨值較上年同期有所減少，公司房地產銷售結轉收入較上年同期減少；受公司結轉項目結構變化等因素影響，公司房地產開發業務本期交付項目的毛利率較上年有所下降；公司部分房地產開發項目存在減值跡象，報告期計提金額同比有所增加。

而如果看扣非淨利潤，2023年虧損還要略大一點，虧超17億元。對了，上文槓桿遊戲介紹了2022年中交地產還略有盈利，其實扣非淨利潤當時已經虧損，2021年情況類似。

而在此之前的好些年，無論歸屬淨利潤，還是扣非淨利潤，中交地產確實保持了盈利的。

所以，2023年中交地產這家央企房司確實是遇到近年來最大的困難。

如果分季度看，如上圖，中交地產的歸屬淨利潤2023年每個季度都是虧損的。

特別是2023年第四季度，虧損數字最大。

那麼一年下來，利潤指標不好看，也就不奇怪。

我們接着分地區看中交地產2023年的營收情況，華東、西南、西北地區均下滑。特別是西北地區，營收下滑超50%。

還如華東地區，營收佔比近30%，該區域營收的下滑對整個公司的影響可想而知。

對了，曾經中交地產銷售、營收方面定過的計劃，顯然短期內無法實現了。

2）如上圖，截至2023年末，中交地產的總資產爲1,226.44億元，較2022年末降低10.68%，歸屬於上市公司股東的淨資產16.16億元，較2022年末降低50.94%——沒有看錯，幅度就是這麼驚人。

如果房地產行業局面不改善，可以說，中交地產淨資產數字還要受影響。

3）中交地產的商業運營項目不多，出租情況有詳細做披露。

如上圖，有的項目出租率只有百分之六十出頭。

到底是行業情況不太好，還是地段不好？

2、錢砸了，效果沒起到

2023年，中交地產的全口徑簽約銷售面積179.66萬平米，較2022年同期降低8.23%；實現簽約銷售金額373.61億元，較2022年同期降低18.57%；銷售回款449.79億元，較2022年同期降低0.23%。

也就是說，單說2023年中交地產全口徑賣出去的房子，房價是跌了。

如果看權益口徑，簽約銷售金額爲273.56億元，較2022年同期降低7.78%；銷售回款328.8億元,較2022年同期增加12.87%。

權益部分的銷售金額下滑幅度還好。

另外槓桿遊戲注意到，中交地產代建業務在2023年新籤貨值114.63億元，實現代建回款0.52億元。

銷售、營收不好的同時，年報披露，2023年中交地產的銷售費用超11億元，2022年該數字爲10.6億元左右，增長了5.43%。

這是錢砸了，沒起到效果。

財務費用2023年小7億元，2022年僅3億元出頭，同比增長131.71%。年報解釋說：

本年費用化借款利息增加。

還不錯的是，管理費用由2022年的超4.6億元減少6.47%，至4.4億元左右。

同時，研發費用也是減少的。當然本身研發費用也是很低的。

說到研發費用槓桿遊戲看到年報披露的一組數字。

2023年中交地產的研發人員爲14名，2022年爲18名，絕對人數減少4名，減少22.22%。

對於房企來說，研發似乎不是太大一回事。特別是現在這個情況，人能少更好。

現金流數據方面，2023年中交地產的經營活動現金流入小計296.2億元，2022年該數字爲236.2億 元左右，增長的。

經營活動現金流出小計、經營活動產生的現金流量淨額也都是增長的，如下圖。

投資活動現金流入小計下滑有點大，下滑了近72%，2023年爲15.47億元，2022年該數字爲55.13億元。年報做了解釋：

投資活動現金流入小計減少主要原因爲本期合聯營企業歸還的借款減少。

投資活動現金流出小計5.52億元，2022年該數字爲79.38億元，減少比例超93%。年報說：

投資活動現金流出小計減少主要原因爲本期向合聯營企業提供的借款減少。

投資活動產生的現金流量淨額、籌資活動現金流入小計、籌資活動現金流出小計、現金及現金等價物淨增加額，槓桿遊戲注意到也都有不小的變化，如上圖。

同時年報特別說明：

本公司爲房地產開發企業，項目開發投入大、週期長，開發產品已經完工並驗收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方付款證明並交付使用時確認銷售收入的實現，同時結轉相應的營業成本，但經營活動相關的預售收入、開發投入等經營活動現金流量，在發生當期即計入現金流量表相關項目，導致經營活動現金流量與本年度淨利潤存在時間差。

上述說的沒毛病。

3、如何應對？

比較有意思，中交地產很多高管的薪酬是不高的。董事長、董事甚至不拿錢，如下圖。

獨立董事津貼爲每人每年12萬元。

2022年董監高中，只有11人（含離任）領取了薪酬，上述報酬總額也不高，只有596.57萬元。

董監高和企業、行業一起過苦日子，其實很常見，大部分房企都是如此。

作爲央企房司，中交地產也沒有例外。

說到房地產，不得不說融資成本。

說到國企、央企房地產公司，那更是必須和民營房企做個比較。

如下圖，中交地產的各類融資情況。

總的來說，不算很高，不過一些最高融資成本其實也不算低。

對於未來，中交地產認爲：

從供求關係看，房地產市場供求關係已發生變化，呈現新的特徵，市場總量上供給充足，庫存項目需要進一步盤活，同時，因城鎮化減速和新增人口減少，區域分化明顯，一二線城市核心區域土地供給不足，但購房者的購房需求、租房者的租賃意願仍較強，三四線城市當前庫存處於高位，但需求有限。

不過，槓桿遊戲看到，中交地產對自己還是很有信心。

1）具備優秀的發展資源平臺優勢。

該司實際控制人中交集團是基礎建設領域龍頭企業，擁有強大的經濟技術實力和投融資實力，該司作爲中交集團在房地產板塊唯一的A股上市平臺，具備良好的企業背景及信用水平等條件，能夠充分依託優勢資源創新發展，有力保障主營業務持續發展和產業鏈延伸。

同時在業務開發方面遵循以一二線城市爲核心原則，土地儲備主要佈局在長三角、珠三角、京津冀及西南城市羣等區域，土地儲備質量較高且充足。

2）融資能力強。

3）科學有效的綜合運營能力。

4）品牌效應。

上述槓桿遊戲就不多說。

同時對於風險，中交地產也有清晰認識。

1）外部風險：房地產市場恢復仍依賴於購房者預期修復程度，新房銷售市場依然面臨壓力；房地產企業投資力度下滑，行業分化繼續加劇。

2）內部風險：主營業務整體毛利率有所下滑，產品溢價能力還不足；資產負債率偏高、商業運營整體專業能力偏弱。

2024年一季度，不少房企的銷售沒有好轉。中交地產2024年會如何？

本文未標註出處的財務圖表，均源自中交地產有關公告，特此說明並致謝

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