陸房企盈利狀況堪憂 超六成上市房企2023上半年虧損

大陸房企盈利狀況堪憂，超六成上市房企2023上半年虧損。（新華社）

據界面新聞報導，在中國大陸房地產行業艱難復甦的背景下，房企盈利能力依然未得到修復，淨利潤虧損或下滑依然是主流。截至7月31日，已有超70家港股及A股上市地產企業發佈了今年上半年業績預告，其中，約有44家預告上半年歸母淨利潤爲虧損，佔比超過六成，而去年同期這70多家企業中有至少一半實現了盈利。

報導引述中指研究院企業研究總監劉水觀察，今年上半年房地產市場整體表現先揚後抑，第二季，購房者置業情緒快速下滑，房地產政策力度不及預期，市場未能延續回暖態勢。疊加融資環境仍未顯著改善、出險房企仍未完成風險出清，上市房企盈利能力仍未顯著改善。

從房企披露的業績預告訊息來看，除了受大環境影響而收入減少外，房企歸母淨利潤減少的主要原因還包括：毛利率下降、計提資產減值、投資收益減少等。

曾經銷售規模最大的碧桂園自去年開始就面臨盈利壓力，據其7月31日公告，根據碧桂園截至2023年6月30日止6個月未經審覈管理賬目之初步評估及現時可獲得之其他數據，其預期今年上半年可能繼續出現未經審覈淨虧損。

相較於去年上半年，碧桂園淨利潤雖然也有大幅下滑，但仍維持盈利，實現歸母淨利潤約爲6億元。不過受毛利率下降、計提資產減值、匯兌損失等影響，碧桂園去年全年歸母淨利潤出現虧損。

對於今年上半年可能繼續出現虧損的原因，碧桂園在公告中指出，主要是由於房地產行業銷售下行的影響，導致房地產業務結轉毛利率下降，物業項目減值增加；以及外匯波動造成預期淨匯兌損失所致。

除了以碧桂園爲首的民營房企外，受房地產行業處於下行週期影響，這44家虧損的房企中也有不少央國企，如華僑城A、首開股份、中交地產等。

華僑城A的虧損金額較高，其預計上半年將虧損12億元-17億元，延續去年全年虧損的趨勢，比上年同期下降1237.92％至1712.06％。

與去年一樣，華僑城A今年上半年虧損的主要原因之一也在於資產減值。據華僑城A公告，適應市場環境，加快銷售去化，公司對部分房地產項目採取靈活的銷售策略，預計帶來部分價值折損。

華僑城A在去年計提大額減值準備時，曾被外界質疑進行業績「洗大澡」（亦稱「鉅額註銷」，是指企業在特定年份對損失或費用的過度確認，收益平滑的手段之一。）

據其年報顯示，華僑城A在2022年對存貨、固定資產、投資房地產、長期股權投資等計提減值總計約127億元（人民幣，下同），其中計提存貨跌價準備金額最大，達到約115.1億元，而2021年僅計提約12.57億元存貨跌價準備。

在此背景下，華僑城A在2022年虧損額達109.05億元，遭深交所的相關問詢後，今年7月，華僑城A原董事長段先念、現任總經理王曉雯、原財務負責人馮文紅因公司存在以前年度資產減值不及時、不充分等問題，收到深圳監管局的警示函。

除此之外，華僑城A上半年虧損的原因還包括，受房地產市場環境及公司項目結轉結構變化等因素影響，結轉項目毛利率同比有所下降；以及因聯營公司虧損導致投資收益減少、其他收益減少、財務費用增加等。

同爲國企的首開股份、金融街、中交地產，預計上半年分別最多虧損22億元、8.04億元、5億元。

與此同時，一片愁雲慘淡中也還有一些房企收穫了不錯的成績。

作爲新晉房企銷售規模老大，保利發展上半年淨利潤則實現了止跌回穩。據公告，保利發展上半年表現確實不錯，預計實現歸母淨利潤約爲119.99億元，同比增長10.84％。上半年的營收達到約1383.76億元，同比增長24.93％；銷售額爲2368億元的銷售金額，同比增長12.65％，取代碧桂園位列行業銷售榜單第一。

除了保利發展外，另一家央企招商蛇口也取得了中期業績大捷。據招商蛇口業績快報，其上半年歸母淨利潤同比增長14％至21.5億元。

還有一些房企順利在今年上半年扭虧爲盈，包括榮盛發展、南山控股、京基智農、雲南城投、城建發展、北辰實業等。

這這部分房企披露的業績預告來看，扭虧的主要原因包括結轉收入增多、費用下降、投資收益等非經營性損益增加等。

劉水指出，總體來看，今年上半年部分房企保交付工作取得良好成效，期內結轉面積增加帶動收入增長，同時持有物業經營業績顯著改善，但其盈利向好仍依賴於長期經營穩定性。

轉眼之間，地產企業已經走過了近2年的行業下行期，其生存環境何時將能出現顯著改善成爲備受關注的問題。

碧桂園對當前市場環境仍然持謹慎態度，其董事會在中期業績預告的公告中指出，面對當下宏觀經濟和房地產市場的不可預測性，公司在堅決履行保交付、保民生職責的前提下，爲了確保現金流安全，將積極考慮採取各種對策。

碧桂園所說的對策包括但不限於壓降各項經營支出、加快回款安排、積極拓展融資管道、管理及優化債務償還安排等，同時積極尋求政府及各方監管機構的指導和支持。

國信證券研報指出：「近期地產政策發生頻繁，先後出現了金融十六條延期，鼓勵降低存量房貸利率等聲音，但無論政策如何出臺，我們仍然重複蘇節奏，輕政策博弈，重點關注銷售復甦強度這一核心變量。」

國信證券研報認爲，並不宜將第二季的銷售回落進行不合理額線性外推，針對下半年，預計第四季將迎來本年銷售復甦的高點，屆時將出現確定性的基本面高修復行情。

劉水錶示，當前購房者置業情緒仍受多個因素影響，其中居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心仍較明顯等依然是關鍵影響因素，這些因素能否好轉以及政策優化力度的大小直接影響着下半年房地產市場走勢。

基於此，劉水判斷，中性情形下，下半年穩經濟一批政策繼續落實推進，房地產政策維持當前節奏，購房者置業情緒緩慢修復，在此情況下，下半年房地產市場恢復仍有波折。