央行的這次大招，很多人沒看懂……
嗓子都喊冒煙了，就這？
01
央媽降息了
最近這段時間，一定是這三年政策最密集的時刻。
促消費20條、民營經濟31條，還有證監會的最新發聲……各種政策紛紛出臺：
加大民營經濟政策支持力度；
活躍資本市場；
綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕；
保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩定；
統籌協調金融支持地方債務風險化解工作；
進一步便利境外投資者增持人民幣資產，有序推進人民幣國際化.......
樁樁件件都是大事。
這種時刻，央媽必然不會缺席。
8月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈了新一期貸款市場報價利率（LPR）。其中：
1年期LPR爲3.45%，上月爲3.55%；
5年期以上LPR爲4.2%，上月爲4.2%。
1年期LPR較上月下降10個基點。
話說地簡單點就是：只調整一年期，不調整五年期。這在歷史上還是第一次出現。
綜合來看，這次的降息有三個特點：
一個是力度不及預期。8月15日MLF（中期借貸便利）超預期下調15基點，而此次利率才下調10個基點。單單從度來看，是達不到市場預期的，至少要持平15個基點，或者更大力度。
二是形勢不容樂觀。從降息節奏來看，6月剛剛降息，時隔兩月繼續降息，這個節奏稍微有點快。反映了決策層還是覺得當前經濟有加速下滑的勢頭，必須迅速推出政策來扭轉乾坤的感覺。
三是非對稱降息。就是1年期降息，但是5年期卻按兵不動，5年期對應的就是房貸，是老百姓期待最高最迫切希望的降息對象。目前房市低迷得一塌糊塗，存量貸款又高得人神共憤，本來大家以爲房貸會一口氣下降15-25個基點，結果1個點都沒降。
講得再直白一點：再苦一苦“房奴”們吧。
02
爲什麼要降息
我們之所以關注5年期LPR，因爲它直接關係到多數人的利益。
LPR的全稱是貸款市場報價利率。目前幾乎所有銀行貸款的定價都是參照LPR，分爲1年期和5年期。
由於房貸是少有的長期限貸款，所以5年期LPR幾乎可以視爲“房貸基準利率”。
疫情之前，主要經濟體房貸利率情況，中國是最“特立獨行”那一個。
中國大陸：4.9%－6.37%
中國香港：2.02%
中國臺灣：1.92%
美國：3.69%
日本：1.41%
瑞土：1.61%
法國：1.53%
德國：1.88%
比利時：1.87%
意大利：1.79%
這時，中國的房貸利率一騎絕塵，遠高於其他國家/地區。
這兩年房地產行業不景氣，爲了刺激消費者買房，央媽已經連續幾次降低了基準利率。
之前房貸利率最高點能去到6.2%，現在房貸利率最低跌到了3.8%，一上一下，兩者相差達到了驚人的2.4%。
從樓市的銷售數據看，2023年1-7月，百強房企銷售總額爲39944億元，同比下降4.6%，去年的樓市都爛成那樣了，今年還能再跌將近5個點。
1—7月份，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%！
就趨勢而言，央媽的降息操作一定是1年期和5年期一起降，通過利息讓利，刺激商品房銷售。
但事實，卻正好相反。
現在擺在央媽面前的是兩難選擇，“穩地產”還是“穩金融”，這是當前政策的一道選擇題。地產是穩經濟、穩信心的抓手，金融則是防風險的重要保障。
前段時間公佈的7月經濟金融數據，趨勢全面放緩。
一個是消費復甦緩慢，7月社會消費品零售總額同比上漲2.5%，漲幅比6月收窄0.6個百分點，環比明顯回落。
二個是出口回落，海外經濟正在走向衰退，對中國出口仍產生壓力，7月出口同比下降14.5%，連續三個月負增長。
三個是投資放緩，7月全國固定資產投資同比上漲1.2%，較上月回落1.9個百分點，其中基建投資、房地產投資、製造業投資全面放緩。
所以這次降息的出發點央媽選擇了“穩金融”。
完全是因爲經濟金融數據回落，債務付息壓力大，爲了穩增長、防風險而做出的防禦性操作。可能覺得個人還可以頂一頂，一些企業比如碧桂園，恆大，遠洋之流，還有一些城投確實頂不住了。
至於通過降利率來刺激樓市，央媽應該是在貨幣政策層面暫時不予考慮了。
03
降低房貸利率可行嗎？
降低利率是鼓勵有條件的家庭購房，結果卻導致了提前還貸。
延遲退休是爲了緩解社保資金的不足，結果很多年輕人不交社保了。
放開三胎是爲了鼓勵生育，結果人口卻出現了負增長。
政策的結果往往和出發點相違背.......其實現在降息的思路，有點錯配。降低房貸利率不一定刺激“剛需們”去買房，也不可能起到鼓勵投機分子去炒房，甚至對於提升樓市銷售沒有太大用處。
但是如果把存量房貸降下來，卻能實實在在刺激消費、提振內需。
疫情三年，老百姓的資產負債表到現在爲止都沒有修復過來，很多家庭爲了還貸，爲了自身的徵信不成爲黑戶，到目前爲止都負債累累。
在官方的大數據庫裡，在人民銀行徵信中心的數據庫裡，這些都有非常明確，清晰的體現。
這個時候，絕大多數老百姓是希望5年期LPR下調的。
爲什麼？
因爲5年期LPR的下調能夠真正讓老百姓得到實惠。
我按照一篇媒體報道中的例子給大家做一個估算。有個人買房貸款200萬，30年，在最近房貸利率連續下調之後，按照買房時的利率算和按照當前的利率算，每個月能多出3000塊錢。
換算一下，按照大部分城市10000元左右的房價，100平米的建築面積，30%的首付，同樣的利率差額，每個月能差出多少錢？
大概是每個月1000塊錢左右。只要你不是高淨值人士，我覺得99.99%的讀者不會對每個月多出來1000塊錢無感吧？
如果有1000萬個家庭，每個月多出1000塊的可支配收入，對於內需也是件好事吧？
今年7月，央媽貨幣政策司的鄒司長，在新聞發佈會上說：
“人民銀行支持和鼓勵商業銀行按照市場化法制化的原則，與借款人自主協商，變更合同約定，或者是用新發放貸款置換原來存量的貸款。”
這是什麼意思呢？
意思就是你覺得你的房貸利率太高了，現在可以和銀行協調，以現有的利率變更貸款合同，或者用現在的利率發放貸款，用來替換原來的貸款。
但是實際操作又不是這麼回事。
工銀：看到央行消息了，但具體政策還在等通知。
農行：目前仍舊沒有下調消息，我們也在等。
建行：銀行內部正在整理按揭業務體量，還沒有開始執行。
中行：暫時沒有接到這個政策，要等官方通知。
降存量房貸利率，問題很複雜、很龐大，難度很高。比如：
首套還是二套，有沒有發生變化，是否一樣的標準降？
三成首付和五成首付，是否統一標準降？
還一年的和還了五年的，是否統一標準降？
現在負債高的和負債低的，是否統一標準降？
現在徵信花的和徵信良好的，是否統一標準降？
現在有錢還的和沒錢還的，是否統一標準降？
現在有逾期的和沒逾期的，是否統一標準降？
存量利率6的和利率5的，是否也降到一樣的標準？
這些都需要監管層站在全國大局的高度去統籌，去推進，靠個人的力量，很難說通過談判讓銀行主動給利率降下來。
但這件事又很重要，要提振樓市，非降價不可行；要提振內需，非給房奴們減負不可行。
那些在6個點、5個點利率高位、房價高位，掏空6個錢包接盤的“房奴”們已經夠苦了，別再苦一苦他們了。
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