廣州251個已批未完工舊改項目名單披露
約爲5個珠江新城大小，廣州將對這些項目現場監督巡查，督促實施
南都訊 近日，廣州目前的251個已批未完工舊村、舊廠改造項目名單被披露，廣州將對這些城市更新項目進行現場監督巡查，督促其加快實施。實際上，廣州近年多個城市更新項目有實質性進展，新的保障政策也在出臺，廣州啓動舊改十年後，進入了新一輪提速發展期。
8月14日，廣州市住建局連發了數份與城市更新相關項目相關的招標公告，其中一個是“廣州市住房和城鄉建設局城市更新項目現場監督巡查工作(2019-2020年度)”。其招標文件透露，市住建局將採取現場巡查的方式對廣州市已審批未完工的城市更新項目(老舊小區微改造項目除外)進行監督管理，一方面是加快實施，按改造節點實現項目滾動巡查、全流程監管；一方面是狠抓管理，同步落實住建領域安全生產、掃黑除惡工作。
該項目的招標公告附上了一份名單，列出了廣州市各行政區目前的251個已批未完工項目(項目數量隨着項目批覆和推進動態增減)，包括38箇舊村項目和213箇舊廠項目。這些項目中，最早審批的可以追溯至廣州剛啓動“三舊”改造的2009年，也包括不少今年新批的項目。
這251個項目總計改造範圍用地總面積達到了3126.64公頃，即超過31平方公里，大約相當於5個珠江新城的大小。
同日發佈的另一份招標公告顯示，今年至目前爲止，廣州有37箇舊改項目有了實質性進展，總面積7.46平方公里，包括今年新開拆的海珠瀝滘村、白雲陳田村項目，新批覆的黃埔蘿峰村、沙步村、大塱村等。
有實質進展的項目，從面積上看，佔了已批未完工項目的約四分之一。而實際上，廣州的舊改工作，今年已進入第十個年頭。
自2009年廣東省出臺“三舊”改造政策以來，廣州在省相關政策的引導下不斷探索有組織、系統性的“三舊”改造工作，並於2015年出臺了《廣州市城市更新辦法》，正式將“三舊”改造的工作內容統一納入城市更新。2016年，廣州市政府進一步發佈並實施了《廣州市城市更新總體規劃(2015-2020年)》。由於上一輪廣州市城市更新總體規劃將於2020年到期，廣州也於近日啓動了對《廣州市城市更新專項總體規劃(2018-2035年)》編制項目的公開招標。
在啓動新一輪城市更新總體規劃編制工作之前，廣州已在政策保障方面爲城市更新工作添了把“火”——今年4月，廣州市政府發佈《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》，涵蓋了舊村莊全面改造、成片連片改造、城市更新微改造、加大城市更新項目支持力度等方面。
其中提出的一些措施已落地實施，如，文件中提出的規範舊村全面改造引入合作企業招商工作，而廣州公共資源交易中心在5月底發佈了舊村更新改造項目的新服務規程及配套措施，規範了該中心爲舊村更新改造項目進場提供的各項交易服務工作。
各區也在積極總結和探索舊改經驗，如白雲區，制定了《白雲區舊村改造三年行動計劃(2019-2021年)》，三年內集中力量加快推進田心村、陳田村、小坪村、江夏村等舊村莊的全面改造工作，還在全市率先印發了《白雲區舊村莊全面改造程序指引(試行)》，明確規範白雲區舊村莊更新改造程序，同時強調由政府主導。
在今年的廣州市政府工作報告中，也明確提出“加快城市更新改造，推動151個老舊小區微改造、10箇舊村改造、50箇舊廠改造項目”。
A
舊村
在251個已批未完工項目中，舊村項目有38個。雖然數量比舊廠項目少，但舊村改造提供的改造面積相當大，38個村的改造範圍用地總面積1742.64公頃，比200多箇舊廠改造的面積(約1384公頃)還要大，約相當於3個珠江新城。
這些舊村改造項目的批覆時間從2009年至2019年都有，可以說分佈在廣州啓動“三舊”改造的十年間。其中可以看到不少眼熟的名字，如，荔灣茶滘村、東漖村、黃埔文衝村項目都是在“穗府會紀[2009]151號”批覆的，至今已10年；天河冼村、黃埔橫沙村是在2010年批覆的；改造面積達到151.42公頃的“最大舊改村”海珠瀝滘村是在2011年批覆的；天河潭村、棠下村(金融起步區)、石東村(金融起步區)都是在2012年批覆的；著名的汽配村白雲陳田村改造是在2015年批覆的……
時間進入2019年，今年新批覆的舊村改造項目有5個，包括黃埔3個，花都1個，南沙一個，其中的黃埔沙步村改造，改造範圍用地面積達到158.27公頃，比目前號稱“最大”的海珠瀝滘村改造面積還要大。
從這些項目的位置來看，除越秀之外的10個區都有分佈，海珠2個、荔灣7個、天河6個、白雲4個、黃埔14個、花都1個、番禺1個、南沙1個、從化1個、增城區1個。
黃埔
黃埔舊村改造項目最多 第二CBD成改造引擎
黃埔區已批未完工舊村改造項目是最多的，有14個，面積達到了720公頃，佔了總數的四成以上，其中還包括了面積最大的一個，即黃埔沙步村改造。
2014年老黃埔區與原蘿崗區合併後，新黃埔區融合了原蘿崗的大量優質產業資源和老黃埔區的城區資源，躍升至廣州經濟的“第二梯隊”，在經濟總量上與老城區越秀幾乎“齊頭並進”。隨着近幾年廣州發展“東進”的勢頭明晰，黃埔區迎來了新一輪發展機遇期。廣州2017年提出了建設以國際金融城—黃埔臨港經濟區爲核心的第二中央商務區，黃埔區的城市更新工作也在加速中。
目前的14個已批未完工項目，大多數都分佈在黃埔區南端，若把現有的地鐵6號線向東畫延長線，它們大多分佈在這條線以南，有很多是黃埔臨港經濟區的範圍內。
2009年以來，黃埔基本每年都有新的舊村改造項目批覆，從最早的文衝村改造，到備受關注的茅崗村改造，今年還新批覆了3箇舊村改造項目，其中兩個體量相當大，蘿峰村改造範圍用地面積79.44公頃，逼近了茅崗村的79.55公頃，而另的一個新批覆沙步村改造範圍用地面積達到158.27公頃，不僅成爲黃埔區面積最大的舊改項目，更超過了海珠瀝滘村，被稱之爲“巨無霸”項目。
“巨無霸”沙步村項目有什麼“野心”？根據公開信息，該項目位於地鐵13號線夏園站和南崗站之間，項目計容面積超過400萬平方米，體量巨大，約爲楊箕、獵德的六倍，將打造爲黃埔區新的區域城市中心，預計投資總額將超過260億元。今年3月，已同步啓動拆遷和回遷安置房建設。
在黃埔區“十三五”規劃中，沙步村改造正作爲黃埔臨港經濟區升級改造的試點，將在居住環境和公配設施優化提升的同時，同步建設與產業鏈、創新鏈相對接的綜合性配套服務基地。
荔灣
荔灣區的已批未完工的舊村改造項目有7個，這個數量僅次於黃埔的14個。荔灣的舊村項目還有個特點，改造面積大，7個項目的改造範圍用地面積總計有424公頃，佔了38箇舊村項目的約四分之一，尤其是大坦沙島上的三個村，面積都相當大，這在幾個中心城區的舊村裡，是不多見的。
荔灣的這些舊村項目大多批覆已有多年，其中花地村在是穗府會紀[2007]241號文批覆的，至今已有12年，是目前清單中最早批覆的一個。茶滘村、東漖村項目是在2009年批覆的，河沙村、西郊村、坦尾村改造是在2012年批覆，最新批覆的是鶴洞村，在2018年批覆。
這7個村中，花地村、茶滘村、東漖村、鶴洞村都分佈在芳村片區，河沙村、西郊村、坦尾村在大坦沙島上。而芳村、大坦沙兩個片區都是荔灣區近年來的建設熱點。
芳村北部沿江地帶的白鵝潭商圈，正好位於芳村、大坦沙的中間位置，近年來頻迎好消息，或許可以爲周邊舊改項目的提速加把“火”。今年6月，白鵝潭樞紐規劃出臺，白鵝潭站(現芳村站)將是廣州地鐵1號線、11號線、22號線和28號線換乘站，四線換乘，四向連通珠江兩岸、廣佛兩市，爲該片區的出行提速。
不久前，省級文化工程“三館合一”項目確定將落戶白鵝潭產業金融服務創新區的核心區，這個文化工程有望成爲白鵝潭片區的一個新地標。有觀察人士認爲，成功的文化項目對功能區發展會有極大帶動作用，就如同花城廣場南端的廣圖新館、省博物館等對於珠江新城的帶動。
荔灣的舊村改造進展如何？2007年時，荔灣區花地村被選爲全市城中村改造試點，爲城中村改造摸索經驗，而當時的花地村改造採用了“搬積木”式做法，分19個地塊進行，先拆後建，首批需安置村民給予臨遷補償，此後依次把所有村民安置到前一批改造建成的高層住宅中。一期改造2008年即已啓動，後續進展消息不多。
而去年拿到批覆的鶴洞村改造，今年已有了進展，數月前啓動招標，尋到了合作企業。鶴洞村所在的“三村一廠”(即東塱村、西塱村、鶴洞村和廣鋼舊廠)是荔灣舊改的明星板塊，是廣鋼新城的組成部分，也是聯繫着芳村經濟發展的重點。
天河
項目“小而貴” 國際金融城新增3條過江隧道
天河區的已批未完工項目有6個，比荔灣區少1個。除了新塘新合村的改造範圍用地面積稍大(66.84公頃)，其他5個村均爲“小而美”型，面積大多在10至20公頃之間，最小的車陂村改造面積只有2.14公頃，結合其區位優勢，也可稱爲“小而貴”型。
天河冼村是珠江新城最後一個城中村，冼村改造於2010年批覆啓動，至今年終於進入全面“攻堅”階段。今年3月，《冼村地塊控制性詳細規劃》在市規會上通過，在改造地塊總建築面積不變的情況下，適當放寬融資區限高，增加居住面積，冼村小學從原來的18個班擴大到30個班。
而同樣位於名單中的潭村，進展快一些，已於2017年10月完成村民住宅建設，村民已全部回遷。
棠下村(金融起步區)、石東村(金融起步區)、車陂村都是納入了國際金融城範圍。國際金融城的規劃建設歷經多年，其戰略地位一直都不曾削弱，它作爲珠江三個十公里“中十公里”核心區域，與琶洲、珠江新城組成“黃金三角區”，是東部沿江發展帶的重要組成部分。就在今年6月，金融城又有新進展，《金融城東區控制性詳細規劃》經廣州市城市規劃委員會審議通過後獲廣州市人民政府批准，目前已生效，其定位以總部辦公及配套功能爲主，還將爲該片區新增3條過江隧道，拉近珠江兩岸近江地區的聯繫。
B
舊廠
213個項目： 大廠改造貢獻多個“巨無霸”熱門地塊
本次公佈的251個已批未完工項目中，舊廠項目清單中列出了213個改造項目，改造面積總計約1383.88公頃，包括白雲區25個，從化區9個，番禺區20個，海珠區18個，花都區16個，黃埔區16個，荔灣區16個，南沙區5個，天河區27個，增城區61個。
與舊村改造相比，舊廠項目單個面積小，數量多，平均每個項目的改造範圍用地面積約爲6.5公頃，而舊村項目平均面積約爲45.86公頃。其中也有特別的，黃埔區的舊廠項目面積就相對較大，平均每個項目10.50公頃，這與該區有若干舊廠改造面積較大有關。如，黃埔魚珠臨港商務區魚珠物流基地和魚珠木材市場改造項目，也稱保利魚珠港項目，其改造範圍用地面積達到了65.01公頃，相當於廣州一個較大規模的舊村改造面積了。這個項目屬於魚珠港片區改造項目，位於黃埔大道東南側、深涌西側、長洲島對岸，處於廣州第二中央商務區的核心之一——黃埔臨港經濟區的核心位置，該項目去年上半年啓動地塊拆除工程，今年7月已有首波寫字樓交樓。
類似的“巨無霸”舊廠項目還有荔灣的廣船地塊，其改造範圍用地面積54.04公頃，於去年批覆，已成舊城區炙手可熱新項目。
名單中讓人眼熟的還有位於黃埔的廣州南玻玻璃有限公司舊改項目，其面積也比一般的舊改項目大上許多，有20.27公頃，2013年該地塊掛牌出讓時也被稱爲“巨無霸”地塊，是黃埔區第一例納入政府儲備的舊廠改造項目。該廠建成投產後因污染問題屢遭投訴，多次被廣州市環保部門掛牌督辦，到2010年年底，南玻廣州南玻控股股東南玻集團宣佈，計劃在2012年前完成廣州南玻的搬遷工作，並將工廠遷往肇慶。2013年，南玻地塊掛牌出讓，多家開發商競逐，拍出了“地王”價。該地塊規劃爲大型商住區，包括保障房組團。
增城舊廠改造數量多 今年來進展快
增城區的已批未完工的舊廠項目數量最多，有61個，其批覆時間從2010年至2019年不等，其中有一些是服裝、紡織、印染公司，一些是房地產公司。
早在2014年前，就有多區官員和代表委員談到過三舊改造難的問題，有官員提出了幾個矛盾，包括政府編制規劃、用規劃引領城市發展與三舊地塊現在使用狀況的矛盾問題，政府與原權屬人、現使用人的利益矛盾等。還有官員直言：“爲什麼說三舊改造難呢，它的成本比新增建設用地成本高得多。因爲新增建設用地上面是沒有東西的，三舊改造是存量土地，存量土地上面是有東西的，有產權人的，有房子有機器的。”
有增城官員提到過，三舊改造是增城的短板，增城當時的思路是，把三舊改造與牛仔產業轉型升級結合，同時加強社會管理。
在舊廠改造方面，增城近年來在探索不同的改造方向，有9個淘寶村的牛仔之鄉新塘鎮，將舊廠房改造爲牛仔谷電商產業園，成爲增城區“三舊”改造的一個典範。
近年來，由原來的廣州市增城區糖紙廠舊址改造來的增城1978電影小鎮成爲舊廠改造的另一種探索，這裡以“創客+產業+旅遊”爲發展思路，圍繞電影主題引入電影產業上下游的文化創意產業。
今年以來，增城的舊廠改造工作進展顯著，在市住建局披露的37個今年有實質性進展項目中，增城佔了13個，均爲舊廠改造項目，有5個是今年新批覆，8個爲今年新開工建設。
採寫：南都記者 李文