一二手房成交“前高後低”，政策效應正在減弱

自9月30日四大一線城市全部鬆綁“四限”政策以來，樓市新一輪政策寬鬆週期已至。

從最新的數據來看，利好政策對市場的推動作用仍在延續。一線城市北京、廣州、深圳等新房前端指標項目來訪、認購穩步增長，這意味着後續成交熱度還將持續一段時間。

成交絕對量雖然仍好於8-9月水平，但也不能忽略一個客觀現實，一二手房成交變動趨勢正顯現出“前高後低”的特徵，增長動能略有放緩，政策效應有轉弱趨勢。

這也進一步說明，當前的市場整體已處於相對平穩的狀態，在政策的推動下，10月或將延續脈衝式復甦行情。

CRIC重點監測的28城新房成交情況來看，截至2024年10月20日，28城新房10月總成交規模爲733萬平方米，較去年同期小幅微降2%，日均成交規模較9月日均增長11%。

一線城市成交整體維持高位，10月前20日日均成交較9月日均增長7%，同比去年10月前20日增長11%。重點二線城市回升幅度不如一線城市，同比去年10月同期仍下降9%。

而受去年基數低影響，再加上房企加速以價換量，三四線城市表現超出預期，重點7城整體成交較去年同期增長21%，佛山、東莞等增幅較爲顯著。

二手市場變化更爲顯著。

據CRIC監測數據，重點16城10月前20日二手房成交了5.4萬套，較9月前20日增長11%，較去年同期增長14%。

一線二手房熱度顯著好於新房，北京、上海、深圳三城10月前20日成交較9月前20日上漲31%，同比增幅更是達到60%。

不過，重點二線城市和三四線城市二手房市場表現不如新房，整體成交仍處於負增長通道，僅個別城市成交有所增長。

考慮到新房成交備案數據有所延遲，聚焦微觀項目來訪和認購層面可以看出，一線城市前端指標活躍度較高，認購增幅高於來訪，有效客戶量上升。

不過，項目來訪和認購基本呈現出衝高回落態勢，總體仍處高位震盪中。

從當前一線城市新房前端指標來看，項目來訪、認購穩步增長也意味着成交熱度還將持續一段時間。

以廣州爲例，CRIC監測數據顯示，國慶周廣州50個重點項目總來訪量和認購量衝高至17275組和1204套，創近一年來高點，而國慶節後兩週來訪量回落至6517組和7070組，認購量爲330套和384套，基本恢復到9月水平。絕對量仍顯著高於8月周均（4890組，183套）和9月周均（6111組，243套）。

從9月以來一二手房成交變動趨勢來看，整體呈現出“前高後低”的特徵，增長動能略有放緩。

先來看新房，CRIC數據顯示，核心28城自9月末集中放量以來，10月1日-7日受國慶假期影響，備案成交跌至低位，但10月8日開始集中放量，且成交量一直維持在高位震盪，10月19日-20日則出現了比較明顯的回落。

二手房成交走勢與新房市場基本一致，均呈現“前高後低”的走勢。

具體來看，16個核心城市二手房成交低谷期出現在10月1日-10月7日，10月8日開始迅速走高，一直到10月18日整體成交均處於高峰期，同樣在10月19日-20日成交出現明顯回落，成交套數分別爲2379套和1869套，絕對量已經不及9月日均2617套。

9月末以來從中央到核心一二線城市利好政策不斷，近期住建部、財政部等部門也頻繁發聲穩定樓市，短期內提振市場信心，並對最終交易產生積極作用，尤其是一線城市新房成交仍有放量空間。

不過從政策持續性來看，無論是一二手房，增長動能均略顯不足。10月或將延續脈衝式復甦行情，較9月穩中有增，不過增幅相對有限。一線因新政利好一二手房大概率延續高位，二三線增長動能或將持續放緩，隨着存量客戶釋放殆盡，整體成交也將高位回落趨向平穩。

實際上，政策端仍有進一步優化的空間，而樓市現狀僅依靠政策難以逆轉和改變，需求的修復、購房者是否加槓桿投資消費，本質上取決於購房成本和收益的比較預期，居民充分就業和收入水平的提升纔是市場企穩的核心支撐。

文章來源:丁祖昱評樓市