廣州房價15年變化數據（圖）
一、2008年下半年至2010年，廣州房地產市場的波動性將加大
1、樓價過去15年的變化
（1） 樓價整體向上
（2） 2006年以前價格波動較小，平穩發展
（3） 2007-2008年樓價出現較大波動
2、今後的波動因素
2007年廣州政府爲調控市場過熱而推出的“穗七條”正逐步落實。以廣州政府大力推出的限價房爲例，2008年預計有1.5萬套推出市場，對樓價殺傷力很大。2008年，對樓價殺傷力最大的將是限價房。限價房與商品房之間有巨大價差，北京是35％，廣州是20－30％。
另外，政府保障性住房的建設量加大，例如廉租房，1塊錢1平方米的租金水平，帶走不少租客。直接影響廣州市整體租金水平，從而造成廣州租金水平穩中有降，從長期趨勢看，將帶動房價向下。
（2）從緊的金融政策。
2008年，中國經濟進入“多事之秋”。高通脹的經濟環境，使國家採取從緊的貨幣政策。房地產行業銀根收緊。房地產開發信貸受到嚴格控制，消費信貸也在嚴控。提高首付比例，提高利率等，無疑使市場購買力受到極大影響。
目前整個消費羣體對“2007年樓價是頂，2008年要回落”已經形成了明顯的共同預期。大衆看空，將使投資退潮，保值增值型購房需求減弱。廣州市場自有住房擁有率已達80％以上，不依靠投資性購房，難以維持房價的長期走高。
隨着“國六條”的落實，90平方米以下住房套數將增加。預計2008年，90平方米以下戶型將佔31％左右。中小型套數增加，大戶型套數減少，將使供求關係緩和，“換房升級”消費慾望減弱。
3、2008年下半年至2010年，廣州房地產市場的波動性將加大
2008年的中國房地產市場，與以往年份最大的區別，在於它的三個掛鉤：
第二，與國際經濟環境（尤其是國際遊資的進入、原材料價格上升等）掛鉤。
第三，與國家的房地產調控政策掛鉤。
現在已經不能簡單地用一個地區或一個城市內部的供求關係來分析市場了。
類似廣州這樣的特大城市的房地產市場，所受的外部影響更大。雖然，廣州樓市過去15年，從來沒有一年的跌幅超過12%，但未來的樓市，極有可能再走幾輪“過山車”。
廣州樓市“平穩時代”將一去不復返，樓市波動加大，是我們今後必須面對和必須挑戰的新情況。
第一座大山，政府調控政策。
以廣州爲例，2007年主動出臺“穗七條”，2008年光限價房就計劃出售1.5萬套，新社區（經濟適用房）也重出江湖。政府保障性住房已佔去住房需求20%以上，商品房的空間受到壓縮。
第二座大山，銀根收緊。
存款準備金率已達17.5%，22年來新高。房地產信貸一天天在收緊。大發展商月月虧空。
第三座大山，市場消費力下降。
一邊是樓價上了臺階，一邊是國民消費力大大下降，經歷了2008年的股災、震災、出口受阻、人民幣升值、通脹惡化等諸多事件，國內企業和個人對收入增長的預期正在下降。2008年是典型的“財富縮水年”，房地產的消費慾望有可能創下10年新低。
三、廣州樓市四缺
廣州的房地產開發了已經有30年的歷程。30年來，廣州的房地產一直走“平民化消費”的路線。開發的普通產品、草根產品太多，優質物業、高檔物業偏少。高收入人羣的需求一直得不到滿足。
未來廣州新中心城區的發展將有效提高廣州房地產的開發水平。
2、缺外來投資羣體
廣州樓市供應量中，住宅類約佔85%。購房客戶中，投資類客戶比例約佔10%左右。在“萬元房”時代來臨後，常規型產品的銷售量將有較大幅度下降。投資型買家將成爲主導力量。
能否更大範圍地“國際化”和“國內化”。廣州樓市要升級，必須走出廣州人自己消費爲主的現狀困境。更多的“外資”，才能使廣州樓市進入新高。
3、缺投資類產品
廣州樓市可供選擇的大衆投資類產品太少，年投資回報率在10%以上的極少。住宅出租回報在5%-8%已經算正常。
能否供應更多的投資型產品。包括住宅、商鋪、寫字樓和複合型產品。
能否供應合適的投資型產品。使參與人羣範圍更廣泛。在股市“休歇期”，能否產生全民性的投資地產高潮？ 值得大家深思。
價格上去了，品質是否有相應的提高？答案是否定的。樓盤素質有提高，但投入度不夠。
很少見到廣州發展商做出什麼產品研發。
也很少見到廣州發展商做出專項分析報告，來引導消費。
經驗主義，公關爲先，賺錢至上，這樣的經營理念，存在很大的風險。
發展商目前的盈利主要來源於：土地價值轉移和市場上升帶來的超額收益。技術、產品、管理均是次要因素。這種“賺錢”的現狀讓很多老闆的雙眼被迷惑了。事實上，長期發展的企業，一刻也離不開產品、技術與品牌。
四、對策
1、政府有必要“救市”。從緊的調控政策應該有所改變。
廣州樓市2008年下半年將出現“打折降價”潮。廣州樓市將全面進入調整期。樓價面臨大幅下降風險。
首先要清晰限價房、保障性住房與商品房的界限
“限價房”在中國房地產業內，是屬於新鮮事物。“限價房”作爲政府調控市場的手段，在一定的階段，會呈現雙刃劍的特點。
比正常商品房價格低20－30%的限價房，在2008年推出量過大。預計最高達1.5萬套。極大地動搖了商品房價格的根基。政府在大量推出限價房的同時，廉租房和新社區也陸續登場，進一步拉低市區租金水平，限制了樓價的上升。
2、發展商減產自救，有計劃發展
目前市場主要存在四大利空：
1）限價房的衝擊。
2）政策導向不明朗。2008年宏觀經濟增速放緩，銀根收緊。房地產行業面臨不利的政策面。2008年不是一個大發展的年份。
3）投資型買家退潮。由炒樓、投資型買家炒作拉高的廣州樓價，從2007年10月到頂，2008年開始回落。投資、投機型買家大量離場，形成銷售萎縮。
4）大衆心理預期價格回落。廣州樓市出現了大衆普遍預期價格回落的現象。買漲不買跌的心理，使很多人捂緊錢袋。
發展商仍然掌握市場主導權。目前，發展商最佳的對策是：減產自救，放緩開發進度，減少2008年的上市量。如果廣州市場商品房供應量控制在50萬平方米/月的水平，廣州樓價將會很快止跌企穩。
應對複雜多變的2008年廣州樓市，發展商與其採用消極被動的“打折促銷”，不如採取主動積極的“減產自救”。
開發商們需調整開發計劃，2008－2009壓縮戰線，減產自救，穩定市場。保證資金鍊不斷裂，避免盲目擴張。
3、擴大客戶層面
廣州樓市對客戶的培育力度不夠。廣州房地產，珠三角的買家不多，國內、國際的買家更少。廣州人房地產象一個內部系統，很難繼續做大做強。
開發商需加強對消費者宣傳，培育全新客戶，打開廣州樓市全新的營銷方向。
4、大力發展優質物業和投資類物業，刺激消費，形成新熱點。
更多資訊請參閱同創卓越公司網站：（www.gztczy.com）